房产中介组织概况（自己总结的）

房产中介组织概况

班级：84080102

学号：2008040801037

姓名：王欢

社会中介组织是指处在政府与企事业单位及公民等经济主体和社会主体之间，起沟通、联结作用，承担特定服务、协调、监督、管理职能的具有相对独立的法律地位的社会组织。近年来，我国高度重视社会中介组织的发展，在有关政策的引导下，社会中介组织无论从数量上、质量上、规模上、辐射范围上，都比起初有了很大的进步，随着社会的发展与进步许多社会中介组织也应运而生,随着经济的不断发展，房地产已经成为一个新兴的产业，而房地产中介组织也随机发展起来并且不断壮大，那么这篇文章就谈一谈我国的房产中介组织的概况。

马克思指出：“物质生活的生产方式制约着整个社会生活、政治生活和精神生活的过程。”[物质资料的生产方式是人类社会发展的最终决定力量。没有经济的发展，物质生活的充裕，就不可能有社会各方面的健康发展。我国目前还处于社会主义初级阶段，生产力水平还不够发达，各地区发展还不平衡，直接造成了不同地区、不同区域在经济、社会事业发展上的诸多差异。

我国的房地产中介组织是伴随着房地产业的发展从无到有，从小到大逐

步建立和发展起来的，并且是随着房地产事业的发展而逐渐发展起来的，规范化的房地产中介组织和成熟先进的运营管理模式对于促进房地产业的健康发展和规范房地产经济运行有着极其重要的作用。我国改革开放20多年来房地产中介行业的从业人员队伍迅速扩大，但是由于我国房地产中介业起步较晚，在执业标准，执业规则，专业人员素质，技术手段，特别是在运营管理模式方面还处于探索阶段，总体上来说比较幼稚，缺乏核心竞争力，与发达国家相比还存在一定的差距。随着房地产事业的迅猛发展，房产中介组织免得这新的挑战和机遇。

一．我国房地产中介服务行业的重要性

作为房地产市场的重要组成部分，房地产中介服务业的发展对促进房地产市场发展起到了重要的作用。

1、房地产中介服务行业是房地产市场的润滑剂

房地产中介服务企业依靠自己的信息优势和专业知识优势，提供精确的交易信息与专业的咨询建议，促进市场信息的双向流动。对于消费者可以提供全面的房产信息，缩短交易时间与成本;对于开发商可以提供准确的市场信息、专业化的咨询意见，从而避免市场风险，快速促进开发与销售。此外，房地产中介服务企业还提供一些周边服务，如房产按揭、IT交易平台、信息咨询系统等，诸如此类服务均大大提高了房地产行业的运行效率，降低了市场的运行风险。

2、房地产中介服务行业具有较大的社会效益

房地产中介服务行业具有就业吸纳能力强，资源耗费少等特点，属于新型朝阳服务业。其属于人力密集型行业，以从业者为创造价值的主体，在人员扩张方面受其它生产要素的制约较少，在吸纳就业方面具有先天的优势以及巨大的潜力。此外，该行业以知识与服务创造价值，资源能源耗用极低，符合新型经济发展的趋势。

房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点： 1． 特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。如：上海已有4000

多家中介商在从事从涉外房屋租赁买卖、新楼盘代理到二手房买卖租赁等多个领域的中介服务，北京也有近2000家中介商。

2． 形成了包含房地产楼盘代理、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担

保等领域的相对完整的产业。

3． 房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍

制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等，这一切都预示着房地产市场和中介业务发展的外部环境正在逐步走向成熟。

二．目前房地产中介业发展面临的主要问题 ：

1． 缺乏专业的人才，影响产业的提升。

房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定，如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。 市场呼唤素质综合化的房地产中介人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。他们是中介行业的骨干力量，是当前亟需的人才。随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质差的人便难以对市场信息作出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的中介活动。专业人员的缺乏是影响房地产中介业发展和提升的瓶颈之一。

