4 人 防 公20423 1500 3063.45 5 共建筑 28221 1200 3386.52 100 282.21 200 564.42 4233.15 合计 182543.98
（四）基础设施费估算表
单位：万元 序号 1 2 3 项目 供电工程 供水工程 其他工程 合计 单价 65万元/公顷 15万元/公顷 占建安工程费 的2% 计价数量 102.11896公顷 102.11896公顷 182543.98 合计 6637.73 1531.78 3650.88 11820.39
（五）管理费用
取以上（1）、（2）、（3）、（4）项之和的3%，则管理费为：
（56469.74+14916.23+182543.98+11820.39）×3%=7972.45万元
（六）销售费用
销售费用。 销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费占销售收入的2%；销售代
理费占销售收入的2%；其他销售费用占销售费用的1% 。合计为：40574.36万元
16229.75×2+8114.87=40574.36万元
（七）不可预见费
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
（56469.74+14916.23+182543.98+11820.39+7972.45+40574.36）×3%=9428.91万元
（1）财务费用
指建设期借款利息。第1年借款200000万元，贷款利率为6.1%，每年等本偿还，要求建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：
第一年应计利息：（200000÷2）×6.10%=6100万元 第二年应计利息：（206100÷2）×6.10%=6286.05万元 第三年应计利息：（206100÷2÷2）×6.10%=3143.03万元
则财务费用为上述合计：15529.08万元
（2）开发期税费估算表
序号 1 2 3 4 项目 固定资产投资 方向调节税 分散建设市政 公用设施建设费 建筑工程质量 安全监督费 供水管网补偿费 金额 9127.20 21905.28 730.18 655.2 估算依据 建安工程费×5% 建安工程费×12% 建安工程费×4‰ 0.3吨/人，600 元/吨，（一户3人） 4KVA/户，480 元/KVA，（一户3人） 5 供电用电负荷费 2617.22 6 其他 合计 3650.88 38685.96 建安工程费的2%
（九)总成本费用
投资与总成本费用估算汇总表
金额 估算说明 其中：住宅 商铺分摊 分摊 建房成本 建筑成本 （元/M2） （元/M2） 312358.7 以下（1）~ 3060 （6）项合计 553 146 116 1788 379 78 3733 序号 项目 1 开发成本 （1） 土地费用 （2） 前期工程 （3） 基础设施建设费 （4） 建安工程 （5） 开发期税费 （6） 不可预见费 2 开发费用 56469.74 14916.23 11820.39 182543.98 38685.96 7922.40 64075.89 553 146 116 2430 410 78 817 （1） 管理费用 （2） 销售费用 （3） 财务费用 3 合计 7972.45 40574.36 15529.08 376434.59 以下（1）~ 703 （3）项合计 78 397 228 3763 78 511 228 4550
二、租售收入及税金估算 （1）租售价格估算
销售价格的估算采用市场比较法和成本法确定。 1、住宅部分
?市场比较法定价过程
在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、C、D项目交易日期均为2011年6月10日，已知2011年下半年至今，南宁市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5% 。
考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：6250元/M2。
本项目住宅价格市场比较法系数修正表
序号 项 成交价 交易 区域因素修正 个别因素修正 交 比 2目 （元/M） 日期 易 准 名 修正 情 价 交 配 环 小计 装修 使用 小计 称 况 格（元/ 通 套 境 率 修 M2） 正 1 邕 7500 +1 +5 +1 100/107 0 +3 100/103 100/ 6805 江 100 银 座 2 台 6400 +1 +2 +3 100/106 0 +2 100/102 100/ 5920 湾 100 街 3 锦 6500 +1 +2 +3 100/106 0 +2 100/102 100/ 6012 绣 100 豪 庭 4 现 6600 代 鲁 班 0 +2 +3 100/105 0 +1 100/101 100/ 6223 100
②成本法定价过程
经测算过程，本项目住宅部分的建房成本为3767元/M（见投资与总成本费用表），成本利润率取10%,则该项目住宅部分的销售单价为： 销售单价=建房成本×（1+成本利润率） =3767×（1+10%） =4143.7（元/M2） （2）商铺部分
① 市场比较法定价过程
目前南宁市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，
我们只选取到两个相近项目 台湾城爱の 味、隆源国际公馆作比较实例。其价格变动同住宅相同。最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：23409元/每平方米
2
本项目商铺价格市场比较法系数修正表
序号 项目 名称 成交 交易 日期 日期 （元/ 修正 M） 2 区域因素修正 交通 繁华 程度 小计 个别 因素 修正 交易 情况 修正 比准 价格
环球国际房地产开发项目策划讲课教案 - 图文
