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规划新增南北大动脉：新国道G228南北交通大动脉，起于辽宁，止于广西，上海段全长104公里，从长江隧桥直达金山 沪甬跨海交通通道：规划中的杭州湾新区到上海跨海铁路，南起杭州湾跨海大桥南岸，向北跨越杭州湾口，经宁波、嘉兴、上海海域，在上海金山登陆。 3）配套优势分析
目前金山新城是金山区政府所在地，新城区内行政、商业、人口、教育等汇聚，人口近40万，轨交22号线由市区直达金山，配套齐全。如下：
政治、行政配套：多达27家行政办公机构如区政府、法院、财税大楼等汇聚
交通配套：高速路网、轨道交通22号线、完善的公共交通系统、港口、大桥及未来的机场、动车站，构筑无与伦比的海陆空交通体系。
教育配套：金山新城内，21所幼儿园、17所小学，1所市级重点高中——华师大三附中，完美满足3-18岁全龄教育所需 。
产业配套：金山二工业区、金山工业区、中国金山石化等300多家知名企业，年产值过千亿 经济中心。
商业配套：万达、红星、易家等大牌开发商前景共识，构建商贸大平台。
旅游配套：金山城市沙滩国家4A级旅游景区，上海第一个滨海4A景区，年客流量达200万人次，据统计，2014年7月中下
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旬以来，金山城市沙滩日均接待游客1.5万人次，双休日最高客流达4.5万人次。
生活配套：邮政局、工商银行、中国移动、中国电信。
二、一般供给市场预测
2015年度，金山石化地区商品住宅整体供求基本平衡，新开楼盘稀少，集中在新城区，住宅均价为10600元左右，近期月度成交均价有所回升。
石化地区当前无酒店式公寓在建项目，已开发项目有金山万达广 场、晶珑俪榭等项目，单套面积50-60m2,单价11000-12000左右。 三、项目市场分析结论
在严控商务楼成本的基础上，充分利用地块区域优势及配套优势，制定有竞争力的价格，提供专业酒店管理服务，为客户提供固定收益回报保障，实现性价比的最优化，项目应能取得良好收益，建设投资可迅速回收。
第三章：项目开发定位
一、项目市场定位
金山区近年来发展迅速，2014年度工业产值已近千亿元，如金山第二化工区、上海杭州湾北岸电子商务产业园等园区落户企业众多，且多为高新技术企业，高素质科研管理人才众多，对高品质居住服务有相当需求。
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金山城市沙滩是国家4A级旅游景区，也是上海第一个滨海4A景区。
上海金山城市沙滩由保滩工程、人工沙滩、滨海景观长廊、滨海商业街、沙滩排球场馆以及水上三轮车、水上步行球、摩托快艇等水上游乐项目组成。在这里还举办了系列盛事，如“世界沙滩排球赛”、“风?夏音乐季”、ELITE世界精英模特大赛、欢乐周末行等，已成为金山海岸线响亮的名片。年客流量已近300万人次，多为家庭游、亲子游，有着庞大、多层次的的旅游住宿、休闲消费需求。
上海是国际金融大都市，多年来人口持续增长，吸引了全国乃至世界各地人才来沪发展，房产、土地具有稀缺性。居民资金实力在全国处于高位，投资欲望强烈，高性价比的有良好稳定的投资项目向受热捧。
因此，本项目定位为：金山区唯一的以个性化商务产权式酒店为核心的商业综合体（集旅游、购物、美食、居住为一体）。
二、项目消费群定位 1、
地产投资客户
此部分客户专注于房地产房屋投资，属于专业投资型客户，此类型客户购买量大，注重于长远的回报；
2、 周边企事业单位及其外来的商务人员、管理人员、技术人员 周边企业为留住人才，需要为人才提供具高性价比、居住舒适、服务周全的生活环境，酒店式公寓可满足他们的要求。 3、 居家自住者
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带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但部分公用事业费用和物业管理费较高，部分人会作为纯粹居家之用。 三、项目产品定位
项目中的酒店式公寓建筑面积主要在50~60 M2，同时尽可能打造立体错层空间，即增加层高、复式布局，成倍扩展实际可用面积。这种户型实用性强，总价适中，可以在有限的空间拓展出多室多厅的功能格局，对消费者具有很大的吸引力。
商铺主要为酒店式公寓住客及项目周边居民服务配套，所提供包括中型超市、健身房、餐厅、KTV、网吧、咖啡厅、影院等商业服务。 四、项目功能定位
为消费者提供“酒店式的服务，公寓式的管理”。酒店式公寓由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。主要特点在于：
其一，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
提供的商业服务则更为周到，如包括购物、餐饮、娱乐、洗理、健身、商务办公服务等。
五、项目价格定位
由于本项目核心是打造酒店式公寓，终极目的是实现销售，而销
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售价格至关重要。真正购买本项目的主要客户应该为投资客。针对这些投资客，稳定的收益回报是其投资的保障和前提，如何给他们投资信心，除准确的定位和宣传外，更要依托市场进行价格定位。在这里，我们的销售价格定位将充分考虑区域住宅市场价格、区域写字楼市场价格、酒店市场价格，酒店式公寓并附加三年固定投资回报率5%以上保障，10年无忧托管经营以促进项目销售。
第四章：项目规划设计方案
一、设计思想、设计理念及设计特点
1、设计指导思想
项目中的酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用\和“投资\两大功效。是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。 2、设计理念
“酒店式的服务，公寓式的管理”。消费者选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，性价比高，随时可以得到酒店式的各种服务。 3、设计特点
项目中的酒店式公寓定位为具有一定居住功能的办公、商业建
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商业计划书-金恒安
