- 物业设施之操作流程等 (五)
移交物业，用户搬迁及装修之管理服务
用户搬迁阶段，物业内将存有各方面人士，包括租赁代理、用户、装修工程承包商、建筑工程人员、维修人员及管理员工等，而此对物业整体管理、保安、清洁等均构成极大影响。物业应制定一系列有系统之搬迁流程及装修指南。有关内容大致包括如下：
1) 移交物业单位与租用户之程序
管理服务工作内容包括检查用户之有效文件，并由组长级员工与用户作移交程序。提示应知事项，如单位内各项设施、装修须知、运送物作安排等。单位内工程瑕疵亦需要用户于一定时间知会管理公司以便传达有关承判商作适当修葺。另将负责批阅用户提供之单位装修原则，并限定用户于审批通过后才核准其承包商开始装修工程，以保障公共设备及发展商权益。 2) 装修工程及物料运送控制之程序
为确保用户之装修工程及材料运送能配合物业整体运作情况，要求各用户之指定装修承包商于施工前提供有关资料及费用，以免妨碍物业之正常操作，确保业主及用户之权益。物业将要求用户提供以下资料及相关费用： A. 装修单位之证明
B. 二十四小时可联络人、电话、传呼机、手提电话号码 C. 承包商综合保险单资料 D. 公共第三者保险单资料 E. 估计装修工程日数 F. 装修物料运送时间表 G. 每日工作人数
H. 驻场负责人联络电话、手提电话、传呼机 I. 装修期之临时水电供应与保证金及费用等 3) 保安控制
此期间之保安工作，是将物业内全部公共地方、机械及机电室及物业周边范围等作保安控制。驻物业管理处将严格执行又上级批示之各类保安措施，以确保物业于此期间之安全运作。
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4) 迁入控制
为防止物业楼板承重超出建筑法规，应知会各用户提供有关资料，而亦同时要求用户提供搬迁特别物件或器材之明细，以便审核其有否违规。另搬迁期之安排及运送方法等，管理处将订定适当程序运作模式以配合用户之迁入搬运安排。 5) 安全控制
无论管理人员，装修承包商及用户，必须遵守管理公司订定之安全守则，以防发生意外。如用户单位内设施之更改，易燃物体之管理及处置等，管理处将有特定之规定监管，以策安全。
三、 物业接管后的服务（入伙后）
物业公司可于物业入伙日起或之前，提供物业运作管理服务，各项服务如下： (一)
财务管理
A. 处理支出项目
所有物业内管理运作之帐目将由管理公司审核后交由发展商做最后核准，一切支出项目将依据先前通过之物业管理预算案内所订定之预估费用作批核。 B. 收支损益报告
建议每月由管理公司提交物业管理费收支报告与发展商批核，报告内容包括物业所有支出细项及预估之支出，并提供管理费收支项目与应收帐款之对照，以供发展商了解物业财务状况。 C. 管理帐户
建议发展商于指定之银行开设物业管理帐户，以便今后能审核各项开支。 除有支出需要外，所有物业管理金额将存入于专有帐户，管理金额所获得之利息将归入物业管理帐户。 D. 代收管理费
建议每月发出管理费通知单与租用户，所有收到之管理费将立即存入物业管理之指定银行帐户或发展商之专用帐户，并按时提交有关物业管理费资料之书面报告。
(二) 总台服务
总台应该设在大堂视线开阔且方便与来客联系的地方。写字楼的一切服务与管理
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工作都是由总台开始的，总台的形象与服务的好坏直接影响客户的满意程度。所以总台的工作一定要做到细致入微，使客户感到宾至如归。要求做到：接待热情、介绍详细、解答耐心、指引到位。 写字楼总台客服务内容主要有： A. 信件报刊收发、分拣、递送服务； B. 客户来访登记服务;
C. 问讯解答引导服务和留言服务； D. 出租车辆预约服务； E. 提供公司“阿姨”服务； F. 其他各种委托代办服务。
G. 有的写字楼的报修点也设在前台，方便客户报修。 (三)
设备设施服务
设备设施的管理是现今物业管理的一项重要内容。有效并具水准的物业能提供住户一个优良的工作生活环境，更能保持物业的价值。
设施设备的日常巡检、维护保养是对延长设备工作寿命的一种重要手段，物业公司对物业各类设备建立设备档案，并依不同设备的特点、运行规律，制定年、季、月度保养计划，其中包括检查、清理、维修、大修、年检、更换等不同工作内容。
写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作： 1.设备管理
(1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。
(2)完善工程部架构。
(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。
(4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。 (5)制定设备的保养和维修制度。
(6)建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。 2.维修与保养 (1)报修与维修程序。
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Ａ.两类报修：自检报修、客户报修。
(2)设备的保养。一般可建立三级保养制度：日常保养(又称作例行保养)；一级保养；二级保养。 (3)设备的维修。
对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。 编制维修计划时应注意：①是否按设备分类编制计划。②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。③维修方法是否恰当。
一般的维修方法有：①强制维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然 后进行维修。④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理 (大修)。 建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。
(4)设施、设备运行费用控制措施
设备设施的运行主要根据物业之实际需求而定，费用控制应包括如下部分： 能源控制
依不同季节、不同时段、不同环境的要求，对电力、水等能源费用进行。如对照明开关时段的控制等。同时采取必要的节能措施，如使用节能灯，安装风幕器等 运行控制
在不影响住户使用的情况下，调整机组的运行，减省设备损耗，如定期交替开启机组，加强维修保养力度，将设备损耗减至最低，并能对设备故障提高修复能力。如相同设备不同零部件损坏后的合理组合、配装。 物业维修费用控制措施
维修费用主要包括维修工具，维修物品及承判费用。 (5)设备的更新改造。
这里的关键是要把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。 (四)
治安管理
治安管理
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建立健全的治安管理制度，保安应该24小时工作，保卫小区，并派专人定时巡视写字楼及周围环境，全天候执勤。对承租人有特殊保卫要求的部门或部位，严格按照合同或者协议的约定进行监管，预防各种治安事件的发生，确保写字楼及承租人的人身及财产安全。监控系统保证24小时有人值班。 保安服务
A. 聘请适合员工辅以专业训练，依经验直接聘任管理人员可免却因外承包商产生之管理问题，如员工流动性、缺乏归属感及对物业之认知等。
B. 将配合发展商代表意见，拟定保安人员岗位，设立特定适合之保安制度及编制各相关巡逻路线表等。
C. 于物业正式营运前，协助发展商制定一套能符合物业需要之保安计划草本供发展商批核及确认。
(五) 消防管理
消防的管理工作需要借助一些现代化的设备来完成。写字楼内部应设有火灾自动预警系统、自动喷淋系统、烟感控制系统等措施。并建立火灾扑救反映体系。 ① 进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知 。 ② 建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：管理公司总经理、部门经理、班组长。
③ 把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。
④ 明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。
⑤ 定期 组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。
⑥ 制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。 ⑦ 配备必需、完好的消防设备设施。 ⑧ 发动大家， 及时消除火灾苗头和隐患。
⑨ 建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队；建立专职消防队；抓好消防训练，每年组织一次写字楼全体人员消防演习。
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大堂功能分区及物业管理 - 图文
