录
一、苏州写字楼市场发展历程1
1、回眸1 2、现状1 3、展望2
二、苏州写字楼市场板块特征2
1、板块格局分布2 2、特征概括分析3
三、苏州市同类写字楼市场板块分析4
1、市区板块4
<1）样本汇总4 <2）特征概括4 <3）租金与售价4 <4）租赁情况5 <5）客群特征5
<6）在建、在售案例简析6 2、园区板块8
<1）样本汇总8 <2）特征概括8 <3）租金与售价9 <4）租赁情况9 <5）客群特征9
<6）在建、在售案例简析10 3、新区板块12
<1）样本汇总12 <2）特征概括12 <3）租金与售价13 <4）租赁情况13 <5）客群特征13
<6）在建、在售案例简析14
四、写字楼商业配套分析16
1、整个商业配套以一种业态呈现，像酒店、卖场等。16 2、商业配套呈现多种业态，商铺、餐饮等。16 3、没有商业配套，或者只有底层沿街店铺。17 五、吴中区写字楼市场分析18
1、特征概括18 2、租金与售价18 3、租赁情况18 4、客群特征18 5、个案简介19
6、在建、在售案例简析——东吴商业大厦22 吴中区写字楼板块小结23
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一、苏州写字楼市场发展历程
1、回眸
2、现状
3、展望
20世纪 90年代左右，迅猛发展的国民经济，推动了苏州房地产业的飞速发展，然而，过热的国民经济并未持续多长时间，在国家的稳健的财政政策和紧缩的货币政策双重调控下，逐渐趋向平缓，而房地产业却因其特有的时间延续性，由“波峰”跌落“波谷”一蹶不振，从而导致了苏州市场上大量 “烂尾楼”的出现。b5E2RGbCAP 到本世纪初，市场对商铺、写字楼的需求再度升温，苏州地区上个世纪90年代左右的许多烂尾楼也相继被成功盘活。细看这些烂尾楼，我们可以发现，它们多是十余年前夭折的商业工程，如在04~05年之间被盘活的几个商业或者商住楼盘，如新地中心、新发展国际广场、绿源大厦等，写字楼市场迎来再一轮春天。p1EanqFDPw 据国内一些发达城市的经验，写字楼市场的启动，一般落后于住宅市场2到3年左右，从2004年及2005年苏州市内“烂尾楼”逐渐被改造盘活的形势看，在未来几年内，相信苏州房地产发展的主要动力将会是商业地产，而与苏州强劲经济相呼应的，将会是大量中高档次写字楼的渴需。DXDiTa9E3d 苏州房地产业在经历了2006年上半年的潮起潮落后，再度进入了一个走势平缓的局面，据预测，苏州全市2006年商品房的供应体量将会超过800万㎡，随着住宅空置率的不断提高，其投资风险也急剧增加，投资者的眼光也逐渐转移向商业地产的投资。作为商业地产主导的写字楼及商铺则成了众多投资者竞相追逐的热点。RTCrpUDGiT 随着苏州写字楼市场的进一步发展，新近开发的写字楼产品逐渐向高端化、智能化的方向发展，市场上出现了大量的5A甲级写字楼，该类产品多分布于园区、新区
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。5PCzVD7HxA 二、苏州写字楼市场板块特征
1、板块格局分布
目前苏州写字楼主要分布在市区、园区和和新区三大板块：
a> 市区写字楼主要集中在②观前商圈、③石路商圈、④南门商圈区域<即城市交通
干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线）及其辐射范围内jLBHrnAILg b> 新区写字楼集中在新区中央商贸区域，即图中⑤所示区域
c> 园区写字楼分布在①湖西CBD商圈周围和⑥为湖东行政中心xHAQX74J0X d> 吴中、相城区写字楼发展尚处初期，仅少量中低档写字楼，尚未形成密集区
2、特征概括分析
a> 2003~2004年是苏州写字楼发展最为迅速的时期，供应体量较大2005年；近两
年写字楼的开发量相对较少，特别是在园区和新区，主要原因可以理解为是连续几年的快速开发后，写字楼市场供需基本平衡，以及在部分地段造成一些工
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程搁浅或闲置，其他开发商对新的写字楼建设和投资十分谨慎，不敢冒更大的风险。LDAYtRyKfE b> 目前园区高档次写字楼较多，新区次之，市区最少；园区租金水平高达80元/
月·㎡，物业管理费也大都在20元/月·㎡左右；新区整体水平次之，但新地中心档次相对较高；市区已投入使用写字楼整体水平最差，在售案例除外。
Zzz6ZB2Ltk c> 目前苏州写字楼市场整体供不应求，普遍达到90%以上的出租率<除个别在销
案例）
d> 苏州已建的写字楼大部分集中在环线以内的中心城区，其具体又分布在中心城
区的主要交通干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线等。老城区的写字楼总量大，但高档次产品不多。dvzfvkwMI1 e> 园区的写字楼主要集中在中新路、金鸡湖路一带和其中央商贸区，而新区写字
楼主要集中在其金融商贸区。
三、苏州市同类写字楼市场板块分析
1、市区板块
<1）样本汇总
物管 费用 元/月·㎡ 4 案名 层数 位置 主要消费客户 多为外资，主要为外贸、电子 苏州本地私营企业居多 苏州本地私营企业居多 科技公司、驻租售方式 售罄只租 目前只售 目前只售 售罄租售价格 元/月·㎡ 面积范围<㎡） 30 -900 59.84 -166.46 59.75 -229.02 / 销售率 出租率 丽景苑 飞洲国际商务大厦 宏盛 大厦 商务 8 干将路、凤凰街路口 干将西路与人民路交口 干将路、丽景苑旁边 干将西路与租：54～62 100% 80% 8 售10600-10700元/㎡，租：75 售：10000-12000元/㎡预计租金：70 租：55 暂定5-7 / / 6 6 / 5 / 100% / 95% 4 / 21
大厦 敬业商务大厦 嘉实 大厦 养育巷路口 宫巷和干将路交界处 中新路 苏办事处、律师事务所等 货运、电子、外贸 房产、贸易、科技 只租 租：50<含物业费） 租：50 33 -196 / 7 6 / 出租 / 1.8 / / 80% 99% <2）特征概括
市区写字楼由于受到城市限高限制，以多层为主，档次以中低档和中档为主，较高档次的不多，且都是在建工程，如飞洲国际大厦与宏盛大厦都是在建设过程中的工程，目前正在销售过程中。rqyn14ZNXI 由于位于商圈的辐射外围，市区写字楼不仅拥有发达的交通系统，也拥有成熟齐全的市政配套，可为周边写字楼提供餐饮、采购、休闲、银行等配套服务。EmxvxOtOco <3）租金与售价
早已投入使用的较高档次的商务大厦和丽景苑租金水平在50-60元/月·㎡，而目前正在建设的宏盛大厦与飞洲国际大厦租金水平在70-75元/月·㎡，售价10000-12000元/㎡。
SixE2yXPq5 <4）租赁情况
市区写字楼的出租情况较好，商务大厦和丽景苑的出租率均在80%以上，在售工程的销售率也达到65%以上。
入驻客户以苏州本地企业以及外地公司在苏州的办事处居多，以电子科技类、外贸类、评估代理类、货运类等中小型企业为主；6ewMyirQFL 物业管理不规范，一般是自产自管。
<5）客群特征
市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或公司为主，特征比较明显。
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苏州写字楼调研报告 - 图文
