南、向东发展，争取期末城市建成区面积达到300平方公里、人口达到300万；加快推动武鸣县、横县、宾阳县县城建成中等城市，一批重点镇成为工业型、商贸型、交通型、旅游型等各具特色的城镇。 开发新区优化布局 改造旧城完善功能
南宁将如何建设超大城市？今年的政府工作报告描绘了南宁市建设超大城市的蓝图：围绕建设超大城市，开发新区、优化布局，改造旧城、完善功能，提升南宁城市国际化程度、广西城市首位度和在广西北部湾经济区及中国—东盟自由贸易区中的地位与作用。
建设超大城市必须拓展城市的发展空间，为此，今年南宁市要继续打好五象新区开发攻坚战。实施“三馆带三街”(即广西城市规划建设展示馆、美术馆、铜鼓博物馆和金融街、文化街、民族风情街)的组团布局，加快总部基地、中国—东盟国际物流基地及广西文化城、广西体育城建设，尽快形成新的城市中心。突出抓好路网建设、重大公益项目、总部基地项目、房地产及回建安置项目建设五大重点，力争全年完成投资60亿元以上，平乐大道、玉洞大道二期、龙岗大道二期、银海大道二期等主干道全线贯通，总部基地路网13条道路、蟠龙片区路网19条道路建成使用，新区路网框架基本形成，年底路网覆盖面积达100平方公里以上。
把南宁建设成超大城市，提升完善对外交通体系和优化升级市内交通体系是非常重要的任务。今年，南宁市继续打好交通基础设施完善攻坚战。进一步完善区市联系机制，推进58个项目建设，计划投资280亿元，力争完成300亿元，加快构建顺畅便捷的出市、出城和市区交通网络。城市公交方面，重点抓好轨道交通一号线一期工程。铁路方面，续建火车东站，推进云桂、南广铁路等项目建设。公路方面，加快外环高速(三岸收费站外移)、六景至钦州港、来宾至马山、马山至平果高速、柳州至南宁第二通道高速及西乡塘客运站、货运南站等公路运输枢纽站场建设。民航方面，续建吴圩机场航站楼扩建工程，加快建设南宁国际门户枢纽机场。黄金水道方面，续建南宁港一期工程，新开工老口水利枢纽项目，加快邕宁梯级水利枢纽项目前期工作。
今年南宁市还将继续推进新区开发与旧城改造，让城市更宜居。完善凤岭片区基础设施，加快凤岭南路、高坡岭路等项目建设，开工建设凤岭北片区路网完善工程，力争年内路网成型。规划建设吴圩空港新城，整合建设相思湖新区及五合大学城，加快外东环地区发展。启动旧城改造三年计划，探索旧城改造新模式，重点突破5至6个旧改片区的招商出让、改造建设工作，力争推进1至2个政府主导、净地出让的旧城改造试点项目。完善城中村改造建设管理政策，启动实施邕江沿岸混合用地综合改造工程。 以高标准建设规划 以高效能管理城市
南宁市不仅要高标准建设，还要高起点规划。今年，南宁市继续提升城市规划管理水平。根据“十二五”规划，完善近期建设规划，抓好各类控制性详细规划和专项规划的编制、修编工作，提高规划编制质量。提升“中国绿城”，打造“中国水城”，做好山、水、树文章，构建以水为主，水、山、林结合的城市生态景观。
打造“中国水城”是南宁建设超大城市的点睛之笔。今年南宁还将继续打好打造“中国水城”攻坚战，计划实施45个项目，完成投资36.83亿元，打造“两江八湖”美景(“两江”：指竹排江、可心江；“八湖”：指南湖、民歌湖、茅桥东湖、茅桥西湖、青秀湖、相思湖、可利湖、明月湖)。重点完善提升南湖—竹排江—民歌湖工程、明月湖环境综合整治一二期等10项续建工程，推进凤凰江、沙江河环境综合整治等5个新建项目，推进黄茅坪冲沟上游综合整治、青秀湖公园东段工程等5个项目前期工作，尽快形成“水畅、湖清、岸绿、景美”的城市核心水系景观。加强内河长效管理，加快邕江两岸改造，绿化、美化、彩化邕江河道。 城市建设与规划坚持高标准高起点，必然要求更高效能的城市管理。在加快建设超大型城市步伐的同时，南宁市将强化规划执法，坚决制止乱搭乱建等违章违法行为。抓好“数字城管”系统升级，推进数字化城管向县域延伸。抓好“城乡清洁工程”向乡镇、城中村、城乡结合部拓展延伸，加强市容市貌综合整治，建立城市卫生管理长效机制，防止“五乱”现象反弹。综合施策、多措并举，治理城市交通拥堵。(
