谈谈土地储制度与房地产市场相互关系
【摘要】本文介绍了土地储备制度影响房地产的机理，分析探讨了土地储备制度的实施对房价的影响，供大家参考。
土地储备制度政府调控土地开发的一个重要手段，也是我国近期土地制度改革和房地产调控的一个重要举措和常用手段。也是我国的一次新的“土地革命”。它对我国土地改革以及房地产开发、房地产市场、房产价格都会产生深远影响。它在受国家宏观政策影响的同时还要遵照土地市场原则，实现政府，房产人，房地产开发商效益最大化。
1、土地储备制度影响房地产的机理分析
实施土地储备制度以前，政府只能控制新增建设用地的供应，对于城市的存量土地，大量的掌握在其使用者的手中。因此，在这种市场环境下，土地市场的供求曲线接近于通常的商品，具有较大的斜率，政府根本无法对土地市场实施有效的干预。实施土地储备制度以后，政府从源头上控制了土地供应，使得在一定时期内，土地供给量恒定，土地供给曲线成为一条直线，此时的均衡价格将完全由土地需求曲线来确定，政府可以通过增减土地供应量来控制土地供给曲线的左右移动，以此达到有效干预市场的目的。
在此需要特别指出的是，实施土地储备制度及《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台以后，土地征收补偿标准的变化对购房人的心态产生了一些影响，同时，土地一级市场的统筹供应使得土地的供应量受到一定程度人为限制，增加了土地的稀缺，引起价格的上升，从
而导致较高的土地价格预期，再加上土地的保值性使得土地成为良好的投资品，而对土地的投资主要表现在对商品房的投资上，“炒楼”现象也因此而产生。从土地供求曲线来看，若土地市场炒作气氛较浓，就会使土地总体需求曲线右移，引起房价较大幅度上涨。因此，出台必要的法规和措施来限制各类炒作行为，对于我国当前房地产市场的健康、平稳发展具有重大的意义。
2、土地储备制度的实施对房价的影响
土地储备制度是近几年来城市土地制度改革的一项重大措施，也是房地产领域改革的一个热点。它是我国经济体制改革、土地使用制度改革和土地管理改革深化的必然结果。作为一套行之有效的对城市存量土地高度集中管理的机制，其目标是盘活城市存量土地，为实现城市总体规划和土地利用规划提供用地保障。
2.1 土地征收补偿标准变化对房价的影响
前几年，国务院公布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称征收补偿条例），以前的《城市房屋拆迁管理条例》（下称拆迁条例）同时废止。土地征收补偿标准的提高直接导致了土地开发成本的升高，但实际这种升高并不会对房价产生较大的影响。首先，现在实行土地使用权招标拍卖挂牌出让，价格都是由市场供求关系决定的，与土地成本没有直接关系；其次，现在房地产价格与土地成本之间的利润空间较大，土地成本的增加只是使这个利润空间变小一点，但对房价没有较大影响。另外，从国家的角度来看，房地产价格保持最好是平稳，过快的增长或是过快的回落都会对国家发展产生不利影
响。
2.2 土地储备对房价的影响
土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。实际上，除了市、县人民政府国土资源管理部门指定的土地储备机构在储备土地外，房地产开发企业因为自身长期开发经营的需要也在储备土地。
政府部门为加强房地产市场调控，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，通过土地征收、无偿收回、三旧改造等一系列政策，储备了一定量的土地，以保障城市保障性住房等民生工程建设的用地需求，并在市场供不应求的情况下，适当增加住宅用地的供应，以达到促进供需平衡、抑制房价的效果。应该说，政府实施土地储备有利于调控房价。
但房地产开发企业储备土地是有害无利的，因为，尽管政府根据市场供需要求，供应土地数量并不少，但房地产开发企业对受让的土地储而不用，势必导致房地产市场商品住宅的供应量减少，造成供不应求的假象，形起市场恐慌，从而推动房地产价格的上涨。对于政府来讲，开发企业囤积土地的行为是个体的行为，追求利润最大化是其最终目标，一旦房地产市场下滑或开发企业破产时，银行、购房者、企业员工等都将受损，并严重影响国家利益和社会利益并带来一系列社会问题。因此，政府和老百姓是不希望开发企业土地储而不用。
2.3 土地供应对房价上涨的分析
作为房价的重要组成部分地价也影响着房价的变化，影响地价的因素很多，包括一般的因素，如经济因素、社会因素、人口因素和国际因素，还包括区域因素和土地的个别因素。当前引起争议的主要是土地供应量和供应方式。
2.3.1 地价与土地供应量。从理论上讲，土地供应量是影响地价的关键因素，在其他因素不变的情况下，土地供应量减少，地价肯定是会上升的。随着人口的增加，土地供应量相对减少。因此，在较长的一个时期，地价有逐步上升的趋势，而且这个趋势是和土地供应方式无关的。但近几年来说，我国土地的供应量并没有大幅的减少，相反，有些地区还呈现出了土地供应量大幅度增长的趋势。
我国的土地市场分为一级土地市场和二级土地市场，实施土地储备制度后，政府垄断了一级土地市场的供应量。一级土地市场的供应量影响住房市场价格，但真正与市场需求共同决定住房市场价格的是二级土地市场的供应量。目前我国一级市场较为充足的土地供应，并没有在二级市场上形成有效的房地产供给，而是被开发商部分囤积起来。面对住房消费需求和投机需求的迅速增长，企业大量储备土地减少了二级土地市场的有效供给，从而在一定程度上造成了地价的上涨。
2.3.2 地价与土地供应方式。土地市场的供应方式主要是指土地出让方式，不同的出让方式，包括协议、拍卖、招标和挂牌，对地价的形成有一定的影响。一般来说，协议方式形成的价格最低。从表面上来看，政府实施土地储备，采取招拍挂方式供地所形成的地价要高
于协议出让的地价，由此便认为当前的高地价在很大程度上是由于实施土地储备制度所造成的，但实际上，二者根本不具有可比性。其原因主要在于：一是经过土地储备采用招标、拍卖和挂牌出让的多为商业、居住等经营性用途的“熟地”地价，其中必然包含了政府整顿开发土地的成本；而协议出让的大多是工业用地，且协议价格中往往仅是政府获得的土地出让金，土地的征收补偿费用，相对较低。二是协议出让虽然成交的价格很低，但是中间的寻租成本很高，因此，开发商通过招拍挂方式拿到手里的土地价格未必就比原来协议出让的价格高。
结束语
总之，房价上涨是由于建设成本增加和开发利润增加共同引起的，建设成本增加是由于地价上涨、建安成本增加和利率提高所引起的，开发利润增加则是由于房地产市场旺盛的需求及高度垄断的市场结构所引起的。因此，地价上涨不是房价上涨的唯一原因。建立土地收购储备制度以后，虽然地价有所上涨，但地价上涨既有其合理成分，又有其不合理成分土地收购储备制度并不存在推动地价上涨进而导致房价上涨的内在机制。
参考文献：
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[2] 马莉萍，浅谈土地储备制度对房地产市场的影响，科学与财富，2014，（04）.
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