8、重点个案优劣势分析 案 名 静安枫景 分 析 优势 推案时机把握好，总体规划不错，生活便利，开发商具实力。50%的绿化率。 劣势 道路狭窄、拥挤阻碍出行。噪音，废气污染不可幸免。 康宁雅苑 优势 价格低是其最大的优势所在，对面待建的3万平方米绿地吸引了众多消费者。 劣势 规模小，无绿化。 同济佳苑 优势 估量售价8650元/平方米，与区域内同类产品相比定价较低。 劣势 总17层，4梯30户过于拥挤。 自由自宅 优势 商家运用空间的自由分隔，扩大了使用面积。
劣势 烂尾改造项目总23层，3梯14户，电梯数量明显不足。 国际丽都优势 规划水平高，国际生活氛围浓厚。立即推出的二城 期采纳3000元/平方米的装修标准，又是区域楼市的一个亮点。 劣势 高容积，总价高，阻碍去化。 上海壹街优势 地理位置极其优越，51%的高绿化率，在区域产区 品是较为少见。 劣势 周边交通拥挤，车流量大，有噪音污染。 畅园 优势 轨道交通近在咫尺，方便业主出行，外立面设计较为现代，醒目。 劣势 四周小环境差，交通拥挤，车辆排放尾气对空气污染大。 9、在售物业面积配比分析
一面积(m2) 户数(套) 30～40 192 40～50 192 房 50～60 322 60～70 96 合计 802
二面积(m2) 90～100 户数(套) / 100～110 24 三面积(m2) 户数(套) 120～130 54 四面积(m2) 户数(套) 讲明： ? 房110～120 172 房140～150 80 &复 120～130 108 150～160 48 式>200 34 合计 64 160～170 84 合计 610 130～140 / 合计 304 130～140 344 房170～180 30 以上数据是选取了本案周边竞争楼盘包括静安枫景、康宁雅庭、等楼盘。采样户数共1780户。 ? 其中，一房总共为802户，占总户数的45.06%；二房总共为304户，占总户数的17.08%；三房共为610户，占总户数的34.26%；四房及复式为64户，占总户数的3.60%。 ?
区域内一房的比例占到了总量的近半数，要紧是近期单
身公寓在区域市场的推案量较大的缘故，预期当在售的单身公寓产品完成销售后这一比例在市场中所占的比例有所回落后，将不在占据市场的主导地位。 ? 能够看出，除了一房外该区域内三房为主力房型，面积集中在130—160平方米左右，三房主力面积的主力峰值位于130—140平方米左右。较之静安区上一年度的成交房屋面积，三房主力面积集中在140—160平方米的区段，面积有明显的回调。 ? 两房及复式分不占总量的17.61%、3.72%，所占分额不大。在销售中两房因总价较低，是区域中去化最快的产品，而四房及复式数量少，总价高，虽销售速率较低但对总体的市场不能起到较大的阻碍。 附、区域楼市个案“主力面积”参考表 案 名 锦安公寓 静安丽舍 达安花园 常德名园
地理位置 延平路340弄 万航渡路858弄18号 长寿路1099号 常德路1199号 主力面积 72.91—111.12 m2 82.35—134.48 M2 94.04—107.52 m2 95—108 m2
宏安家园 新静安都市 三鑫花园 静安新邸 天合大厦 静安华府 嘉园 三和花园 曼克顿豪庭 静安鼎鑫佳园 新福康里 喜福会
武宁南路、康定路口 新闸路1851号 康定路1588弄 康定路1588弄 康定路966号 新闸路1001号 万航渡路458弄 延平路123弄3号 西康路339号 余姚路27号 新闸路888弄 青海路128-138号 105.33—111.52 m2 107.32—137.37 m2 111—122 m2 111—122 m2 113.52—137.12 m2 117.16—148.63 m2 125.77—133.21 m2 126.24—138.33 m2 134—154 M2 136.20—175.59 m2 140—160 M2 169.92—182.41 M2
上静安动力国际企划提案市场篇2
