. ● 2010年供求及存量：受宏观调控政策影响，在2010年新增供应量达到五
年来的新峰值时，年度成交量仅为416.3万，为五年来倒数第二，整体市场供进过于求。以2010年度新增供应量及成交量的比差为2011年的市场留下了146.22万平方米的存量。
3、南宁市房地产市场需求分析
分析：
06-10年，量价走势最大的区别在于：五年来，南宁成交均价处于不断上升中，而成交量则受全球宏观经济及调控政策的影响而波动剧烈。因此，均价和成交量之间难以用严格的正反比关系表述。
4、 南宁市房地产市场价格分析
分析：
05-10年，南宁区域楼市价格一路攀升。05-07年市场相对平均，涨幅较小。08-10年一年一个台阶，三年涨幅累加达到74.8%，这一定程度上表明了近三年来南宁市房地产的蓬勃发展，但2010年末社科院出具的绿皮书中将南宁市房地产泡沫程度排到了第三位也不能不说有很大的可信度。所以2011年南宁区域楼市价格还会有小幅上涨。
二、南宁市细分房地产市场分析（针对项目的定位来分析）
（一） 主城区分析
（二）片区分析
第三章 区位条件分析
一、项目的区位调查
（一） 项目周边基础设施调查交通情况等
东面:北际南路; 南面:用地边界 西面:永和路 北面:北际路;
（二）项目周边人文环境及生活配套设施
（三）项目周边市政设施情况
（四）项目周边消费者调查
二、项目周边主要竞争物业分析
通过对项目开发的主要竞争对手的竞争楼盘分析，了解项目主要竞争对手的楼盘规模、销售价格、市场反应等，同时了解竞争对手的营销策略及其目标客户群，为确定本项目开发的竞争策略提供依据。
附近楼盘简况 总占地面积 总建筑面积 总户数 容 积 率 绿 化 率 项目特色 停车位 项目名称 均价 台湾街 52万平方米 60万平方米 2240户 2.80 31.60% 中式地产 1387个 6400元 邕江银座 1万平方米 10万平方米 956户 8.50 9.60% 复合地产， 投资地产。 公园地产 464 7500元 锦绣豪庭 3.4万平方米 14万平方米 1032户 3.50 25% 500个 6500元
三、项目的SWTO分析 （一）项目情况
项目位置：永和路东面
项目面积：178844.71平方米/268.27亩 容积率：＞4.0且≤5.0 建筑密度：＞20%且≤28%
绿地率:＞25%且≤30%
（二）项目SWTO分析 1、优势
1.土地成本低，价格可塑空间大
2. 中大公司在房地产开发方面有丰富的经验
3. 地段发展潜力较大
4. 绿化率高，设计合理
2、劣势
1.土地利用，不规则
2. 项目开发周期长
3. 项目处于开发初期，周边生活服务配套设施不完善
4. 交通不方便
5. 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键
3.机会
1. 周边楼盘的开发水平不高
2. 项目的开发使中大公司能树立起一种品牌形象，这对于中大公司下一步的房地产战略有极大
环球国际房地产开发项目策划讲课教案 - 图文
