第二章 商业地产市场调研
一、商业地产市场调研的含义 二、商业地产市场的重要新性 三、市场调研的内容 四、调研的方法
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第三章 目标商业基础知识培训
一、发展商背景介绍
1、 万科集团介绍
“你好，广州”——最亲切的问候，只因为精通各地人文。来自万科，一个20年发展历程，18个城市、近60多个楼盘的全国性大企业，却有细致的人性关怀，从遍布全国的一张张满意笑脸，从内部到外部的一致推崇，或许可以看到成功的秘诀——人性向往受尊重的愿望总是得到最大的满足。
万科企业股份有限公司，1984年成立，中国大陆首批公开上市企业之一（深交所股票代码000002），以房地产为核心业务。截止2003年12月31日，万科总资产为105亿元，分别在深圳、上海、北京、广州、中山、东莞等城市进行规模化住宅开发。
今年是万科成立20周年，一直以来，万科给自己的定位是中国房地产业“领跑者”，凭借一贯的创新精神及人文关怀，万科树立了全国性住宅品牌，于2002年及2001年两度入选世界权威杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家中小型企业，并于2002年及2003年连续两年获得中国最受尊敬企业称号。
◆ 万科的核心价值观——创造健康丰盛人生 ? 客户是我们永远的伙伴 ? 人才是万科的资本 ? 持续增长和领跑 ? 阳光照亮的体制
2、 广州市万科置业有限公司介绍
广州市万科置业有限公司为万科集团全资附属公司，创建于2003年，注册资金5000万元。
万科集团在广州的发展是万科集团珠三角战略布局中的关键核心之
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一，因此实现健康快速发展是公司近3年的主要目标。广州万科成立的第一年，便先后获取四季花城、黄埔项目、南湖项目三个项目，土地储备接近百万平方米建筑面积。凭借万科对居住的理解和对品质生活的一贯追求，以万科集团15年的房地产开发经验为后盾，公司首先确定了“定义岭南新生活”的企业宗旨，致力于在广州本土文化和国际化之间寻找契合点，为广州人打造理想的生活家园，引领积极健康的现代岭南生活方式，并以“新锐”、“前卫”的建筑作品，促进广州市的国际化形象提升。
万科集团拥有强大的产品研发力量，顶级的战略供应商网络、出众的质量保证体系。所有这些构成万科在广州住宅产品的独特魅力。公司并将延续与发扬万科的优秀企业价值观与文化，让“健康丰盛人生”理念在工作与生活中获得延展。伴随着一个新的职业经理团队的逐步壮大，公司将带给广州房地产市场、带给万科集团新的活力。
广州万科大事记 2002年11月29日，万科成功竞得南海黄岐区泌冲岗地块国有土地使用权。项目的最终落定，拉开了万科进军广州的序幕。
2003年5月王石董事长成功登顶珠峰，5月28-30日广佛深三地媒体赴成都参加欢迎仪式
2003年 6月，广州万科与合作方就南湖项目土地使用权转让正式签署协议，布下万科正式进入广州的第一枚棋子。
2003年8月，万科地产与合作方在黄埔区区政府举行“广州市黄埔区大沙地项目签约仪式”。
2003年8月广州万科四季花城开工。
2003年10月，以“您好，广州”为主题，以户外广告牌、公关活动、互联网等为传播手段，正式开始万科品牌在广州地区的全面推广。 2004年1月8日，深圳万科、广州万科、中山万科、东莞万科四地联动，在广州东方宾馆举行“万科地产华南万客会成立酒会”，华南万客会正式成立并全面启动。
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2004年3月10日，“万科集团2003年业绩发布暨发展战略说明会（广州专场）”在广州东方宾馆举行。万科集团董事长王石、总经理郁亮、财务总监王文金以及万科华南区域负责人徐洪舸、广州万科总经理杜晶等万科集团管理层出席推介会。
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万科于2003年正式启动“磐石行动”提出了未来三至五年万科工程管理的发展策略。2004年3月24日，万科集团“磐石行动.北京会议”在北京东方君悦酒店召开，广佛媒体共14人参加了是次盛会，并参观了北京万科和天津万科两地项目。
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2004年4月，广州万科.四季花城通过“地铁二号线纪念堂美丽体验站”、“情景展示美丽体验站”等创新的特色推广方式，集合户外媒体、网络媒体等传播手段，正式亮相广州市场。
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2004年4月17日，逾百名万客会的广州地区新会员参加“会员深圳行活动”，参观了“深圳万科四季花城”、“深圳万科东海岸”、“万科集团建筑规划研究中心”，亲身实地感受万科的产品特色和社区文化。
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2004年4月18日，“来自布伊诺斯艾利斯的探戈火焰——万科四季花城之夜”在中山纪念堂举行，逾三千名观众欣赏了来自阿根廷经典探戈舞团精彩的访华专场演出。
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2004年5月1日万科四季花城体验式开放日。5月1日-7日该盘现场有多项趣味体育活动、精彩表演和游园活动。七天到场的客户达2万多人次，现场下了诚意金达8百多位客户。
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2004年5月15日万科四季花城产品说明会。5月15日开放示范单位时，邀请下了诚意金的准业主参加。同时，该项目的建筑设计师、规划师、物业顾问等亲临现场，解答准业主的提问。当天过来楼盘现场的意向买家和行业人士至少超过5000多人次。
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2004年5月29日万科四季花城正式销售。首次推出498套单位，仅用了两天就售出近八成。
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二、项目地理位置及分析
1、地块分析
项目邻近区政府。项目东边的石化路以南北向为主、南边的大沙东路以东西向为主，是目前本项目赖以生存的城市道路，也是黄埔区非常重要的城市干道。整个区位为城市的行政中心、商业中心，同时也是一个辐射力最强的商圈。
2、地块周边的情况：
? 东面是石化路与广州石化大院宿舍；
? 南面是建筑密度很高的民建村落，是文冲村的东西坊地块；而在大沙地
东路南端建筑群具有很强的文化脉络，是海上丝绸之路的起点，有古宗祠街等清朝时期保留下来的具有100多年历史古迹，因此地块的文化内涵非常丰富；
? 西北面有区政府及未来规划的公园；规划公园的现状为坡地，种植有大
树；
? 东北面为石化厂办公楼，项目距离石化厂的烟囱最近直线距离只有一公
里。
3、归纳地块最主要特点： 交通
? 目前和城市最主要的接触界面为石化路；而从市中心方向到项目则主要
是通过大沙地东路。
? 项目规划的西面、北面两条规划路亦是将来重要的车行路，这两条规划
路的开通时间目前尚不确定。
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商业地产基础知识培训（完整版） - 图文