（二）南宁市房地产发展状况
1、南宁市房地产开发基本情况分析
十一五期间，南宁市经济将继续以较快的增速发展，到２０１０年，南
宁市生产总值力争突破１０００亿元；人均生产总值比２０００年翻１．５番；工业总产值突破１０００亿元，年平均增长１９％；工业增加值、财政收入、全社会固定资产投资、外贸出口总额比２００５年翻一番。经济结构方面，工业支柱地位得到提升，新兴服务业较快发展。期末三次产业比重调整到１２．２０％∶３６．５０％∶５１．３０％。
作为一个关联度很高的行业，房地产行业在未来相当长时间内对南宁的经济依然有相当大的拉动作用。此外，“十一五”期间，南宁市的城市化依然面临较大的压力，房地产业有其存在的必要性，在城市化发展进程中起着关键性的作用，具有较大的发展潜力。在南宁市整个城市发展过程中，房地产行业对新区建设和旧城改造起到了功不可没的作用。
“十一五”期间，南宁市将大力推进新区建设，并改善市民的居住环境。新区建设以良庆区为重点，带动邕宁区、江南区发展，近期建设面积达到２０平方公里左右，远期达到５０平方公里左右。
启动建设江南沙井片区。旧城改造重点推进华西北路片区、东沟岭片区、义忠街边阳街片区、翔云街片区、纬武路片区和上海路片区改造。改善居民住房环境和质量，提高居民居住面积，５年新建商品房面积将达到１８００万平方米左右。
同时，南宁市提出，力争到2010年，城市居民人均住房使用面积达到22平方米左右，基本实现全市90％左右的居民拥有成套住宅。
我们坚信房地产业在南宁市“十一五”规划甚至更长远的时间内依然会保持平稳增长的态势，对南宁市整个经济发展起到重要的推动作用。
2、南宁市房地产市场供给分析
分析：
. ● 如上图所示，供应线和成交线最明显的差异在于：5年来供应线保持了相对平稳的增减态势，而成交线则起伏动荡明显。
. ● 近5年来南宁市供应量情况：06-10年度的商品住宅供应量除受08下半年全
球金融危机影响而导致09年供应量有所下降外，供应市场整体呈现缓步上升的趋势，这在很大程度上表明了开发商对地产市场抱着较为乐观的心态，从而推动供应市场的进一步繁荣。
. ● 近5年来的市场需求情况：不供应市场相对应的需求市场则在这个五年时间段
中呈现出较大的波动：06-07年为房地产大步前迚的阶段，虚假的繁荣导致了07年成交量同比增长了25%；而受全球金融危机的影响，房地产市场整体萧条，南宁区域08年成交量同比下跌37%，处于近五年成交量的最低值；受08年金融危机的抑制，09年下半年大量刚需释放， 09年成交量同比上浮84%；10年的房地产市场为宏观调控政策年，受大小政策的调控，投资需求大大受到限制，从而导致10年年度成交量下跌40%。
. ● 供求关系：可以将近五年来的供求关系氛围两个阶段：一是2006年至2007
年阶段为供应稍微不足，供求关系整体较为平均，与供求处于正比关系；二是2008年至2010年阶段供求处于反比阶段，与两者间有较大的差距。
环球国际房地产开发项目策划讲课教案 - 图文
