房地产项目前期策划
工作 一、市场调研
（一）xx发展PEST分析 1．xx发展政治环境（P） 1)国家或xx发展宏观政策 2)城市规划发展趋向分析 2．xx发展经济环境（E） 1)xx建设状况 2)xx产业发展
3)xx经济实力（人均GDP） 4)xx消费实力(恩格尔系数) 5)xx精神价值
3．xx发展社会环境（S） 1)xx人口及结构 2)城市化水平 3)基尼系数： 4)人均居住面积
4．xx发展技术环境（T） 1)xx智力及研发水平
2)新技术产品产值所占比重（%）
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3)社会劳动生产率（元,人） 4)科技进步xx（%）
（二）xx发展房地产总体环境调研 1．xx房地产市场现状特征 1)xx房地产市场总体特征
a.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 b.xx房地产市场供求关系和结构分析 c.xx房地产区域特征分析 d.xx房地产营销特征分析 2）xx房地产发展市场主体特征 a.xx房地产开发主体特征 b.xx房地产产品特征 c.xx房地产服务主体特征 d.xx房地产消费主体特征 3）xx房地产发展预测
a.宏观政策对房地产市场的影响 b.xx投资环境发展分析 c.xx房地产投资趋向分析 d.xx房地产发展趋势分析 （三）区域房地产市场调研 1．区域xx发展总体特征
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2．区域房地产市场地位及特征 3．区域房地产相关项目调研分析
主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括：
1）规划设计及卖点
2）产品组合及特征，包括户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。
3）项目定位 4）营销综合及策略 5）价格标准及策略
6）媒体广告及效果，包括广告宣传、主打广告语等。 7）促销措施及效果 8）销售状况 9）客户群分类特征
10）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。
4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）区域房地产相关项目调研分析 2）与本项目竞争关联性调研分析 a.项目所处外部环境比较 b.项目核心价值点比较
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c.项目市场机会比较 d.项目发展策略比较 e.其它竞争关联性分析比较 5、消费者群体研究
主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等方面的需求调查。
二、项目SWOT分析 （一）项目概况 1．项目基本背景 2．项目规模及用地状况 3．项目区位分析 4．项目周边环境
（二）项目SWOT分析（价值点及市场机会） 1．项目优势 2．项目劣势 3．项目机会 4．项目威胁 5．项目发展战略思路 三、项目定位 （一）目标客户定位 1．目标客户定位
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1）市场细分 2）选择目标市场 3）目标市场细分定位 2．目标客户基本特征 1）目标客户区域特征 2）目标客户家庭结构 3）目标客户职业 4）目标客户年龄 5）目标客户收入 6）目标客户置业次数 3．目标客户置业需求特征1）目标市场价值取向分析2）目标客户产品需求特征（二）项目总体市场定位 1．定位于地位或品牌形象2．定位于产品功能或价值3．定位于消费者 4．定位于上述组合 （三）项目形象定位 1．项目推广形象定位 2．项目核心概念
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