工作阶段 大类 小类 地块现状图 主 项 项目开发计划模板
主要工作容 分 项 说明 落实地块具体位置及周边情况 前期部 前期部 工作部门 完成时主办部门 主办协办部岗位 门 工程部 工程部 间 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否有土地 信息 收集 现场踏勘 地下埋藏物等影响开发的因素详细了解 了解地块周遍的商业、教育、交了解周边配套情况 通等情况 了解地块所属区域的规划，对以了解未来发展规划 后项目开发的影响和支撑 了解地块的上市方式和土地款 土地 价值 初判 土 地 获 取 阶 段 市场深度调研 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整 工程部 工程部 销售部 销售部 前期部 销售部 前期部 了解当地的建安成本、政府收费了解项目开发成本 项目和具体情况 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 现状图（四至电子文件） 成本部 工程部 销售部 前期部 工程部 工程部 市场调查，进行地块周边及辐射围的客户分析、产品分析、销售部 市场竞争分析， 进行区域市场调研。 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。 前期部 销售部 工程部 土地 价值 深判 可行性研究报告 项目最终定位 成本测算：针对多个方案进行初进行项目开发的方 成 本 步成本测算、利润率分析及比选 案设计和成本测算。控制部 各部门会同研讨：根销售部 据土地的开工条件、开发周期及付款计划 市场情况，共同制定工程部 开发节奏。 项目方案确定 现金流测算 总经理 财务部 成 本 控制部 销售部 工程部 各部门 各部门
主要工作容 工作阶段 大类 小类 项目招商报告 （前期阶段） 主 项 分 项 说明 区域宏微观市场研究 项目招商文本中盈利能力分析 项目商业策划书 明确合作伙伴、寻找合作方式 （招商阶段） 寻找 合作 资金 合作实施 （实施阶段） 协助办理股权、增资副总 合作公司成立及相关手续办理 等相关财务问题，工经理 商局办理公司注册。 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 交纳土地款、契税、交易费等 项目引资 （商业计划书） 合作方案确定 合作细节确定 签署战略合作协议 协议盖章，存档。 财务 总监 项目部 项目部 财务部 行政办 合作伙伴确定 制定合作方式、投资财务 回报方式、草拟合同 总监 项目部 财务部 主办部主办岗协办部门 位 门 财务部 工作部门 完成时间 制定项目财务数据 项目部 土 地 获 取 阶 段 拍卖 摘牌 签订土地确定用地图、桩点出让合同 坐标、用地条件 用地规划 许可证 项目部 财务部 财务部 行政办 合同条款的草拟和总经理 完善；提供资金 提交土地出让合同和土地出让提供土地出让合同； 准备材料，办证 提供资金缴纳出让前期部 金、交易费等交费证明 金、交易费。 建设用地规划许可证 土地出让合同 资料室：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 委托设计详规 前期部 核定土地边界 交费证明 1:500现状地形图 详规 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 缴纳土地费用 需准备3份
主要工作容 工作阶段 大类 小类 土地出让合同 交费证明 土 地 获 取 阶 段 办 理 土地证 建设用地规划许可证 地籍图4份 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 主 项 分 项 说明 缴纳土地费用 （薄膜图） 工作部门 完成时主办部主办岗协办部门 位 门 间 申请人主体明、法人代表证明或行政部：提供企业相土地权人证明材料 关证明资料。 个人明 房地产市场调查 区域 市场 调研 竞争性楼盘调查 项目所在商圈或临近商圈现状调研 （商业部分） 公建部分拟选业态种类确定、所选业规 划 设 计 阶 段 项目 定位 态数量确定 市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 经济测算 逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算 开发计划： 依据控规指标，提出产品类型建设计部：配合完成公议，完成项目定位工作 建类配套定位 项目所在地房地产市场的总体 对项目区域及周边进行市场分析、客户供求现状、价格水平等 需求分析、产品分销售部 项目周边竞争性楼盘详细调查 析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 项目周边商圈主要商业业态分针对重点商家，进行专向访谈，同时组织布状况、经营状况、经营特点、销售部 相关专业人士进行预期发展方向等 专业论证。 通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种公建部分业态选择与数量确定 类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量 前期部 前期部 前期部 物业 总经理 各部门 财务 总监 各部门 成 本 根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定控制部 土地开发计划和销售计划； 结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开销售部 工程部 发顺序建议； 项目发展报告 按营销计划和工程情况排定工期。 项目考核指标初定： 组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 工程：根据工期制定工程款支付计划；
工作主要工作容 工作部门 完成时阶段 大类 小类 主 项 分 项 说明 根据区域市场客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计 前期 工作 初步选择 方案、规划选择与合同签订 明确产品设计思路 设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。 主办部主办岗协办部门 位 门 成 本 控制部 工程部 间 销售部 明确设计单位选择标准，了解相必要时，对设计单位 工程部 进行实地考察 关的价格行情。 法务：合同文本审核 成本：设计费用审核 依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等制订规划、景观及建筑单体的设成本指标； 设计任务书与相关计任务书、交工标准，及规划指工程：参与制定交工技术指标初订 标准，对主要部位做标、环境指标的初订 法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。 规 划 设 计 阶 段 方案 设计 组织 结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对于初步测算的成本指标逐步对项目规划设计提规划方案结合成本出建议； 细化、结合市场调整售价，确保从施工角度，对主要测算的研讨及确定 预期利润率。 部位做法提出建设性意见； 提供各项配套费用标准。 彩色总平面图方案送规划预审 详细性规划方案的报建及确定 建筑平、立面功能彩色总平面图（含经济指标） 成 本 控制部 销售部 工程部 成 本 控制部 销售部 工程部 前期部 前期部 （含配套场站点）报市建委 前期部 成 本 各部门共同商讨成本指标，逐步各部门结合项目实控制部 效果及成本测算的际，从不同角度提出销售部 深化、细化。 合理化建议。 研讨及确定 工程部 彩色立面效果图送规划预审及审批 建筑方案报建图 （上报市建委） 各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。 前期部 前期部 成 本 控制部 销售部 工程部 景观概念方案设计及确定 工作主要工作容 工作部门 完成时阶段 大类 小类 主 项 分 项 说明 对销售费用指标，进行讨论确定； 主办部主办岗协办部门 位 门 间 项目 指标 确认 成 本 结合不同客户需求，提供有关配套设备设施种类、数控制部 项目成本指标确定 销售部 量建议； 工程部 项目考核指标确定 年度考核指标调整 施工图、建筑选择与合同签定 工程：制定工期。 工程：制定工期考核标准。 成本控制部：配合研发进行设计招投标； 工程部：对结构方案、设备选型进行评估； 法务：合同的审核。 工程部 工程部 成 本 控制部 工程部 法务 制定建筑、综合管按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额成 本 网、景观施工图设设计指标： 控制部 计任务书（交工标结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景销售部 准确定、建筑、景观规划和交工标准的讨论制定； 工程部 观限额指标确定） 结构方案及设备选规 划 设 计 阶 段 施工图 设计 组织 桩位图 施工图报建图 消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算 施工图会审 施工图成果 成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见； 工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。 施工图全图 编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化： 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化； 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。 型研讨及确定 地质勘察报告 提供工程技术专业建议。 成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优； 工程：参与结构方案及设备选型研讨。 组织现场勘察，并提供地质勘察报告 总平面图 放线图 成 本 控制部 工程部 工程部 工作阶段 主要工作容 主 项 分 项 工作部门 主办部主办岗协办部完成时间
房地产项目开发计划模板(2018.3.11)
