万科产品设计控制指标（第一批）对标操作指引
目录
一、 二、 三、 四、 五、
总则....................................................................................................................... 1 定义....................................................................................................................... 1 第一批七项指标限值 .............................................................................................. 3 项目开工成本对标审批操作流程 ............................................................................ 3 产品设计成本对标技术解决方案 ............................................................................ 4
一、 总则 1.
编制目的
对集团“62号文件”《关于增加集团内项目新开工审批环节以及颁布<万科集团产品设计主要技术经济指标（第一批）限制值>的通知》中的重要概念及第一批限制性指标明确了定义，统一和规范集团内新开工项目有关成本对标开工审批的操作流程，并提供产品设计成本对标的技术解决方案。 2.
适用范围
本指引适用于集团内2009年3月1日后新开工的所有项目。 A、 “新开工”项目
指3月1日前尚未报建或已报建但政府未审批的项目，并计划3月1日后地下室底板（含承台）开工；当无地下室时，为地面以上主体开工。 B、 “3月1日之前已开工在建”项目
包含三类项目，分别为3月1日前已报建且政府已审批，但尚未动工的项目（若项目定位调整需重新报建按照“新开工”项目考虑）；计划3月1日后复工的停工项目；按正常计划，3月1日前已开始基础施工的项目。 二、 定义 1.
地下车位平均面积
地下车位平均面积=地下车库总面积/总停车数 （单位：m2/辆）
①地下车库总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站及政府规定必须设置的非机动车库、物管用房等，或在其他特殊情况下需要设置房间时，应进行特别说明并复核。
②总停车数包括当地政府认可的子母车位。当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，总停车数包括摩托车位按规定折算后的数量。
③本指标适用范围：高层住宅下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。
2. 地下室层高
地下室层高为底板建筑完成面到上层板结构面的距离。（单位：m）
3. 地下室含钢量
地下室含钢量=地下室钢筋总量/地下室总面积（含设备房）（单位：kg/m2）
①地下室钢筋总量为地下室顶板、侧壁及竖向构件钢筋总量、地下室底板（含承台）及天然基础钢筋总量之和；
②地下室总面积是指地下车库外墙围合的所有面积，包括了地下室人防、非人防面积之和，且包含了设备房、非机动车库等其他用房的面积。
4. 标准层含钢量
标准层含钢量=标准层钢筋总量/标准层成本计量总面积（单位：Kg/m2） 标准层成本计量总面积=标准层计容积率面积+不计容积率的附加面积。
①标准层指的是裙房或架空层或转换层以上的普通楼层（没有转换或架空层时指±0.0以上的所有层）。
②标准层钢筋总量包括：楼板、楼梯、梁、墙柱等结构构件的钢筋总量，空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、线角等构件的钢筋总量，不含砌体中的拉接钢筋；
③不计容积率的附加面积是指：落地凸窗赠送房间面积、有墙柱的凹阳露台和入户花园、结构拉板计全面积，两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台计一半（计容积率部分若已计入，此部分不再重复计算）。
5. 标准层混凝土含量
标准层混凝土含量=标准层混凝土总量/标准层成本计量总面积（单位：m3/m2）
①标准层混凝土总量包括：楼板、楼梯、梁、墙柱等结构构件的混凝土总量，空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、线角等构件的混凝土总量； ②标准层成本计量总面积同上。
6. 窗地比
窗地比=标准层门窗洞口总面积/（标准层计容积率总面积+窗地比附加面积）
①窗地比附加面积包括：赠送落地凸窗的房间中未计入容积率部分的面积、可封闭空间的房间面积（有附加门窗时才计入）。
7. 硬景面积比例
硬景面积比例=硬景面积/景观总面积
①景观总面积为红线内总占地面积扣除建筑占地面积、车行道路及地面停车面积、商业街面积后的面积。
②硬景面积比例指标需在完整全区内(以市政路自然划分边界为准)综合统计，不可因施工分期原因划分成零星地块计算。
三、 第一批七项指标限值
经济性指标限定值20090122.pdf
四、 项目开工成本对标审批操作流程 1.
各项成本对标指标满足要求的项目审批流程（K2）
项目申请开工新增集团产品指标管理小组审批的流程，其余仍按原审批流程执行。 A、 K2审批发起时间：主体开工前（地下室承台、底板或±0.0开工）；桩基、基础可
在发起K2流程之前开工，但必须提前完成相关指标（地下车位平均面积和层高）的对标工作。 B、 K2审批流程如下图：
审批发起（一线公司）原审批流程集团成本对标审批集团执行副总裁（徐洪舸） 新开工项目审批流程图
C、 上报备案资料
主体开工前发起K2审批，同时申报相关指标及备案资料，景观指标可在主体开工后3个月内邮件申报，无需在K2中申报。所需的审批备案资料如下表所示：
注：成本对标填写表、运营图实例见以下附件：
XX城市XX项目设计成本对标统计表200903
2. 由于特殊原因无法达标项目开工审批流程
由于地块特殊或出于营销考虑等原因，成本指标不完全满足集团 62号文件要求的项目，其审批流程为：邮件沟通——>K2审批。
A、 邮件沟通
对由于特殊原因而成本无法达标的项目，一线公司须在走K2审批前一周，以邮件形式，与集团产品指标管理小组沟通，并达成一致的意见。 B、 审批流程（K2）及备案资料
在与集团产品指标管理小组沟通并达成一致意见后，可以正式发起K2审批，同三、1.B中操作流程，但须将产品指标管理小组回复的邮件资料作为附件与其它资料一起上报。
五、 产品设计成本对标技术解决方案
提供地下车位平均面积、结构含钢量（地下室及主体结构标准层）、景观硬景比例三方面的技术解决方案。 1.
地下车位平均面积技术解决方案
地下车位平均面积解决方案.doc
2. 含钢量技术解决方案
含钢量技术解决方案.doc
3. 硬景指标技术解决方案
景观硬景面积比例技术解决方案.doc
集团产品指标管理小组
万科产品设计控制指标(第一批)对标操作指引
