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房屋承租人优先购买权的几点思考
不动产承租人在不动产出卖时，享有优先购买权，这已成为各国的立法通例，该制度自拜占庭时期的罗马法于租佃关系中确立之后，被法、德民法典承继，并得以完善和发展，它的基本内容是指特定的民事主体依照法律规定，在出卖人出卖其标的物时所享有的以同等条件优先于他人而构该标的物的权利。它打破了民法上平等赋权的原则，表现为一种民事特权。我国现行法律法规、司法解释对此也有相关规定，但是较为简单，可操作性不强，相关的法学理论也较为薄弱，对一些基本问题尚未达成共识。但在司法实践中，随着近年来我国住房制度改革和二级住房市场的开放，房地产交易十分活跃，权属关系更为复杂，房屋买卖中涉及承租人优先购买权的争议日益增多，笔者根据审判实践中遇到的问题试就该制度中的一些问题加以探讨。
一、我国关于承租人优先购买权的立法情况简述
新中国成立即确立了房屋承租人优先购买权制度，1950年我国有关民事政策开始确立承租人优先购买权，以后的法律法规相继对此予以确认。具体的相关规定有：
1、1983年12月17日国务院颁布实施的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”
2、1984年8月30日施行的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第(57)条规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”
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3、1988年4月2日施行的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
4、1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
目前，法律效力最高的是《合同法》，本文主要结合该法的规定进行初步探讨。
二、关于“出卖人出卖租赁房屋”的理解
对于该词组的涵义界定，实践中有三种不同观点：一是认为指出卖人向第三人发出出卖租赁房屋的要约或对第三人发出的购买房屋的要约作出承诺;二是认为指承租人将房屋的所有权转移给第三人;三是认为指第三人与出卖人的房屋买卖合同成立，即第三人对承租人出卖房屋的要约作出承诺;。
笔者赞成第一种观点，理由是：1、《合同法》第230条条文中没有涉及买受人，这意味着构成此条件并不需设计买受人，仅有出卖人就可以成就此条件。2、在只有一方当事人的前提下，对“出卖”的理解就只能理解为以防出卖租赁房屋的意思表示。3、从《合同法》第230条条文结构分析，该条还要求出卖人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，出卖人的通知义务是在出卖之前，买受人是否承诺对出卖人的通知义务没有影响。4、提前通知是出卖人基于租赁合同的法定义务，出卖人不履行通知义务即向第三人作出出卖租赁房屋的意思表示，其行为本身就不符合诚实信用原则的要求，理应受到一定的制裁，
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无需再以第三人是否作出承诺作为先决条件。5、以房屋的所有权是否实际转以作为承租人优先购买权行使的前提条件，与合同法规定的前提条件显然不符，而且，可能造成即使承租人了解了出租人与第三人的交易，只要出租人不办理过户登记，就无法行使优先购买权的状况，使得优先购买权形同虚设。
因此，即使出租人解除与第三人的买卖合同，承租人也可以以与其合同约定的同等条件行使优先购买权。
理解该条件时还需注意，在因赠与、遗赠、继承、公用征收等非因买卖而转移标的物时，不得行使优先购买权，否则会扩大优先购买权的行使范围，造成对他人权利的过分干预。但是，对有些情况尚需具体分析：
第一，在标的物拍卖的情况下，由于拍卖是以公开竞价行使优先购买权，则拍卖就失去意义。
第二，在赠与的情况下，由于赠与更多考虑的是受让人的身份关系，与买卖不同，故不属于“出卖租赁房屋”，不能行使优先购买权，即使赠与中还包含有买卖的因素，也因为其不属于纯粹的买卖关系，同样不能行使。
第三，在互易的情况下，互易合同是双方约定以货币以外的财产进行交换的协议，虽然表现为特定物与特定物之交换，但仍然具有买卖合同的特征，如果对待给付为种类物，承租人也可以提出，则能够行使优先购买权。
三、关于“同等条件”的理解
是否具备同等条件是承租人行使优先购买权的有一重要前提。从理论上分析，出卖人出卖自己所有的房屋，承租人同等条件购买，对出卖人的利益本不应造成影响，但是，实
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践中，因优先购买权发生纠纷往往处于两种情况，一是出卖人不了解法律关于优先购买权的规定，待到承租人行使优先购买权时，将在出卖人与第三人之间、出卖人与承租人之间分别成立两个内容完全相同的合同，出卖人由此被迫陷入二重买卖的尴尬境地;二是出卖人根本不愿意将房屋出卖给承租人，与第三人签订买卖合同时隐瞒真实条件，致使承租人无法行使优先购买权。这两种情况下对同等条件的认识就会成为争议的焦点。
