1．地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。
2．规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。 3．老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。
本老年公寓还根据老年人身体状况、经济条件和爱好，将公寓分为三大类。即宿舍式公寓、居家式或住宅式公寓、医护式公寓。宿舍式公寓即寄宿制公寓，住此公寓，老年人如同住集体宿舍一样，安排在社区相同的一些楼房中居住和生活，这类公寓适合单身老人或老夫妇俩居住。居家式公寓是每家每户自成一体，不受他人干扰，可以是老人夫妇住在一起，也可以是老人夫妇与他们的子女或孙子住在一起，使老年人产生居家的感觉，这种养老实际上是社会化养老与家庭养老的结合。医护式公寓是将身体有较严重残疾、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在一起居住，并由医院或专门雇佣的护理人员进行护理。这类公寓的医疗条件好，适合子女不在身边的老年人居住。 五． 设施与服务
中国的老年人，可能对物质生活的要求并不高，但他们希望能得到更多的亲情。我们的传统文化，也是最讲究亲情的。为了让老人们不再孤独感受亲情，在我们的老年公寓里，除了硬件设施以外，还特别重视软件的建设，对人员等“软件”的要求。
本老年公寓是按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面都符合老年人的特点和需求，全部体现为老年人服务的理念。
三位一体的管理：宾馆式的管理、医院式的护理、亲情式的服务三者兼顾，融为一体。把亲情服务，落实到每一个老人的身上。每位员工经岗前培训后方能上岗。
在设施方面:
（1）公寓以低层小高层（有电梯）或平房有小院落为主，楼内设有二人标准间，三人间，高档套间（卧室、会客厅），特护间，室内有阳台、
卫生洗浴间、家具、空调、彩电、暖气、电话预留并配有呼救系统。公共设施有共享阳光大厅、餐厅、书画室、棋牌室、卡拉OK室、球类活动室、健身康复室、电脑室等，并配有客用、医用电梯各一部。道路为无障碍设计，地面采用防滑材料，通道安装双层扶手。老人可以一人住包间，也可以住两人间、三人间。健身、文体、娱乐活动都在一幢大楼内进行，不受外界环境气候干扰。可以随便串门、聊天、交朋友。
（2）为了老人的安全，楼道、楼梯、电梯等多处配有摄像监控设备。户内有紧急呼叫与电子安防系统，有事随叫随到，给老人精神和心理方面的慰藉。浓浓的亲情使老人深深地感受到家庭的温暖在社区安全网络方面，实现消防报警、安全防盗、煤气泄露报警、智能门控、家庭求救等功能。在门窗玻璃上安装了防破碎防盗安全装置，充分保证老年人的居住安全。
（3）公寓内有医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等配套的设施和服务。在文化娱乐方面，设有图书室、书画室、手工制作室、茶社、麻将室、健身房、戏曲音乐室、台球室、乒乓球室和门球场，并设有自选商店和鲜花店。文化娱乐区在分布上注意了动静的分离，二楼为安静优雅的读书休闲处，一楼为健身、锻炼的场所以及老年大学电教室、电视监控室等；社区在植物选配上，选用大量适宜当地生长的杀菌、防风、防沙、具备疗效的品种，起到净化小环境、有益健康的作用；大片种植区块可供老年人种植、采摘；设计园林式公园，山、水、石、亭、小径共存，站坐皆宜。医疗康复设备齐全，有CT室、血压心电监护室、功能康复室、高压氧等，高、中、初级医护人员配备合理，可保证老年人得到相应的治疗和康复。
（4）公寓设立了专门服务机构，如：公寓管理处、文化娱乐处、生活服务处、老年病研究中心和老年人身体状况评价委员会。对老年常见的高血压病、糖尿病、心脑血管病等进行专题研究，并对入住老人的身体状况实行分等级评估和微机管理。多媒体电视监控系统的应用，为公寓提供了高科技管理手段。
（5）公寓另设农家乐，方便老人家属用餐和住宿。 在服务方面：
（1）呼叫服务：24小时值班服务，各房间均设呼叫系统，有需求或遇紧情况，工作人员可随时到房间为您服务；
（2）健身服务：有健身广场等体育设施，有老人根据自身情况或遵医吃在规定时间内进行健身体能锻炼；
（3）文化服务：阅览室、棋牌室在工作日内对入住老人开放，有专职人员指导并适当组织活动。
（4）医疗服务：由本公寓大夫或聘请专家定期为老人进行健康咨询、
指导和医疗服务，定期为老人查体，建立健康档案，制定康复计划；常见病及偶发性疾病由本单位大夫诊治，老人也可自主选择其他医院治疗；专业的配餐师会为老人们制定科学合理营养丰富的健康食谱；
（5）生活服务：为老人打水、备餐、分餐（特殊情况如老人生病，可送餐入室），整理床上用品、桌面、窗台、地面、卫生间。日常为老人清洗衣服（不含内衣），洗涮碗筷，床单每周清洗一次；
（6）心理疏导：有专业的心理医生适时进行心理调理，排解心理障碍，使老年人心理健康，精神愉快；
（7）饮食科学合理：针对老人独特的生活特点，配备专业厨师在医护人员指导下配餐。确保老人饮食的科学、营养，有利健康；早餐：牛奶、豆浆、稀饭及其面点；中晚餐：两荤两素一汤；
（8）健身娱乐：定期开展丰富的有益老人身心健康的娱乐健身活动，在书画、摄影、近郊旅游等活动中激起老人生活的情趣；
（9）亲情服务：倡导精神赡养，经常与老人沟通，了解老人的喜怒哀乐、脾气秉性、生活习惯，了解老人的内心世界，视老人为亲人，尽最大可能让老人保持心情舒畅，生活愉快、晚年幸福；
（10）交通服务：每天均有环城专车接送老人
公寓还根据老人的身体状况提供不同类型的护理： 1、 自理级
服务内容：1）安排工作人员值班，巡视老人房间。2）每日清扫老人房间、做环境卫生。3）每周换洗一次被罩、床单、枕巾（必要时随时换洗）。4）组织老人文体活动，安排节日演出。5）医生按时查房，做必要检查。 2、介助级
