房地产策划介绍
一、房地产及房地产市场概念
房地产是指地盘及地盘上的改进物，而地盘上的改进物是指建筑物、门路、泊车场、水电举措措施等。由此可见，房地产是由地盘引申出来的一组商品的代名词。例如室庐，它除了房屋以外，还包含地盘、门路、草坪、泊车场、变电站等一些公共举措措施。
房地产市场是房地产商品流畅中各类交换关系的综合，是地产市场、房产市场与房地产劳务办事市场构成的市场体系。一般意义上的房地产市场，就是进行房地产交易的场合。房地产交易一般包含房地产让渡、房地产典质和房屋租赁等经营活动。而房地产开辟经营，是指房地产开辟企业在城市筹划区国有地盘长进行基本举措措施扶植、房屋扶植，并让渡房地产开辟项目或者租售、出租商品房的行动。可以如许说，房地产市场是联络处所开辟扶植与房地产花费的桥梁，是实现房地产商品价值和应用价值的中介。
二、房地产市场的特点 1、房地产市场供给的特点
（1）市场供给缺乏弹性。供给弹性是指临盆者对市场需求或价格变更的敏感程度。因为房地产本身的特点，地盘稀缺，扶植过程复杂，临盆周期长，房地产临盆企业在短时光内很难增长供给总量或削减供给量。成果，供不该求或供过于求的局面一旦形成，就会保持较长一段时代。
（2）市场供给的不合质。不合质是指同类产品内部，因为按不合方法或不合标准临盆，导致产品德量的不合。房地产临盆具有单件性，因为产品的地位、
情况、数量、档次不合以及房地产企业的临盆才能和用户的具体请求不合，市场上供给的房地产产品一般都是不合质的，供给具有多样性。
（3）市场供给的地区性。因为房地产的固定性、稀缺性、永远性等特点，房地产供给的地区范围比一般商品小，发卖对象一般是同一个定向地区范围内的需求者。固然，在必定范围和时代里也可为异地供给必定命量的房地产，但总的看，属于“本地产本地销”。
(4)市场调节的不完全性。城市地盘国度所有，房屋中相当一部分国度所有。国有地盘应用权的出让由国度垄断经营，地价既受市场调节，又受国度宏不雅调控。在公有住房占较大年夜比例的情况下，市场价格在必定程度上受国度的垄断，以保障大年夜多半人的根本好处。
2、房地产市场需求的特点
(1)市场需求的广泛性。因为房地产既是人类生计、享受、成长的根本物质生活材料，又是临盆经营性固定资产，更是城市经济、社会、科技活动的依托和载体，是以，从小我到家庭，从企业到社会，从社会基层到上层国度机关，都离不开它。
(2)市场需求的多样性。需求者购买房地产平日有不合的目标和假想，对房屋构造、建筑标准、造型、地位、楼层甚至期货、现货等有不合的请求。 (3)市场须要的融资性。房地产购买开支较大年夜，须要者短期内全部付出或直接付出往往有艰苦。为解决房地产应用的经久性与付出的即时性的抵触，平日须要借助金融信贷机构和社会资金的融资感化，开展房地产金融营业。 (4)市场需求的经久性。就小我和家庭而言，与购买一般商品不合，购买房地产是一项极其重要的家庭决定计划，平日要经由较长时光的资金预备。别的，人们
对房地产的请求即使在一准时代内知足了，但人们的需求目标和标准往往也跟着时光的推移产生变更，从而使得新的需求产生。是以，房地产在总体上更新频繁。
三、房地产市场机制的特别性
市场机制是指市场竞争、价格、供求等要素之间互为因果，互相感化而形成的一种经济机制。它具有主动使令供求关系均衡的功能。
市场机制包含：供求机制、价格机制、竞争机制、信息利率和工资机制。
（图1）市场机制造用示意图
（图1）表示在一个完全竞争的市场里，价格变更、供求变更和临盆范围变更，在充分竞争变更下的内涵接洽。从（图1）中任何一点出发，都能获得一个合乎逻辑的轮回过程。例如，某类商品的价格上升，就导致临盆扩大年夜。扩大年夜到必定程度会造成供过于求，价格降低。价格降低导致临盆范围缩小，缩小到必定程度也会造成供不应求，又引起价格上升，等等。
房地产经济中市场机制的特别性：
①我国城市地盘国有，国度对房地产一级市场的垄断，固然可以限制市场的投契性，但也在必定程度上限制自由竞争。
②城市地盘价格从总的趋势看趋于上升，获得超额利润的机会多，使得房地产投资者踊跃。
③房地家当受政策，社会等方面影响很大年夜，加上竞争激烈，是以，市场波动大年夜，投契性强。
④房地产市场状况往往成为全部经济形势涨落的旌旗灯号，波及效应强。 ⑤房地产商品交易过程主如果权属转移，商品实体一般不动，经济活动的司法特点比较明显。是以，房地产市场比一般市场受到的律例束缚要大年夜。
四、房地产策划的内容
房地产策划是指在房地产范畴内应用科学规范的策划行动，根据房地产开辟项目标具体目标，以客不雅的市场调研和市场定位为基本，以独特的主题策划为核心，综合应用各类策划手段，按必定的法度榜样对将来的房地产开辟项目进行创造性的筹划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为成果的活动。房地产策划涉及面广，内容复杂。房地产策划重要可以归纳为以下四个部分：分析需求、把握近况、发明问题、解决问题。
1、 分析需求
分析需求是着手房地产项目策划的前提。需求包含：开辟企业的需求、当局的需求、花费者的需求，还有策划人本身的需乞降社会义务感都要推敲。起重要懂得项目决定计划者，即开辟企业的需求。平日是趋利（利润最大年夜化）、
避害（风险最小化）和立名（经久好处和成就感）三个方面。当局平日是区域情况经济好处的代表，也是地区成长决定计划治理的代表。先要明白开辟企业与当局相干治理部分的关系、当局对筹划筹划的请求及能接收的最大年夜底限，以及当局治理部分对开辟企业的请求等。关于花费者的需求，须要策划人进行针对性地市场调研，并进行具体的整顿分析断定。这三种需求对项目开辟具有重要意义，策划人员应细心断定并赓续测验测验着优化，在知足各方面请求的基本上，用创造性的思维将各方需求整合成一致的项目成长目标。
2、把握近况
在明白了需求的前提下，就应对目标项目和对应的房地产市场有所控制。近况分表里，对内包含地块面积、区位、交通、景不雅、生态甚至地质、水文、气候等，以及项目地块近况身分和开辟企业的资金、人才、经验、品牌等资本情况；对外包含国度、处所政策、经济、文化、家当构造、地产市场等背景和竞争项目状况等。
3、发明问题
目标明白是建立于对表里项目资本与市场情况，这些信息元素的收集与归纳加工之上的，须将近况与目标间的差距或筹划制订中的其他问题列举出来，再按不合层级归类。无论人们将这一步工作称为SWOT分析或者其余什么名，也无论如何组织申报展示成果，但策划师本身必须明白，这是策划成败的关键步调而予以卖力思虑，而这个中的关键就是“Ask a right Question”。Right的问题应是明白具体的问题，有益于策划师循序渐进地发明解决之道（譬如，“市场定位是**”即Wrong Question,“景不雅绿化投入若干能使投资收益最大年夜
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