的帮助
3. 我公司与市政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展 4、威胁
1. 南宁市区间竞争加大
2. 同质化竞争严重，使项目面临严峻挑战
3. 项目距离发售时间仍较长，未知风险较多
4.项目周边定向开发楼盘低价入市所造成的压力
5.未来银行按揭政策存在不确定性
6.购房者日益成熟，对市场要求日高
（三）项目SWTO应对策略分析
第四章 项目定位
一、项目定位方向探讨
二、项目定位
（一）项目属性 （二）项目产权持有形式 （三）产品定位 （四）目标客户定位
1、追求高品质生活质量的高收入群体（居民更换旧房） 2、改善居住环境的二次置业者 3、追求高档物业的多次置业人士 4、来南宁置业的外地客户 ● 目标客户群体描述
（1）追求高品质生活质量的高收入群体
高级的知识智能阶层——未来中产阶级主体精英人士 1、职业特征：
经营管理领域——企事业单位、政府的高层管理人员、高级职业经理人、高级管理顾问、专业代理商（经销商）或者说私营企业主
专业技术领域——工程师、建筑师、电脑程式设计师、会计师、高级医师、证券高级从业者、策划创意人员、高科技应用型产业研究人员、高级贸易从业人员 社会人文领域——律师、记者、艺术家、教授等
2、行业特征：这些阶层的行业为高科技产业、金融产业、贸易产业、房地产业、社会发展产业等
3、年龄特征：阶层主体年龄分布在36－50岁之间。
4、经济特征：该阶层家庭年收入在6－8万元左右，有一定的经济基础。 5、生活方式特征：
消费生活方式
在满足基本的物质资料生活消费的基础上，寻求更为丰富的精神消费与劳务消费。 家庭生活方式
该阶层面临家庭的构筑及稳定、温馨的生活家庭维护，成为该阶层关注的另一焦点。这一部分人既是将来社会发展的中坚力量，亦是家庭中的顶梁柱。基于家庭观念的确立与强化，较强的家庭责任感引导其更为关注家人的生活质量与发展前景，包括妻子和父母的
居住感受，孩子的生长环境与成长等。 （2）改善居住环境的二次置业者
特征分析：这类群体已经有自己的房子，但是居住条件和环境不是特别好，想通过再次置业改善自身的居住条件，这类阶层一般是三口之家或多口之家，目前的房子满足不了居住的需求，他们家庭月收入高，有能力购买产品；
（3）多次置业者特征表现为：此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。其中一部分人群购房为投资目的，投资升值。 （4）来南宁置业的外地客户
特征分析：他们有一定的经济实力，看好南宁的发展，打算在南宁投资置业稳定下来。 ● 住宅目标客户的确定
客户主体：追求高品质生活质量的高收入群体 客户辅助体：追求高档物业的多次置业人士 ●商业物业目标客户定位
一级客户：纯投资客 二级客户：经营户
（五）市场形象定位
（六）价格定位
定价原则：通过与周边竞争物业的市场比较分析，根据楼盘本身的地段、交通、户型、规划、景观、朝向、周边配套等因素得出均价。建议住宅均价定在6250元/㎡，商铺均价定在7500元/㎡，价格采取低开高走的策略。
第五章
项目建设规划及进度安排
一、建设方案
初步规划设计思路 1、总体规划设计思路
建设一个高档次的居住社区，注意从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果。
□主题鲜明、立意丰富的社区内涵 □畅通有效的交通组织及交通工具停放设置 □优秀的住宅户型配以风格独特的立面设计 □经济、实用、富有创新的社区配套
□充分利用现状植物保留，点、线、面的景观设计与周边环境、环保有机的相结合 □合理的设施配套
□规划设计中建筑空间与景观空间的有机结合 2、规划理念 （1）整体规划理念
整个项目面向青秀山而建的国际社区，体现地标性的气质与气魄，通过产品引导南宁现代生活理念。 （2）环境分隔理念
项目内外部环境独立分隔，强化内部环境配套规划。以建筑体及绿化带形成隔离屏障，同时注意景观性、朝向性。 （3）景观规划理念
以人为本，依托自然条件优势，进行景观、空间布局规划，创造多层次的立体景观效果，将现代文化、自然景观、人工景观、建筑群体、人群融为一体，并且充分考虑视野的开阔。在整体景观统一的前提下，注重局部景观的营造，把握整体的动感性和情趣性。
（4）功能区划分理念
环球国际房地产开发项目策划讲课教案 - 图文