服务内容：1）安排工作人员24小时值班，巡视老人房间。2）每日清扫老人房间、做环境卫生。3）随时为老人送饭、送水。4）为老人冬、春、秋季每周换洗一次服装，夏季经常换洗（老人内衣冬、春、秋季每周换洗二次，夏季每周随时换洗）。5）每周换洗一次被罩、床单、枕巾（必要时随时换洗）。6）为老人经常清洗毛巾、洗脸盆，便器每周消毒一次。7）协助老人洗头、修剪指甲。8）定期为老人理发，保持老人仪表端庄。9）搀扶老人上厕所排便。10）组织老人户外活动、锻炼。11）医生按时查房、查体。12）每年为老人体检一次。 3、介护级
服务内容：1）安排工作人员24小时值班，实行程序化个案护理。视情况调整护理方案。2）喂水、喂饭、喂药，随时更换尿垫，定期为老人翻身。3）为老人送饭、送水。4）为老人冬、春、秋季每周换洗一次服装，夏季经常换洗（老人内衣冬、春、秋季每周换洗二次，夏季随时换洗）。5）
冬、春、秋季每周为老人洗澡二次，夏季随时为老人擦浴。6）定期为老人修剪指甲、洗头、理发、剃胡须，保持老人仪表端庄。7）早晨帮助老人起床穿衣、洗漱、口腔护理、整理床铺，晚上帮助老人洗脚、睡前脱衣。8）每周换洗二次被罩、床单、枕巾（必要时随时换洗）。））9）为老人经常清洗毛巾、洗脸盆，便器每周消毒二次。10）室内和环境卫生随时打扫。11）视天气情况，每天带老人到户外活动、锻炼。12）医生按时查房、查体、观察病情及时实施抢救。13）每年为老人体检一次。 4、专护级
服务内容：1）安排工作人员24小时护理老人，在为老人提供介护级服务的基础上，随时为老人提供所需个性化生活护理服务。2）医生每日上、下午各查房一次，老人需要随叫随到，及时处理。做到用药、治疗到床边。根据专护对象病情需要，配备各种医疗监护器械及药品，及时准备配合抢救。3）每年为老人体检一次。 六． 营销策略及销售
老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，因此本老年公寓的运营模式遵循二路出击的目标市场定位原则；三方并举的销售原则；四点标新的社区服务原则。 原则一：目标市场定位——二路出击。老年公寓的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。 老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平的社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另一方面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。
为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应该发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另一方面可以增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优质的养老生活环境。 原则二：销售方式——三方并举。根据老年公寓的市场定位采用三方并举的销售方式满足不同消费群体入住老年公寓的需求。
三方并举的销售方式为出售房屋（或房间）的产权、出租房屋使用权及
产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）三种形式。
不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。
三方并举的销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求；出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另一方面可以使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于保持老年公寓的经营方向。
原则三：社区服务——四点标新。社区服务的四点标新意味着社区服务方面的社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务达到标新立异的水平，它是形成老年公寓差异化经营的基础，是持续正常经营的保障。
老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境，另一方面提供完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。老年公寓的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。
例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点的无障碍的购物场所及丰富的高品质的商品，满足他们安全、便利的购物需求。完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化的规范的服务。完善层级要达到根据每户老年人的消费习惯、购物频次，主动的提供个性化服务。概括而言，四点标新的社区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差异化经营的基础。 此外，老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。公寓采用“福利性事业，商业化运作”的模式，走以老年人养老，带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道路。
我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势
老年公寓设计方案(DOC)
