土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案32
一、案例分析题
某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m，建筑容积率为2.4。该大楼1～2层为商场．商场建筑面积为4300m，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3800m，2层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。1. 企业甲为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全．部土地进行登记，试问是不是合理，并简述理由。
答案：[答题要点]
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应按后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 假设用开发法求取委估地块综合用途地价。 1．本次评估假设前提。
(1)本项目开发周期为2年，土地获得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。
(2)委估对象最佳用途为综合。 (3)该项目在建成后即销售完毕。 2．开发完成后的房地产总价值估算。 (1)选择交易案例。
通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，咱们选择了与待估房地产前提类似的3个对比案例，项目概况如表1所示。
表1案例情况说明表
序号 项目名称 项目位置 用途 交易日期 销售价格/(元·米-2) A B C ××大厦 ××大厦 ××国际 西二环××大街 综合 ××区××大街 综合 ××区××路东侧 综合 2003.6 2003.6 2003.6 13800 14000 14000 (2)对比因素的选择。 依据估价对象与交易案例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包含：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。 (3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数，综合得出各项对比因素系数，详见表2。 经由对比分析，三个比准价格的差距在合理规模之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则 预期销售价格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米) 总开发价值=13705×67 000、10000=91823.50(万元) 总开发价值为91823.50万元。 表2 对比因素修正系数表
对比因素 交易价格 交易情况 交易日期 权益情况 区域因素 胳臂因素 委估对象 待求 100 100 100 100 100 A 13800 100 100 100 99 102 13666 B 14000 100 100 100 100 102 13725 C 14000 100 100 100 100 102 13725 开发完后的对比价待求 格 3．整个开发项目的开发成本估算 (1)建安综合成本。 通过现行《北京市建设工程概算定额》，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/平方米。委估对象规划总建筑面积91800平方米，其中地上建筑面积67000平方米，地下3层，建筑面积24 800平方米，包含车库建筑面积9192平方米，设备用房建筑面积7804平
方米，人防建筑面积7804平方米。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。 故委估对象项目总收益建筑面积为76192平方米，则综合用途分摊建安费用为3253元/平方米(2700×91800/76192=3253)费用情况如表3所示。 表3各项费用情况
项目名称 建安费用 单方成本/(元/平方米) 3253 总费用/万元 25064.70 31094.7 34605.50 备注 包含结构 建安费用的15% 前二项之和 建安费用的15% 建造成本的11% 前三项之和 利率5.49%，开发期为2年，平均首付，以复利计算 总计×综合建筑面积 红线内市政488 费用 建造成本 3741 管理费用 488 专业人士费 412 总投资额 利息 合计 4614 524 5165 建安综合成本为34 605.50万元。 (2)销售费用。 参考国家及北京市有关规定和市场资料，各项费用如表4所示。 表4各项费用情况
项目名称 营业税及附加 代理及广告费 合计 先收费用/万元 5050.29 2754.71 7805.00 备注 总价值的5.5% 总价值的3% 上述两项之和 销售总费用为7805.00万元。
(3)发展商合理利润。
本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。 发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元) 发展商合理利润为6218.94万元。 4．求项目开发余值。
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案32
