元/平方米
案例C：4640×（100/102）×（100/97）=4507.60元/平方米
3
⑷评估结果的确定
三个比较实例与估价对象所处区域较相似，且三个比准价格相差不大，因此，我们最终取三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象市场比较法的估价结果，则有：
房地产单价＝（6345.90+6206.07+4507.60）÷3=5686.52元/平方米
总住宅价格为： 5686.52×811×90=41505.91万元
商铺采用收益法
序号 一 1 ① a b c ② d 2 e 估价对象价格影影响因素分析、计算过程 响因素 计算正常使用年限房地产收益价 格 出租年总收益（元年总收益＝年租金收入+年押金利息收入＝①2/M） +② 年租金收入（元年租金收入＝12×a×b×c /M2） 月租金（元/M2.月） 有效出租面积比率（％） 出租率 年押金利息收入（元/M2） 1年期存款利率(％） 出租年总费用（元/M2） 估价对象重置成本（元/M2） 据估价人员实地调查资料，考虑瞒税、带家具出租等因素，综合确定估价对象的客观租金 按一定比例的建筑面积计算 一般为80-100％ 租赁押金一般为1个月租金，押金利息＝a×d 按估价时点中国人民银行1年期存款利率计息 为获得租金收入而支付的税费＝①+②+③+④ 参照南宁市公布的工程造价信息，考虑重新取得或重新建造全新状态的房屋所需各项必要成本费用和应纳税金及正常开发利润，分析确数据确定 90 95% 98% 2.85% 4300 计算结果 1008.05 1005.48 2.57 456．00 定估价对象地上建筑物的重置成本 对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货经营管理费（元币支出，另一是管理人员的工资支出。一般根/M2） 据估价对象结构、层数、管理工作量等，按年租金的2-5％计算 为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一维修费（元/M2） 般根据估价对象结构、使用时间长短等，按重新建造建安成本的1.5-2％计算 房屋年保险费（元一般按房屋的重新建造建安成本或现值乘以/M2） 保险费率0.15％～0.2％计 ① 3% 52．25 ② ③ ④ 3 4 ① ② 2.00% 0.20% 86 8.60 309．15 552.05 出租税金（元/M2） 包括房产税、营业税及附加等，按17.75％计 17.75% 出租年纯收益（元/M2） 房地产价格的确定 房地产资本化率r 未来可获收益年限n（年） 年房地产纯收益＝房地产出租的年总收益- 房地产出租年总费用＝1-2 根据《基于地价动态监测的南宁市城市网格点基准地价体系建立技术报告》综合分析确定 根据土地剩余收益年限确定 分析近几年来的房地产租赁市场变化趋势、租金发展态势，综合考虑经济的发展和城市人口因素及估价对象位置、适应性，预计估价对象在未来可获收益年限内，平均每年可获得的净收益会在上一年的基础上增加的幅度，且每年的资本化率保持不变。 运用收益法计算公式 6.0% 20 ③ 预测未来租金增长趋势g 3.0% ④ ① ② 正常使用年限条件下单价V（元nV=A/(r-g)[1-(1+g/1+r)]计算 /M2） 估价建筑面积S按产权面积确定 （M2） 估计对象总价（万V×S 元） 7299 8041.53 5869.51
厂房采用成本法
（1）成本法（计算过程详见表2）
根据估价对象特点，具体计算过程中选择成本法公式为： 建筑物价格 = 建筑物重置价格×综合成新率 =1902×60%=1141.2元
①建筑物建筑成本 a.工程费用
建筑物重新建造建安成本的确定，估价人员主要依据南宁市现行建筑工程概（预）算定额、广西工程造价定额及费用定额测算，同时参照南宁市公布的工程造价信息及委托方提供的建设工程结算审定单等有关资料分析确定。估价对象地上建筑物结构及层高详见表1，相应的建筑物重新建造建安造价（含土建、安装、装修成本、配套费等）详见表2。
b.前期费用
包括可行性研究、勘察、设计、预算等费用，一般为建筑物工程费用的5%-10%，根据估价对象的具体情况，本次估价取前期费用费率为5％。
c.其他费用
其他费用包括工程监理费、水电增容费及前期税费（城建配套费、教育附 加费等）等几项费用，一般约为工程费用的5%-10%，本次估价按5%计。 小计：建筑成本=a+b+c
=1500+80+80=1660元
②管理费用
管理费用一般为建筑成本的2%-4%，本次估价确定以建筑成本的2%计。 ③投资利息
以上述建筑物建筑成本等全部预付资本为基数，结合该工程的投资、建设规模，参考类似工程开发周期，设定开发周期为1年，利息率按估价基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率5.85％计；假设建筑物建筑成本在开发期内均匀投入，按单利计息，则投资利息计算如下：
投资利息=建筑物建筑成本×开发周期/2×利息率 =1660×1/2×5.85%=46.8
④投资利润
根据估价人员调查，估价对象所处区域同类房地产开发项目投资回报率较高，该区域一个开发周期为1年的项目投资利润率为8～15％，根据估价对象的具体情况，投资利润取建筑成本与管理费用之和的10％。
⑤建筑物重新构建价格为第①项至第⑤项之和。 1660+32+46.8+163.2=1902元
⑥计算建筑物综合成新率
a.成新率= [1-(1-R)×t÷(t+n)]×100%
= [1-（1-2%）×20÷(20+20)×100%=50%
其中：R表示净残值率，钢混结构取2％；t表示有效经过年限，n表示剩余经济寿命年限，取值视建筑使用状态决定。
b.经现场勘察,判定估价对象成新度。
c.成新率确定: 根据理论计算和现场勘察结果，结合估价人员经验，取以上两种分析结果的简单算术平均值作为建筑物的综合成新率。
⑦确定建筑物现值
估价对象建筑物单价=建筑物重新构建单价×建筑物综合成新率 表6-5
工厂建筑面积（平方米） 建安造价 前期费用 其他费用 管理费用 投资利息 投资利润 重置价格 有效经过年限 剩余经济年限 计算成新率 观察成新率 合成新率 建筑物现值 建筑物总价（万元）
住宅拆迁安置补贴费：41505.91万元 商铺拆迁安置补贴费：5869.51万元
26000 1500 80 80 32 46.8 163.2 1902 20 20 50% 70% 60% 1141.2 2967.12 厂房拆迁安置补贴费：2967.12万元
（二）前期工程费估算
前期工程费估算表
单位：万元 序号 项目 计算依据 金额 1 2 3 4 5 规划设计费 可行性研究费 水文、地质勘察费 通水、通电、通路费 场地平整费 总计 建安工程费×3% 建安工程费×1.5% 建安工程费×0.5% 建安工程费×2.5% 60元每平方 5476.32 2738.16 912.72 4563.60 1225.43 14916.23
（三）建安工程费（包括设备费用）
建安工程费用估算表 单位：万元
序号 项目 建筑面积㎡土建 单价 装饰 单价 设备 单价 金额 金额 金额 金额合计 () 1 2 3 住宅 商铺 车库 946909.15 1200 113629.10 150 14203.64 250 23672.73 151505.47 51059.48 1200 121260 1200 6127.14 300 1531.78 300 1531.78 9190.71 14551.2
环球国际房地产开发项目策划讲课教案
