物 业 国内物业治理公司 15% 境外物业治理公司 60% 开发商治理 25% 物管费3元/M2以下 40% 物管费3—5元/M2 40% 物管费5元/M2以上 20% 高档住宅均强调提供舒服的、具有星级标准的治理服务，专门多进展商邀请国内外的名家做物业治理，在为业主解决日常生活后顾之忧的同时，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。此次调查的楼盘中，毫无例外地都采纳了智能化建设，推出了一系列的服务项目：如水、电、煤、物业治理等费用的自动计量及电子支付系统，防
火灾、防煤气泄漏的自动报警系统，网络服务的应用，监视报警系统等。许多楼盘还推出了保姆服务，如尊园就有代订报刊杂志、预定叫车接送服务、空置公寓治理、洗烫衣物服务等等。 从此次调查楼盘的物业治理费看，每平方米从1.6—8元/月不等。由上图可看出，物业治理费用的主流在每平方米3元/月以下和每平方米3-5元/月两个层次，而高于每平方米5元/月的楼盘只占总量的20％左右。此次调查中，以“巴黎时韵”收费最高，为每平方米8元/月（其为酒店式公寓），其他大多集中在每平方米3元/月左右。如“景福苑”2.76元/月、“金色维也纳”2.9-4.9元/月、“思南路88号”2.5-3.0元/月、“尊园”2.8-3.0元/月。
四、结 语 叁、静安区域住宅市场分析 一、静安区（2002年第三季度）市场数据分析 2002年第三季度静安楼市的价格指数为1198.29点，
与上季相比，上涨了18.35，增幅为1.55，其中多层价格指数为1153.85点，与上季持平，高层价格指数为1179.79点，与上季相比，上涨了17.93点，增幅为1.54%，由于这一季多层住宅差不多无交易量，因此多层住宅价格指数仍保留了上季度数据，而以“国际丽都城”、“上海一街区”为代表的高层住宅以其地段优势和品质价值而热销，致使本季静安区高层住宅价格指数走高。 依照统计数据显示，4第三季度静安批准预售面积为10.98万平方米，与上季度相比，增加2.26万平方米，增幅达50%，其中住宅面积约6.71万平方米。本季以登记预售面积为6.08万平方米，与上季度相比，则增加了0.37万平方米，增幅为8%，其中以登记预售住宅成交面积为4.68万平方米。批准预售与已登记预售面积之比为1：0.55，住宅批准预售与已登记预售之比为1：0.69。从以上统计数据能够看出，静安本季已从供不应求转为供大于求，而从住宅角度看，静安区符合有效需求的供应仍比较紧张。国际丽都城开盘不到一个月，一期便全部售空。由此可见，在供大于求的现象背后，实则已包括了区内部分办公楼及其一定数量的市场难以同意的无效供应，且此种状况难望在短期内有所好转。
本季已登记销售面积为9.98万平方米，比上季度减少了3.5万平方米。本季度静安区预售平均成交单价为每平方米7436米。 二、静安区进展规划分析 随着静安区旧改力度的加强，“南留北改”政策的进一步实施，区内有多个地块正在拆迁之中，且与少数地块已开始建筑，同时，静安区还在江宁路等地段的旧改地块内规划了大型绿地，大大提升了静安北部地区的环境品质，这无疑大大增加了这些板块的附加值，吸引众多的开发商和客户的追捧。静安区旧改的加强为静安年底明初的静安楼市注入了活力。 此外，鉴于静安区走中高档路线进展的特色，同时受市中心土地稀缺等方面的制约，静安的住宅仍将以高层为主，多层住宅进展的空间将更加有限。从静安区内南北两翼进展的情形看，南部静安寺区域的改造工程以过半，其周边的进展将以高档办公楼和高档住宅楼进展为主，建筑
形状也将以高层为主，而区内北部的进展，随着环境品质的提升和苏州河沿线改造的启动，该区建设双高区域的目标也将得以顺利实施，在住宅进展中，高层也将占据主导地位。 三、2002年第三季度静安区成交面积排行榜 预售登记面积排行 达安花园 静安华庭 静安河滨花园 国际丽都城 静安康寓 沪中新苑 顺德苑 鸿力公寓 新都城公寓 怡景苑 排 名 套 数 面 积（M2）） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 189套 141套 38套 23套 26套 26套 23套 16套 12套 6套 20946 13724 5534 4326 4000 2838 2778 2251 1356 932
上静安动力国际企划提案市场篇2
