1 台湾30000 1.01 城爱の 味 +2 +3 100/105 100/105 100/100 27210 2 隆源20000 1.01 国际 公 馆 +2 0 100/102 100/100 100/100 19608
②成本定价法过程
经测算，本项目商铺部分的建房成本为4550元/M2（见投资于总成本费用表），成本利
润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为： 销售单价=建房成本×（1+成本利润率） =4550×（1+10%） =5005（元/M2）
（3）车位销售价格的确定
根据南宁市该区域目前情况，车位平均售价为15万元/个~25万元/个。 （4）建议销售单价
在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，建议南港新城各个部分的销售单价为：
住宅：6250元/M2
商铺：23409元/M2
车位：15万元/个
销售收入的估算。本项目可售数量为：住宅913123.52M2，商铺部分51059.48M2，车位8084个。
销售总收入预测表
用途 住宅 商铺 车位 合计 可售数量 913123.52M2 51059.48M2 8084个 建议销售单价（元） 6250 23409 150000 销售收入（万元） 570702.2 119525.14 121260.00 811487.34 销售计划 年份 第1年 第2年 销售比例 销售数量 各年度收款情况 第1年 第2年 第3年 第4年 合计 405743.67 住宅：50% 456561.76 商铺：50% 25529.74 车位：50% 4042 285351.10 59762.57 60630 第3年 住宅:30% 273937.056 商铺：30% 15317.844 车位:30% 2425 171210.66 35857.54 36375 243443.2 第4年 住宅：20% 182624.704 商铺：20% 10211.896 车位：20% 1617 114140.44 162300.47 23905.03 24255 162300.47 811487.34 合计
100% 100% 405743.67 243443.2 (2)租金估算
1、销售税金与附加估算。
销售税金与附加估算 单位：（万元）
序号 类别 计算依据 1 1 2 3 4 5 6 7 合计 总计 营业税 城市维护建设税 交易费附加 交易专项基金 防洪工程维护费 印花税 交易管理费 销售收入×5% 营业税×7% 营业税×3% 营业税×4% 销售收入×1.8% 销售收入×0.05% 销售收入×0.5% 2 20287.18 1420.10 608.62 811.49 7303.39 202.87 2087.72 32721.37 3 12172.16 852.05 365.16 486.89 4381.98 121.72 1217.22 19597.18 4 8115.02 568.05 243.45 324.60 2921.41 81.15 811.50 13065.18 65383.73
2、土地增值税估算。
土地增值税估算表 单位：万元
序号 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 4 5 6 项目 销售收入 扣除项目金额 开发成本 开发费用 销售税金及附加 其他扣除项目 增值额 增值率 增值税率 土地增值税 计算依据 以下4项之和 取（2.1）项的20% （1）-（2） （3）/（2） （4）≤50% （3）×（5） 计算过程 811487.34 492917.39 312358.7 64075.89 65383.73 51099.07 318569.95 64.6% 取35% 111499.48
3、利润总额
利润总额=销售收入-开发投资额-销售税金及附加估算-土地增值税 811487.34-376434.59-65383.73-111499.48=258169.2万元
三、投资计划及资金筹措估算
(一) 本项目开发投资总计需376434.59万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的
自由资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金100000万元作为启动资金，其中第一年投入约40%，第二年投入约30%，第三年投入约20%；第四年投入10%；从银行贷款200000万元，全部用于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资来源及经济分析表。
投资计划与资金筹措表 序号 项目名称 合计 计算期 第1年 1 2 2.1 2.2 2.3 建设投资 资金筹措 自有资金 借贷资金 预售收入 再投入 376434.59 376434.59 100000 200000 76434.59 240000 40000 200000 0 第2年 68217.30 30000 38217.30 第3年 第4年 42930.34 25286.92 20000 10000 22930.34 15286.92
（二）借款还本付息估算
长期借款200000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率6.10%。详情见下表。
借款还本付息估算表 单位：万元 序号 项目名称 合计 计算期 第1年 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 2.1 借款还本付息 年初借款累计 本年借款 本年应记利息 年底还本付息 年末借款累计 借款还本付息 的资金来源 投资回收 200000 15529.08 215529.08 215529.08 0 109336.05 106193.03 0 200000 6100 206100 206100 0 6286.05 109336.05 103050 103050 0 3143.03 106193.03 0 第2年 第3年
四、项目的财务评价
（一）利润表和静态评价指标
1、损益表。
损益表
序号 项目名称 计算依据 计算期 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 销售收入 0 2 405743.67 3 243443.2 4 162300.47 811487.34 376434.56 65383.73 111499.48 258169.2 85195.84 172973.36 17297.34 155676.02 合计 总成本费用 销售税金及 附加 土地增值税 利润总额 所得税 税后利润 240000 68217.30 0 0 0 32721.37 55749.74 129084.6 42597.92 86486.68 8648.67 77838.01 42930.34 25286.92 19597.18 33449.84 77450.76 25558.75 51892.01 5189.20 46702.81 13065.18 22299.90 51633.84 17039.17 34594.67 3459.47 31135.2 （5）×33% 0 （5）-（6） 0 盈余公积金 （7）×10% 0 可分配利润 （7）-（8） 0
2、评价指标：
（1）全部投资的投资利润率=利润总和÷总投资额×100%
=（258169.2/376434.59）×100%
=68.58%
（2）全部投资的投资利税率=利税总额/总投资额×100% =（258169.2+65383.73+111499.48）/376434.59×100% =115.57%
环球国际房地产开发项目策划讲课教案 - 图文
