三、项目总体规划
规划简介(设计师的解决方案)
规划脉络基本上与之前的地块功能划分吻合:
? 沿石化路内近60M,约1万平方的商业区和5000平方的LOFT; ? 地块中部为住宅区;
? 西南三角地带为教育区,配套了18个班的小学,占地约4000平方米;
一个9个班的幼儿园。占地面积约1500平方米,充分满足了教育需求。并通过交通组织对城市开放。
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四、商业部分基本资料
1、商业分析
1)商业的设计思路:
? 城市化、时尚的信息,因此须有有足够的城市接触面,并设计了都市核心路,通过都市核心路连通住宅、商业空间。
? 创造了和谐统一的内界面与外界面,例如在植物选择、铺地方面与城市接近,充分制造商业面。
2)商业广场的形象特点:集品位、趣味、时尚于一体的现代休闲商业街区
? 风格色调明快、简约,造型以体块、变异为主。 ? 强调飘逸的横向线条和线条的开放性。
? 造型从体块变化中营造丰富的城市界面,从材质的软硬及虚实变化中营造丰富的城市形象,如石头、钢、玻璃的材质对比。
? 在商业组团方面则提出“口袋广场”的概念——来源于欧美的休闲商业概念,令项目的商业价值充分发挥,强调脉络延续城市语言。
3)商业广场和屋顶花园:
通过营造全开放的商业内街,商业成为城市的一部分。商业街收放自如,天际线起伏错落,在商业街中行走,感受到变化有致的室外空间,丰富多彩的商业生活,感觉不到脱离城市,反而是城市的一个亮点,人流聚集之处。除了一层临街面,二楼也通过商业入口的楼梯(自动扶梯)、临街的通道,室外的花园将二层也塑造出街铺的效果,吸引人流。
? 首层商业街:天然采光的商业街,将外部商业空间延伸进内庭。 ? 二层商业室外花园:提升商业价值,为住户和该区顾客提供一处休
闲、轻松、写意的空间 ? 三层室外网球场、茶座
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? 四层裙楼屋顶花园。
商业界面及屋顶花园
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五、项目商业部分的定位
1、定位决定因素
1)主要目标消费群的消费次数(密度) 2)主要目标消费群的消费能力
3)主要目标消费群的主力业态需要评估
4)万科对城花业主的开发经营责任感及企业形象品牌 5)推动项目对LOFT出售的影响
6)兼顾产品/行业定位在区内地理位置的经营效果、租金收益及商户的生
存空间
2、定位因素分析
1)主要目标消费群是项目周边的居民和未来社区住户,辐射人群好又多的消费客户和黄埔区其它路段的客户;
2)整体区域消费者经济实力偏低;城花业主整体经济水平较好; 3)消费者需求中高档、形象好、具备一定休闲娱乐的消费场所; 4)必须有日常生活基本配套及有一定良好形象的配套行业 ; 5)须满足体现项目的第一印象及未来LOFT住户的出入环境;
6)商场的装饰明亮,档次要偏中高档,商户业态应需要有规范性的经营划分。
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? 项目定位建议
? 万科城市 1 道
? ——具规范经营管理和良好的整体形象,满足项目及周边居民的生活消费、日常休闲娱乐和餐饮需求
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商业地产基础知识培训(完整版) - 图文
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