案例一
欣欣花园小区是一个全部每户90—110平方米面积的中档楼盘，前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业服务管理公司接替了原由开发商的物业管理公司管理的小区，并签订了物业服务合同。小区共有住户850户，其中，有32户业主以未出席业主大会，未投票选择该物业公司，未与新物业公司签订物业服务合同，而且新物业公司的服务不如原有公司的好为由，一直拒交物业服务费。试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。 答：
业主的理由不能成立 因为：
A．选聘物业管理企业的事，只要经过2/3以上业主同意就可以。而不需要每一位业主都同意。23户只占到850户的2.7%。
B．少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会所做决定的效力，业主大会所作出的决定，应当对小区内每一位业主都具有约束
力，业主都应当遵守。
C．少数业主不能以未签合同为由拒交物业服务费 因为：1、物业合同属于集体合同，合同不必与每一位业主签订，而是由业主委员会代表业主来签合同；2、由于物业服务公司已经在小区为业主提供了保洁、绿化等服务，服务已经发生，因此，享受此服务的业主就应当缴纳物业服务费，欠缴者还应当补缴滞纳金。
D．少数业主也不能因认为新公司服务质量不如老公司好为由拒交服务费，因为服务好和不好，不是由少数人认为怎样就是怎样来判断的。 案例二
一位业主去小区会所健身，在小区会所门口摔了一跤，腿部摔伤，由其同行者帮助到医院诊治看病，共花去医药费2000余元，因为受伤，该业主有将近一个月只能在家行走不能上班。其家属认为，业主在会所门口摔伤是因为门口台阶湿滑所致，因此要求物业服务公司承担此笔医药费。试分析： 1、物业服务公司是否应该承担此笔医药费； 2、物业服务公司如何才能防范此类事件再次发生。
答：
是否赔偿要看当时的具体情况：1、如果确实湿滑，物业公司未采取任何措施和给予必要提示，则物业公司要承担；2、如果物业公司有措施，但是不到位或者有缺陷，则部分赔偿；3、如果全部防湿滑措施到位，摔倒是因为个人不小心，则物业公司免责。
防范：对照物业服务合同，依照合同约定提供服务，尽到防范提醒的义务；如果可能，投保公众责任险，转移风险。 案例三
业主王某在入住装修时，提出二次装修申请，物业公司审查后认为符合安全要求，予以同意。后王某在装修厕所时，擅自改动暖气管道位置，被物业公司在常规装修检查时发现，并责令王某停工，限期恢复。王某认为不影响物业使用，迟迟不予恢复，于是物业服务公司将此事上报主管部门，但主管部门迟迟不做处理，于是，物业服务公司在要求王某写了一份： “出现安全事故由业主承担全部责任”的保证书后，对该
业主罚款2000元后，不再对他做其他处置。试对本案例进行分析。 答：
物业公司应把条例和办法规定内容告知业主，尤其是禁止行为。业主在装修过程中，应当遵守
王某改动暖气管道，必须有相应供暖部门的批准文件 如果没有，物业公司应当制止，并向主管部门报告 主管部门对报告的情况不做处理，物业服务企业可以催促或告政府部门行政不作为
装修属于服务管理，不是行政管理，物业服务公司没有执法权，不能罚款，罚款的做法是错误的。 案例四、
某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承
担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。
1、试析本案所涉及的法律问题。 2、对此类纠纷应如何解决。
1、 本案涉及的是物业管理法律关系问题； 2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理；在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。
3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。
物业管理师案例分析练习