对同等条件的含义，学界和审判实践中有多种不同观点：一是绝对同等说，认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同或完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等，即为同等条件。三是认为同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格，而这些特殊原因能以金钱计算，则应这和金钱加入价格之中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。①四是认为在一般情况下，同等条件即为同等价格，如果法律法规有另行规定的，同等条件还包括法律法规规定的限制条件。当事人原来在合同中有明确约定的条件，可以成为同等条件的组成部分，但约定不得违反法律规定。
笔者认为，对同等条件的解释应当采用目的性限缩解释，从严要求。在指导思想上要把握三点：首先，要体现优先购买权的相对性和有条件性;其次，承租人行使优先购买权不能损害出卖人的实体利益;第三，承租人行使优先购买权并不绝对地剥夺其他人的购买机会。因此，同等条件主要包括两个方面：一是价格条件，二是价款支付条件。购买人给定的购买标的物的价格条件与出卖人有着直接的利害关系，可以称是同等条件的首要基本条件，是第一位的。价款支付条件是第二位的，它是在价格条件以精确的前提下才考虑的。价款支付条件主要是指支付价款的时间和次数，在最短的时间里一次性支付价款与在很长时间里分次支付价款相比显然是不同等的，可以导致间接损害出卖人的利益，所以，价款
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支付条件必须列入“同等条件”的内容范畴。只有在两个条件都同等，优先购买权人才得以行使优先购买权。
实践中，对履行期限、付款方式、定金等条款，不应苛求绝对的同一。对于同等条件的掌握应由法官根据具体案情，合理运用自由裁量权，作出正确的判断。同时，不能忽视对出卖人于第三人之间可能存在的特殊的利益关系，如买受人的信用和履约能力，出卖人与买受人之间的身份和情感因素等。对其同一，应首先建立在保障出售人能够充分实现交易利益的基础之上。如出售人基于对第三人的信任，同意第三人在一个较长时间内分期付款或同意先交割后付款或减少定金等。在优先购买权人主张优先购买时，显然不能照此办理，可以借鉴德国的规定，要求先买权人必须为延期偿付的价金提供担保，方能成立。
当然，同等条件并不意味着绝对的等同，如果优先购买权人提供的条件优于第三人提供的条件，出卖人则不能拒绝其行使先买权。只有当先买权人提供的条件足以减少出卖人的实质利益时，才可排除先买权的行使。
四、关于优先购买权纠纷的诉讼程序处理
优先购买权纠纷案件，往往涉及出卖人、买受人、主张优先购买权人等多人参加诉讼，该类诉讼一般是由优先购买权人主张权利提起诉讼，应将出卖人列为被告，将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼，这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系，如果优先购买权人胜诉，买受人将因买卖关系无效而返还标的物;如果出卖人胜诉，买受人可合法受让和占有标的物。因此，买受人应作为无独立请求权的第三人参加诉讼。
优先购买权在性质上属于形成权，只要条件相同，承租人的单方意思表示就能是承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同。笔者认为，在优先购买
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权人主张优先购买权时，其诉讼请求不仅应当要求确认出卖人于第三人之间的房屋买卖合同无效，而且应同时要求法院在法律文书中确定其与出卖人之间形成同于出卖人于第三人见买卖条件的买卖合同，以免讼累或其他可能发生的损害优先购买权人利益的事由。
需要指出的是，如果承租人在提起诉讼时，并未提出要求按同等条件购买承租房屋，人民法院无权对此实体问题直接加以判定。因为我国民事诉讼实行自愿诉讼原则，人民法院无强制起诉权，尽管人民法院作出是否宣告房屋买卖合同无效的决定与要求承租人以同等条件购买承租房屋有密切关系，甚至直接涉及房屋出租人的利益，但人民法院不能对上述两个不同的诉讼合并处理。
尽管如此，如果承租人提出确认房屋买卖合同无效之诉时未要求以同等条件购买房屋，法官应当询问优先购买权人是否同意购买承租房屋。如果其不同意购买，就会导致一旦法院确认出租人与第三人的房屋买卖关系无效，涉讼房屋无法出售，此时，承租人要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求显然属于恶意之诉。为防止上述情形的发生，如果出租人与第三人无恶意串通侵害承租人利益，房屋买卖合同也符合法律规定，无其他违法行为的情形，则人们法院不宜直接宣告房屋买卖合同无效，应以承租人是否同意按同等条件购买承租房屋为前提来断定是否需要支持其诉讼请求。法院在处理优先购买权纠纷时，还可以要求优先购买权人将相应的购物款先兴交至法院，由法院暂行保管，以确保在法律文书生效后优先购买权交易的顺利完成。这样一方面可以防止出租人利用优先购买权恶意提起诉讼的机会，阻挠出租人正常出售房屋，又有利于房屋价值的充分实现，同时保护了善意第三人的合法利益，是法律价值得以真正实现。
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房屋承租人优先购买权的几点思考
