房地产项目前期策划
工作 一、市场调研
(一)xx发展PEST分析 1.xx发展政治环境(P) 1)国家或xx发展宏观政策 2)城市规划发展趋向分析 2.xx发展经济环境(E) 1)xx建设状况 2)xx产业发展
3)xx经济实力(人均GDP) 4)xx消费实力(恩格尔系数) 5)xx精神价值
3.xx发展社会环境(S) 1)xx人口及结构 2)城市化水平 3)基尼系数: 4)人均居住面积
4.xx发展技术环境(T) 1)xx智力及研发水平
2)新技术产品产值所占比重(%)
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3)社会劳动生产率(元,人) 4)科技进步xx(%)
(二)xx发展房地产总体环境调研 1.xx房地产市场现状特征 1)xx房地产市场总体特征
a.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 b.xx房地产市场供求关系和结构分析 c.xx房地产区域特征分析 d.xx房地产营销特征分析 2)xx房地产发展市场主体特征 a.xx房地产开发主体特征 b.xx房地产产品特征 c.xx房地产服务主体特征 d.xx房地产消费主体特征 3)xx房地产发展预测
a.宏观政策对房地产市场的影响 b.xx投资环境发展分析 c.xx房地产投资趋向分析 d.xx房地产发展趋势分析 (三)区域房地产市场调研 1.区域xx发展总体特征
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2.区域房地产市场地位及特征 3.区域房地产相关项目调研分析
主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性,本项目的竞争产品,按竞争性依此分层次研究。内容包括:
1)规划设计及卖点
2)产品组合及特征,包括户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。
3)项目定位 4)营销综合及策略 5)价格标准及策略
6)媒体广告及效果,包括广告宣传、主打广告语等。 7)促销措施及效果 8)销售状况 9)客户群分类特征
10)物业经营管理模式及市场调查:如服务项目、收费、业主反应等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查,分析本项目与目前供应状况存在的差异,寻找市场供应空白点及供应不足点。
4.重点竞争性项目(现状或潜在)调研 1)区域房地产相关项目调研分析 2)与本项目竞争关联性调研分析 a.项目所处外部环境比较 b.项目核心价值点比较
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c.项目市场机会比较 d.项目发展策略比较 e.其它竞争关联性分析比较 5、消费者群体研究
主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等方面的需求调查。
二、项目SWOT分析 (一)项目概况 1.项目基本背景 2.项目规模及用地状况 3.项目区位分析 4.项目周边环境
(二)项目SWOT分析(价值点及市场机会) 1.项目优势 2.项目劣势 3.项目机会 4.项目威胁 5.项目发展战略思路 三、项目定位 (一)目标客户定位 1.目标客户定位
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1)市场细分 2)选择目标市场 3)目标市场细分定位 2.目标客户基本特征 1)目标客户区域特征 2)目标客户家庭结构 3)目标客户职业 4)目标客户年龄 5)目标客户收入 6)目标客户置业次数 3.目标客户置业需求特征1)目标市场价值取向分析2)目标客户产品需求特征(二)项目总体市场定位 1.定位于地位或品牌形象2.定位于产品功能或价值3.定位于消费者 4.定位于上述组合 (三)项目形象定位 1.项目推广形象定位 2.项目核心概念
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