3.市场形象的内涵 (四)项目产品定位 1.整体规划策划(理念)
注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。
2.小区规划策划
1)规划布局:综合效益、环境处理、区内环境;
2)群体组合:卫生、安全要求,邻里关系,群体间与地方特色;3)道路交通:如道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道;
4)配套设施、管网:如公共建筑(如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等)、机动车、竖向设计等;
5)绿化小品、植物配置:整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。 3.环境设计策划
1)居住环境设计一般原则 2)居住环境设计要素 3)绿地的要素设计 ①绿地的植物配置 ②绿地的花坛设计 ③绿地的草坪设计 ④园路设计 ⑤区内装饰场地设计
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4)环境小品
①建筑小品:如休息厅、xx、出入口等;
②装饰小品:如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等;③公用设施小品:如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等;④游憩设施小品:如戏水池、座椅、桌子等;
⑤工程设施小品:如斜坡、护坡、台阶等。 4.建筑设计策划 1)建筑风格
2)外立面造型、色彩、建筑材料 3)住宅形式:低层、多层、小高层 5.户型设计策划 1)产品组合策略 2)产品平面组合 3)户型比重确定 4)各户型面积定位 5)户型室内配比
以上如:平面、复式、跃式、错层等比例;各户型面积、比例,主力户型;厅、房、橱、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。
6.配套设施策划
1)会所位置、面积、功能等 2)儿童游乐场位置、面积 3)老龄活动场所位置、面积
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4)学校、诊所、菜场、商业等位置、面积
5)体育中心:网球中心、篮球场、羽毛球馆、壁球、台球、健身房、游泳池等
(五)价格定位 1.定价影响因素 2.价格制定原则 3.价格制定方法 4.总体价格定位 5.起价与均价确定
6.区位、垂直、平面价差的确定 7.分期价格定位 8.每期价格走势
四、项目概念性规划设计xx (一)项目总体规划布局 1.项目规划功能结构 2.项目空间尺度安排 3.项目用地规划布局 4.项目主体经济指标 (二)项目道路交通规划 1.项目道路网络规划 2.项目主次出入口
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3.项目静态交通规划 (三)项目绿化景观规划 1.项目园林规划风格 2.项目绿化景观布局 3.项目绿化指标建议 4.项目主要景观及节点 5.项目鸟瞰、局部表现 (四)建筑设计 1.建筑形式 2.建筑风格 3.立面及色彩 (五)项目配套
1.配套商业环境概念提示 1)商业配套的位置确定 2)商业业种选择
2.社区配套设施及会所功能议1)生活、教育配套建议 2)社区服务中心 3)会所主题确定 4)会所内部功能安排 5)会所收费标准确定
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6)社区文化活动建议 (六)建筑工程设计xx 五、项目的经济效益分析 (一)项目的建筑规模 1.项目总体开发规模 2.各期开发规模 (二)项目总投资估算 1.项目总地价
2.项目总建筑成本:包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、管理费用、财务费用等。
(三)项目的建设周期 1.项目总开发周期
2.各期项目建设周期(后期项目以需定产、定销) (四)项目的盈利预测
项目的盈利预测由两部分组成:分期和总体。 1.项目成本
2.项目净收入:项目毛收入-项目费用=项目净收入 3.项目利润 4.项目利润率 (五)项目财务评估
(六)项目不确定分析和规避市场风险策略
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房地产项目前期策划
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