《民法典》物业领域最新规定及解读大全
对于物业服务领域而言，新通过的《民法典》中有两章内容对其具有较大影响，分别为《物权编》第六章“业主的建筑物区分所有权”及《合同编》第二十四章“物业服务合同”。《民法典》的规范相比现行法律规范具有许多新的变化，在《民法典》时代下，物业服务领域将迎来新实践、新变化。 一.
业主的建筑物区分所有权
关于业主的建筑物区分所有权的相关内容主要规定在《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）、《物业管理条例》（2018年修正）、《住宅专项维修资金管理办法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《建筑物区分所有权解释》”）等法律文件中。此次《民法典》对上述民事单行法律、法规及司法解释中涉及业主的建筑物区分所有权部分内容进行了调整，并统一规定在《物权编》第六章“业主的建筑物区分所有权”中。《民法典》此次对上述民事单行法律、法规及司法解释的调整主要有以下几处要点：
（一）以法律形式设定了居委会指导和协助设立业主大会、选举业委会的法定义务
《民法典》第277条第2款
1.《物权法》第75条第2款 2.《物业管理条例》第10条 1.地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
2.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
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《民法典》吸收了《物业管理条例》及地方性法规中关于居民委员会指导、设立业主大会的规定，以法律形式设定了居委会指导和协助业主设立业主大会和选举业主委员会的义务。此前，《物权法》上仅明确规定了地方政府有关部门对设立业主大会和选举业主委员会具有指导和协助义务，法律上并未直接规定居委会具有此项义务。然而居委会对业主大会的筹备召开作用在《物业管理条例》及部分地方性法规中已有所体
现，如《浙江省物业管理条例》中就有类似规定。[1]实践中，由于业主们不熟悉业主大会设立和业主委员会选举的流程，加之业主们缺乏统一、专业的指导而往往导致业主大会迟迟难以设立，业主委员会迟迟未能选举产生，从而造成业主权益难以维护，众多事关业主利益的事项难以有效决策。《民法典》以法律形式在地方政府有关部门之外增加了居委会作为指导和协助业主设立业主大会、选举业主委员会的法定组织，有助于化解当下普遍存在的业主大会设立难、业主委员会选举难的客观难题。
? 建议：当今业主的权利意识逐渐增强，而《民法典》问世后，业主的权利得到了更好的保护，业主大会和业主委员会的成立难度降低，业主对于物业管理活动的参与性和能动性增强。在业主自身内部权利意识强化和国家外部立法保障的双重影响下，未来业主对于物业服务品质和规范性必然有着更高的要求。对于物业服务人而言，亟需更加重视物业服务的质量，提升服务品质，规范化管理，在提供物业服务的过程中尤其需注重合法合规。
（二）调整了业主的共同决定事项及表决规则 《民法典》第278条
1.《物权法》第76条
2.《建筑物区分所有权解释》第14条第1款
1.下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则;
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
（六）改建、重建建筑物及其附属设施;
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且
人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2.建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
（1）《民法典》将《物权法》第76条第1款第5项中的“筹集”和“使用”进行了拆分，并分列为两项，“使用建筑物及其附属设施的维修资金”不再是重大事项，而是非重大事项，此举降低了使用建筑物及其附属设施的维修资金时的表决难度，目的是为了解决实践中维修资金使用难的问题。
（2）《民法典》将《建筑物区分所有权解释》第14条第1款的内容通过法律形式予以确立，将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”纳入了需要业主共同决定的重大事项的范畴。此举是为了解决实践中存在的业委会或者物业服务人未经业主同意，擅自决定改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的问题。此后，未经业主表决通过，行为人擅自实施上述行为，业主可基于物权请求权要求行为人排除妨碍、恢复原状以及确认处分行为无效和赔偿损失等。
（3）《民法典》对业主共同决定事项的表决规则进行了重大调整。首先增加了“表决参与度”这一新要求，业主规定的表决事项，均需专有部分面积和人数“双过三分之二”的业主参与表决。其次，总体上降低了事项表决通过的标准，其中对于通过筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动三项重大事项的表决，表述的是“经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，相当于是整体专有部分面积占二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意，不再是原来的“双过三分之二”的表决标准；对于通过其他非重大的事项的表决，表述的是“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”，实际上相当于整体专有部分面积占三分之一以上业主且占总人数三分之一以上业主同意，不再是原来的“双过半”的表决标准。《民法典》此举大幅降低了业主就共同决定事项作出表决的难度，是有效摆脱实践中存在的业主作出决议难，诸多事关业主利益的事项无法有效推进这一现实困境的重要举措。
? 建议：物业服务人需注意业主共同决定事项表决规则的变化，并且规范自身的物业服务行为。尤其是对于物业服务人拟改变业主共有部分的用途或者利用业主共有部分从事经营性活动，需要经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主
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