2．房地产中介缺乏消费者的普遍认同。

目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状：既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如文史类，理工农医类等专业的人员；既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。近几年遭到严厉的口诛笔伐，客户对房地产中介的有关投诉连续几年列于中国消协十大投诉热点之一，有些人向房地产中介举起了“免谈”的牌子。如何重新塑造中介的信任是整个行业发展所面临的另外一个问题。

3．房地产中介市场竞争激烈，中介商生存率低。

虽然社会对房地产中介的需求在逐步放大，但是房地产中介市场发展的内外环境并非十分理想，不确定因素佷多，充满风险。房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不太规范，市场准入制度不完善，进入门槛较低，操作不规范，信誉较低，竞争手段和方式落后，市场竞争十分激烈，许多中小房地产中介商面临着竞争和生存的压力。导致当年房地产中介商的生存率很低，如：郑州市仅仅只有30%，上海和北京市场相对成熟，生存率也只有40%。一方面由于政府推行的住房制度和土地使用制度在不断地向纵深发展，房地产市场的潜力在不断地释放，中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一潜在巨大的市场，不断地涌入这一市场，另一面，大量的中介公司竞争无力，而退出这一市场。

三、我国房地产中介服务行业的前景展望

作为一个新生的行业，我国房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大，其主要的趋动因素来自于两个方面：一是其所依立的房地产行业持续发展;二是行业本身的进一步生长成熟。

1、房地产行业的持续向好将创造巨大的市场空间

自从1998年国家实行住房商品化改革之后，我国的房地产行业迎来了黄金十年，从1997年至2008年全国商品房销售面积增长了近六倍，年均增长率达到21%，商品房价格也有较快的增长。同时房地产开发建设在全国各地也火热进行，2008年全国房地产开发投资完成额达到3.06万亿，占全社会固定资产投资额的18%，为08年GDP的十分之一，房地产行业在国民经济中的支柱地位日益得到加强。虽然08年房地产行业遭遇了巨大调整，市场呈量缩价跌之态势，但09年上半年房地产市场快速回暖，各类行业指标强劲复苏，仍不改长期向好的态势，推动我国房地产持续向好的基本因素也没有改变。

2、房地产中介服务行业的自身发展将进一步拓展已有的市场空间

房地产中介服务业的成熟将为自身带来更大的市场空间，其成熟表现为行业专业化程度逐步深化，发展模式日益成熟，行业价值的逐步显现，行业地位日渐提高。

房地产开发商在发展初期往往采取全职能、整个产业链渗透的经营模式，自行包揽房地产开发销售的整个环节，但随着市场竞争程度加剧以及房地产中介服务企业的专业化提升，房地产中介服务行业参与的房地产开发价值链环节越来越多，由销售环节向上拓展到调研、设计、企划等环节，形成了目前所谓的全程代理概念，向下端则拓展到物业管理、存量房交易等环节。同时，房地产中介服务企业的发展模式也在逐步完善与成熟。易居中国服务内容涵盖住宅消费产业链的诸多领域，，世联地产则形成了“咨询+实施“的独特业务模式。

随着市场专业化程度的不断提高，主流开发商纷纷将非核心业务外包，万科、保利、恒大等开发商的楼盘几乎全部均由房地产中介服务企业代理销售。08年

策划代理百强企业销售额超过7000亿元，占全国商品房销售额的比重达到了历史的最高水平32.1%，而05年此比例不到20%。另外，全国商品房代理销售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理销售业务，08年的房地产市场重大调整使得行业的顾问策划业务得到快速发展，百强企业的策划收入增长率同比达到了56%。

虽然我国房地产中介服务行业在近几年取得了长足的发展，但与国外成熟市场相比仍有巨大的差距。如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的，而即使在我国房地产开发行业发展时间早、市场化程度高，经济发达的珠三角和长三角地区，由中介代理的新增商品房的市场份额也才刚刚达到50%;在房地产开发行业发展相对不成熟的其他区域，由中介代理的新增商品房的市场份额约10%-30%，由此可见，房地产中介服务行业未来业务具有广阔的空间。