畅园38上海一街区5142.1中凯城市之光国际丽都城40静安枫景500102030条形图 1405060讲明：
? 单身公寓和独栋的住宅项目几乎没有绿化，与本项目没有可比性，因此忽略不计。 ? 而在其余的竞争个案中，虽基地面积小，容积高，但开发商都能利用有限的空间，聘请专业景观设计公司，尽可能地提高绿化率，总体水平尚可。绿化率均在40%以上。最高的上海一街区，绿化率高达51%，其次为静安枫景，绿化率50%，在同类产品中较为少见。
5、在售个案价格比较表：
自由自宅康宁雅庭同济佳苑畅园上海一街区中凯城市之光国际丽都城静安枫景1250086509500130009800120001600011000020004000600080001000012000140001600018000条形图 1
讲明： ? 2002年三季度静安区主力单价和主力总价双双上扬，但主力单套面积合理回缩，显示出区域客户在楼市价位走高的背景下，对户型选择归与理性。 ? 8000元/平方米以下的楼盘在区域中已无踪影。区域最低价8650元/平方米，为康宁雅苑（毛坯），国际丽都城16000元/平方米，但其装修费用达3000元/平方米。
? 价位主力峰值集中在9000—11000元/平方米。整体市场高价位的区域特性表露无疑。 ? 单套主力总价为100万—150万/套。 6、在售个案去化情形分析 案 名 静安枫景 去化情形 现推出其一期5栋中新闸路、常德路路口的两栋，去化情形良好，只剩余5层以下的少量房源。 一期开发1栋高层，3栋小高层。一号楼已全部售国际丽都城 完，2号楼开始预定。本案属于高价未楼盘，受总价阻碍，客源面相对狭窄，去化速率不是专门高，每月能保持稳固的销售量。 在开发商强有力的广告促进下，通过了较长的一段中凯都市之光 时刻后，一期已完成销售。立即推出的二期在近期开始同意预定。 上海壹街区 销售周期较长。目前一期只有少量余房，年底二期面市。
畅园 房型面积较大，总价高，周边小环境嘈杂，制约销售，去化率60%。 规划及价格没有最终确定，估量2003年1月开始预定。 虽整体品质不高，但其价格在区域中属于最低，又同济佳苑 康宁雅庭 有有利地理位置的支撑，销售形势喜人，108平方米的两房已差不多去化完毕。总量6成左右已去化完毕。 自由自宅 讲明：
运用了空间的自由分割，一经面市，受到了区域消费者的关注，预定情形较为理想。 经以上分析明显的能够看出，区域内的产品依靠得天独厚的区位优势、生活设施的优势等先天条件，加上自身的优势（如产品规划、营销企划等）各自都制造了较为优秀的销售成绩。销售形势喜人。 7、区域客源客层分析图：
周边区域本区域客外籍人士外地客28%)%0%5%条形图 120%0%
讲明：
在上海购买7000元/平方米以上的高价位楼盘中，区域客源分布如下： ? 18.55%的本区域人士，熟悉生活环境，已在区域内居住了专门多年，不愿离开，因旧房拆迁需购房，仍旧选择在区域内居住。 ? 28.5%的外地人士，在上海打拼多年，事业有成，喜爱繁华都市，在市中心区域居住有溶入上海的感受或作为一种投资。 ? 25%的外籍人士需要距离工作地点近交通方便而选择在本区域居住。 ? 27.95%的周边区域受区域内各种便利条件的吸引而迁居静安。
上静安动力国际企划提案市场篇2
