2019年房地产行业分
析报告
2019年7月
目 录
一、高房价源自高储蓄高货币下的资产保值焦虑 ........................... 10
(一)中国房价快速上涨 .................................................................................... 10 (二)房价的三大影响因素:人口、土地、货币 ............................................ 11
1、长期看人口 ................................................................................................................... 11 2、中期看土地 ................................................................................................................... 12 3、短期看货币 ................................................................................................................... 13
(三)中国家庭面临高储蓄与资产保值工具相对匮乏的矛盾 ........................ 14
1、中国家庭储蓄率过高 ................................................................................................... 14 2、中国缺乏有效的资产保值工具,房地产成为核心资产 ........................................... 15
(四)中国房价上涨主要源自货币超发带来的资产保值焦虑 ........................ 17
1、租售比不支持通过购房实现消费需求 ....................................................................... 17 2、房地产给居民带来财富幻觉增加投资需求 ............................................................... 18 3、货币超发的再分配效应带来资产保值焦虑 ............................................................... 18
二、房地产的拉动效应与挤出效应 .................................................. 20
(一)房地产对居民消费的拉动效应与挤出效应 ............................................ 20
1、房地产影响消费的传导机制 ....................................................................................... 20 (1)财富效应 ............................................................................................................. 20 (2)流动性约束缓解效应 ......................................................................................... 20 (3)信心效应 ............................................................................................................. 21 (4)预算约束效应 ..................................................................................................... 21 (5)替代效应 ............................................................................................................. 21 2、房地产对消费的实际影响 ........................................................................................... 22
(二)房地产对企业投资的拉动效应与挤出效应 ............................................ 25
1、房地产影响企业投资的传导机制 ............................................................................... 25 (1)流动性约束缓解效应 ......................................................................................... 26
(2)替代效应 ............................................................................................................. 26 (3)预算约束效应 ..................................................................................................... 26 (4)流动性约束效应 ................................................................................................. 26 2、房地产对企业投资的实际影响 ................................................................................... 27
(三)高房价不利于中国人口生育率上升 ........................................................ 28 (四)高房价加剧中国经济波动 ........................................................................ 29 (五)高房价不利于中国经济转型升级 ............................................................ 31
三、中国房地产调控屡次让位于稳增长 .......................................... 32
(一)土地出让是地方政府的重要收入来源 .................................................... 32 (二)房地产贷款是银行信贷的重要资产 ........................................................ 34 (三)房地产是中国经济的支柱产业 ................................................................ 35
1、需求端,房地产开发投资对经济增长的贡献率逐渐下降 ....................................... 35 2、生产端,广义房地产对经济增长的贡献率依然较高 ............................................... 37
(四)历史上的房地产调控屡次让位于稳增长 ................................................ 39
四、中国房地产市场未来的发展路径 .............................................. 41
(一)人口结构表明中国房地产需求已经越过拐点 ........................................ 41 (二)城镇化和区域经济一体化使得房地产市场分化发展 ............................ 42 (三)房住不炒的国际经验 ................................................................................ 43
1、新加坡模式 ................................................................................................................... 43 2、德国模式 ....................................................................................................................... 45
(四)香港房地产调控的经验教训 .................................................................... 46 (五)中国房地产市场的发展方向 .................................................................... 47
1、中国房地产市场发展的目标 ....................................................................................... 47 2、中国房地产市场的发展路径 ....................................................................................... 47
2019年房地产行业分析报告
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