对个人购买90-144平方米((含144平方米)普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税,即1.5%。
其他住房和非住宅用房按3%税率征收契税
备注:普通住房标准为:1)住宅小区建设容积率在1.2以上;2)单套建筑面积在144平方米以下;3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。享受税收优惠政策普通住房须同时满足上述三个条件。 维修基金:住宅房屋:按照购款的2%缴交;(总房款×2%) 非住宅房屋:按照购房款的1%缴交(总房款×1%) 入住费用全了解: 产权证费用
除去一次性或者按揭需缴纳的房款外,首当其冲便是办理房产证所需缴纳的一些费用,主要包括以下几项:
①契税:金额是总房款的1.5%;②印花税:5元/户(自2008年11月1日起,个人购买住房暂免征收印花税);③手续费:3元/m2;④测绘费:1.36元/m2;⑤登记服务费:150元/户;⑥权属登记费:85元/户; 建筑面积为100m2、总房价为30万元的住宅为例,这一部分的总费用约6400元左右。 银行按揭费用
如果你是按揭购房,则存在二笔小费用公证费:贷款额的千分之三;工本费:50元/户; 入住费用
这笔费用是除了房价外的最大一部分费用
①预交一年物业管理费:?元/月?m2(面积×单价×12个月按小区具体标准而定);
②预交水电周转金:500元/户(该费用各地区收费不定) ③天然气安装入户费2200元(该费用各小区收费不定); ④有线电视入网费:360元/户;(该费用各地区收费不定); ⑤有线电视开通费(含一年收视费):120元(该费用各地区收费不定) ⑥楼宇可视对讲成本费:380元/户(该费用各楼盘不等) ⑦装修保证金:2000元/户(该费用各小区收费不定);
⑧公共设施维修基金:房屋总价×2%(或1%)。(住房2%,非住房1%) ⑨电梯费:常住人口(2位×每月12元×12个月) (高层住宅,按小区具体标准而定)
⑩垃圾清运费:根据物业公司定
还是以建筑面积为100m2、总房价为30万元的住宅为例,按正常价格计算,这一类的总费用为10060元左右。 例(以某房号说明):
算完价后直接问资金没问题吧(要钱严肃些)
如:还有别的问题吗?(没了)那好没问题就定下来吧!您是刷卡还是现金?那合同里是写您的名字还是谁的呢? 如果还有什么顾虑,此时进入三板斧 六、《三 板 斧》
培训三板斧主线目的:清晰的了解三板斧思路,在谈客中始终占据主动!
1. 为什么买房: 自住:舒适、换个环境
投资:升值、保值 银行利息、存钱 (增值保值)股票 土地不可再生性
做生意 土地稀缺性 房地产特征 土地唯一性 房地产降低投资风险 低价入市 晚买不如早买 房价不断上涨 人民币贬值 2.什么时候买 **计划 所以是购房最佳时机 3.在哪买
性价比:1.环境 2.人文 3.经济
其它:1.硬件(建筑品质) 2.软件(物业服务)
七、《具体问题具体分析》
算价后及时进行逼定,并引用三板斧,而且此时应及时进行具体问题具体分析,要分析透彻,分析完一问题进行一逼定。分析问题和逼定时要有推拉过程,推……及时将客户推出去,不要让他认为房子卖不出去,抓着一个客户死推。拉……在推出去的时候同时要再恰当的时间将客户拉回来。 ★切记:推出去啦不回来,要给自己留有一定的余地★
关于打折:1.心理作用 2.肯定地说没有 3.打折是数字游戏 4.保障顾客利益 质量打折能打折吗:1.建筑质量 2.交工日期 3.物业配套 4.安全防护 5.成本分析:
1.正规公司明码实价
2.打折说明水分大,开发商不能赔钱卖房子
3.羊毛出在羊身上,提高价再打下来 4.价格可以打折,那工程施工也可以打折吗 5.打折没有好东西,好东西是不打折的 6.打折在正规市场是吃不开的
7.中国房地产市场烂就烂再打折上,今天9折、明天8折
8.别的东西打折可以理解,可房子打折不能理解、不敢住,你敢住吗?说明品质不行啊
例:用桑塔纳的钱能买奔驰吗?综合考虑您不是因为不打折不买吧 八、《逼 定》
一. 逼定语言:这么好的房子您肯定要定下来 试逼:看的好就可以把它定下来
浅逼:既然这里的方方面面已经没问题的话,今天就把它定下来 深逼:这里的房子您已经看好了,今天就定下来,您的身份证…… 二.逼定是成交的关键,炒是热的原因,热是逼的基础 1.这么好的房子现在把它定下来
2.你觉得这房子怎么样?如果您认为不合适就算了,但是如果喜欢那么一定要把握
3.像您事业这么成功,肯定有眼光,行动也很果断,今天对您来说也是一个机会,没问题就定下来
4.那您还考虑什么,向您这么成功,行为也果断
5.您买房肯定要买好房子,像我们这样的房子上哪里找去呀! 三要素:狠 准 稳
★逼定的目的:1.让客户下决心去买房子2.让客户说出不买房子的原因★ 九、《临门一脚》
前提是炒热后就差某些问题时,自己没有力度解决,此时找经理进行踢单,配合打假促成成交。 《赞美篇》
询问对方姓名,目光注视。
例:“您好,我是销售主任成功”,双手递名片,“这是我的名片,你可以叫我小成”。
当有顾客不想告诉你姓名时,你应该热情地询问他的姓,另外应不断地告诉顾客对你的称呼,让客人记下你或让他觉得你是熟人,是朋友。当然顾客实在不想告诉你,你可以转而进行赞美。“没关系,您看一下。您刚刚是我们业务员带进来的。您是做哪一行的呢?您看您现在这么年轻就买房,真是羡慕你啊。” 拉关系;
赞美—赞美——再赞美
赞美一般分为直白的赞美和含蓄的赞美。当客人走进售楼部时,请你开始观察客人,一般可以从客人的衣着、打扮、言行举止等方面,初步了解到客人的习惯,一方面可以找到他喜欢的赞美方式,另一方面可以找到具体赞美的地方。
东方人一般都是含蓄的,直白的赞美比较会让客人有反感,所以建议你用含蓄的赞美。
房地产置业顾问培训九大步骤(从入门到精通)
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