物业共用部位及业主(使用人)自用部位的维修服务方案
一、 物业共用部位的维修服务
①房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案 序 号 项 目 内 容 计 划 方 案 由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程部房屋承重及 1、局部受损； 1 抗震结构部位 2、施工质量原因造成的结构问题。 每周巡查一案房屋修缮规定次，发现问 实施维修；如局题，立即处理、维修 部受损较重，应请专家“会诊” 提出方案，委托专业公司实施维修。 1、外墙面起鼓脱落； 2 外墙面 2、外墙面局部渗漏 3、外墙面大面积渗漏； 4、外墙面的翻新。 1、隔热层破损； 每周检查一遍，发现问 题，及时维修。 由工程部按有关修缮规程实施。 2、防水层破损造成屋面渗每月检查，出3 公共屋面 漏； 3、避雷网脱焊、间断； 4、屋面积水。 1、公用地面的维修改造； 公共通道4 厅、 楼梯间 2、公共信道、门厅的墙、天棚维护； 3、楼间墙面、扶手、踏步的维护。 每周检查一次，发现问题，及时维修。 现问题，及时维修。 由工程部按相应作业指导书实施维修。 由工程部按相应技术要求实施维修。
②房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案 序 号 项 目 内 容 计 划 每年对房屋基础进行一次检外力损坏等引起的损害。 1、每两年对较大面积的渗 1、外墙面起鼓脱落； 2、漏外墙应局部翻新，防止2、外墙面局部渗漏 2 外墙面 3、外墙面大面积渗漏； 4、外墙面的翻新。 面积继续扩大及污染墙由工程部按面； 次密封检查，防止 雨水的侵入。 1、隔热层破损； 2、防水层破损造成3 公共屋面 屋面渗漏； 3、避雷网脱焊、间断； 4、屋面积水。 1、用地面的维修改造； 4 公共信道厅、 2、公共通道、门厅楼梯间 的墙、天棚维护； 3、楼间墙面、扶手、踏步的维护。
1、避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀； 2、每年全面修补一次屋面隔热层板；每半年疏通一次屋面雨水口； 3、每年对屋面防水层检修一次。 1、每半年对公共地面进行维护一次； 2、每年维修一次信道门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆； 3、每年全面维护一次楼梯踏步，对墙面地面空鼓、开裂、破损等进行修复。 由工程部按相应技术 要求实施维修。 由工程部按相应作业 指导书实施维修。 有关修缮 3、每年雨季前对窗台进行一规程实施。 方 案 由工程部负责实施 房屋承重及 1、外部受损； 1 抗震结构部位 的结构问题。 2、工质量原因造成查，注意白蚁侵害、地基沉降、③房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案 序 号 项 目 养 护 标 准 实 施 效 果 1 房屋承重及 1、房屋修缮标准； 抗震结构部2、有关工程施工技术规范。 位 1、房屋修缮标准； 2、外墙面修缮规程。 1、安全，正常使用； 2、功能完好 2 外墙面 无鼓无脱、无渗水、整洁统一。 1、无积水、无渗漏； 2、隔热层完好无损； 3、避雷网无间隔；各种避雷装置焊接点牢固可靠，避雷测试端实测电阻小于4欧姆。 3 公共屋面 1、房屋修缮标准； 2、相应修缮作业规程。 4 公共楼道厅、 楼梯间 1、相应建筑部分修缮技术规1、整洁，无缺损，无霉迹； 程； 2、扶手完好，无张贴痕迹。 2、房屋修缮标准。 ④房屋本体共用部位维修养护范围周期表
年限（年） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 范围 结构 房屋承重 结构部位 抗震 结构 部位 屋面 梁、柱 墙体 构造柱 构造梁 墙 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 △ ☆ △ ☆ △ △ ☆ △ ☆ △ △ △ △ ☆ △ ☆ △ ☆ △ △ ☆ △ ☆ △ △ ☆ △ ☆ △ 11111111112外墙面 公共屋面 公共通道、楼梯间、 公共墙面 说明：中修 △ 大修 ☆
二、 物业自用部位的维修服务
为确保业主（业主）提出的服务要求得到满足，使楼宇各部分能安全、长久、有效的使用。
1．维修内容
① 维修过程的检验规则：
a. 服务及时性的检验：从接到维修要求起至达目的地的时间不超过25分钟，
维修时间视工艺复杂程度而定：一般性维修不超过8小时；对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过72小时（工艺要求特殊的例外）；不能当天完成的，应向业主（住户）解释原因。
b. 服务质量的检验：按维修服务标准进行检验。功能性维修，以恢复原有功能
为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感；满足业主的合理要求；严格按工作手册执行。 ② 检验：
a. 日检：维修部主任对每日的《维修派工单》要及时收回，以检验服务的及时
性和住户对维修服务过程是否满意，并查找当日未解决项目原因，及时监督解决；
b. 周检：维修部主任每周对小区公共部分情况进行周巡视，有问题及时反馈到
维修班，并督促解决，问题严重的及时上报。
c. 对以上检验中发现的隐患应立即查找原因，及时采取纠正措施，并填写《不
合格\\纠正预防措施报告》上报管理处主任，处理不了的应上报公司相应部门。
2．维修服务标准 序号 01 内 容 上楼时间 服 务 标 准 备 注 接到维修要求，到目的地不超过25如暂没有此项维修人员，应分钟。 向住户解释，再约定时间。 维修服务时 一般不超过8小时，复杂的最多不应如超出上述时间，应向住户02 间 超过72小时。服务效率满意应达到说明原因。 98%。 03 服务态度 04 维修材料 热情、谦虚、使用文明用语 应向住户提供合格的维修材料 服务态度满意达到99% 对不满意的10%尽快组织二次维修，使住户满意。 维修工作满 应达到90% 05 意 率 06 洗 脸 盆 应达到原先标准，经反复试用，不漏洗菜盆漏水同此项
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