土地投资项目决策评审表（村留用地合作模式）
一、地块基本情况行政区划地块位置 省 市 *** 区/县 **** _规划用途总占地面积建设用地面积容积率/计容建筑面积填报人：交通距离项目名称： 项目审核人：周边主要道路、地铁距离、重要交通枢纽距离、距市区距离建筑密度限高绿化率车位配比/人防配比规划条件大交通5公里配套周边道路学校商超医疗文娱嫌恶设施其他重要设施地上物情况（高压线等）地块现状地下基础障碍物情况市政条件场平情况其他导致地块开发成其他规划导致土地不本增加的情况能完全利用的情况被查封、抵押情况他项权利情况在建工程/房产现状国土阶段文件已取得开发文件规划阶段文件施工阶段文件预售阶段文件验收阶段文件产权阶段文件已付款票据其他文件项目历史沿革地块分析结论二、项目开发政策类型政策规划类批文纪要营销类政策文件名称批文单位批复日期文件有效期填报人：文件内容审核人：备注分析结论三、对价确定和给合作模式对价填报人：其中有票土地成本其中溢价审核人：对价折算楼面单价最终对价楼面单价（含溢价部分税收）物业分成：……合作模式及对价条件范例：1、合作物业分成，村：我司=3:72、由我司承担土地转让过户及未来村分配物业确权所需全部税费3、由我司负责承担项目的开发建设及相应的费用4、由我司支付村物业交付前的过渡期租金补偿5、如需补交出让金由我司承担，如摘牌价高于约定价，村将高出部分退还我司【出让金：用地调整为孵化器的（M1新型产业用地），需按周边商业用地基准价的20%向政府补交出让金】货币补偿：……过渡期租金补偿：……其他：如容积率补贴等……合作阶段及对价支付第一笔第二笔第三笔第四笔第五笔四、项目周边市场情况竞品一手房房屋市场产品类型容积率定位填报人：销售价格/租金去化率/出租率审核人：与本项目距离备注款项类型支付金额给付对象支付条件/时间监管及解付条件取得权益/交付物发票交割方式与税费承担二手房商业市场
市场存量与供需关系区位土地市场成交日期用途与本项目距离总建筑面积/容积率成交楼板价（元/㎡）溢价率受让方成交情况市场存量与供需关系五、经济测算与投工作铺排里程碑节点时间市场定位产品定位定价可售货量与占比主力面积段与比例产品单价产品总价年份销售计划指标计划科目单方成本与利润总额总投资额面积（㎡）高层签订框架合作意向填报人：签订合作协议并经村土地摘牌过户到项目民代表大会投票通过公司国土证（如涉及）施工证（如涉及）预售证（如涉及）审核人：交付分成物业（如涉及）交楼/开业项目计划建设配套洋房别墅Loft商业底商车位创新产品整盘销售均价（元）2018年面积（㎡）销售均价（元）面积（㎡）2019年销售均价（元）面积（㎡）2020年销售均价（元）土地成本大生产成本（总包）大生产成本（分包）行政费用营销费用利息利润指标总经营净利润率（总包口径）销售合同净利润率（总包口径）销售合同净利润率（分包口径）股东投资年化收益率分析结论六、风险控制风险类型土地通过三资平台挂牌流转到项目公司资金流转和票据风险项目其他开发风险项目其他开发风险七、资金安排项目阶段款项类型支付金额资金支付节点资金来源填报人：资金价格审批时间审核人：政策风险及解决措施备注风险描述风险控制填报人：审核人：诚意金/保证金股东投入——并购（含旧改用途）基金货币对价股东投入/金融机构放款土地出让金【出让金：用地调整为孵化器的（M1新型产业用地），需按周边商业用地基准价的20%向政府补交出让金】 股东投入/金融机构置换资金到位时间标准：1.项目启动到董事局审批期间，与金融机构预沟通2、董事局审批确定投资后，通知金融机构正式上报审批；预计30-45天3、与土投部门沟通相关节点，争取在首批对价款支付之前取得基金批复并完成放款；4、对于支付时间较紧或单笔对价款金额较低，且在金融机构审批前需支付款项的情况，可先由公司垫资，待完成审批后置换前期投入；1.金融机构借款不得直接用于招拍挂资金支付；2.基金业协会对投资于房地产价格上涨过快热点城市和普通住宅地产项目，暂不予备案。3.受央行调控，资金面紧缩，按基准上浮10%吸引投资人面临较大难度；解决措施：地价款先由公司垫付，垫付后1周内，再由基金资产进行置换。——二级开发阶段开发贷全部覆盖建设期资金需求取得施工证银行贷款央行基准利率上浮10%取得施工证后1个月内以内取得银行批复运营阶段物业经营贷按照物业评估值50%取得大产证银行贷款央行基准利率取得大产证后1个月内取得银行批复八、决策意见地区投决会集团投决会董事局
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