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跨市场投资系列 -- 房产代理企业对比
本文为雪球#跨市场投资系列#： 房产代理企业对比
随着房地产的迅速发展, 中国出现了许多巨型开发集团;行业的分工也进一步细化。为了降低成本,专注核心业务;越来越多的开发商将自己的项目委托给专业房产代理机构进行销售；产代理则按销售金额的一定比例获取佣金。
目前国内大大小小的代理企业有几千家；比较知名的有世联、易居、中原地产等。这里选取的是在A股上市的世联地产、在港股上市的合富辉煌、美国上市的易居和思源进行对比。业内老牌代理企业世联和易居是2007年和2009年分别在美股纽交所和深圳A股上市的；最早上市的合富辉煌则在2004年就已在港交所IPO; 正在从区域代理商走向全国的思源也于去年登陆美国纽交所；
作为地产行业的直接相关企业，房产代理企业的收入受房产交易量和交易金额的最直接影响。全国商品房销售面积从2005年至今已经翻了一倍。2011年前9个月全国商品房销售面积还达到了7.1亿平方米，同比增长12.9%，销售金额3.93 万亿元，同比增长23.2%;其中商品住宅销售面积达到6.36亿平方米，同比增长12.1%；售金额为3.27 万亿元，同比增长21.2%。
虽然全国的房产交易面积和金额在宏观调控的背景下今年前9个月依然保持增长；但多数代理商的佣金率却大幅下降至1%左右；而前两年房地产火爆时期, 代理商的佣金率一度高达2-3%。
中国指数研究院的数据显示，全国代理销售百强企业的市场份额从2005年的17.4%增长到2010年的接近50%；代理企业发展非常快。不过，对比美国市场前五名就占据新增住房销售50%市场的集中度来说；中国代理行业还有一个漫长的整合与淘汰的过程。这对行业中优秀的企业来说就是巨大的机会和发展潜力。
新房代理业务情况
易居 增长 世联 增长 合富辉煌 增长 思源 增长
2010年销售面
积 1,193 8.0% 1,110 32.4% 700 37.3% 430 52.0 10年销售金
额 1,062 22.0% 1,216 44.7% 615 49.0% 500 68.4%
2010年佣金比例 1.1% 上年1.4% 0.9% 上年0.88% 1.0% --- 1.2% 上年1.4%
2011 1H销售面
积 560 20.0% 605 86.9% 500 62.0% 212 50.8 11 1H销售金
额 521 31.0% 662 89.7% 341 44.0% 250 24.5%
2011 1H佣金比例 0.9% 上年1.3% 0.9% 上年0.93% 1.1% --- 1.2% 上年 1.4%
注：销售面积单位为万平方米，销售金额单位为亿元（xueqiu.com）
从新房代理销售面积上看，易居和世联2010年销售面积都超过了1000万平方米；易居的销售面积略高于世联，但销售金额低于后者。2011年上半年，世联增速明显高于易居，从而在销售金额和销售面积上都大幅超过易居；合富辉煌的销售面积也增长62%达到500万平方米。思源2010年的增速最快，但2011年上半年的销售金额增速骤降；刚从北京走出的他与其他三家企业还有较大差距。
代理佣金方面，因为世联采取的是不承担风险的固定佣金模式，所以他的代理佣金率一直比较低，在2007-2008年房地产最火爆的时期他的代理佣金率也只有百分之一点几，远低于行业百分之二以上的佣金率；进入现在的调控周期后下降到了0.9%。不承担风险的代理模式虽然佣金率比较低，但能获得可预期的稳定回报。易居在2007年采取的是以承担风险的方式争取更高佣金率的方式，所以净利润增长漂浮不定；上市后易居的佣金模式也向世联地产靠拢，逐渐采取不承担风险的固定佣金制模式。
目前佣金率最高的是思源，今年上半年依然有1.2%的佣金率；这是他采用的销售模式在0.9%的基础佣金之上还有0.3%的风险回报。
受佣金比例下调影响，易居和思源新房代理业务收入都出现下降。世联因为之前本来佣金率比较低，在宏观调控背景下营收可以保持和销售面积、金额的同步增长；所以他的增长速度也是四家中最快的。合富辉煌的佣金率降幅较小，所以也保持了较快的增速。
新房代理业务区域分布
这四家企业在布局上刚好是两南两北。易居从上海向长三角扩张后深耕北京，2010年以前北京和上海地区贡献的营收超过40%。因为北京和上海等一线城市最早受到政策调控；所以他的代理销售面积和金额增速都低于其他三家企业，销售业务带来的营收更是出现下滑。思源的业务虽然以扩展至40多个城市，但北京地区依然是其主要营收来源。在北京地区销售面积下滑后，他的销售额增速明显低于销售面积增长；因为北京地区的房屋均价明显高于他进入的其他二三线城市。
在大客户方面,通过奥运会国奥村项目崛起的思源客户集中度最高,2010年时前五大客户贡献营收超过70%以上。已经成为全国代理商的易居和思源对大客户的依赖小很多;合富辉煌前五大客户贡献的营收也已不足30%。
新房代理之外的其他业务
除了代理销售新房之外，这四家企业都开展了其他业务；特别是易居，他旗下的中房信并购了新浪房产业务之后的营收已经超过了代理业务，增长速度也更快很多。世联还是知名的房产顾问咨询服务供应商；2011年上半年贡献了29%的营收。合富辉煌则开展了很大的二手房中介业务；2011年上半年已经在全国开设了390家代理门店，为公司贡献了33%的营收；此外他还有部分物业管理业务。思源上市公司主要还是代理业务，只有小部分顾问咨询业务；本来有的二手房业务已在上市前转移至董事长陈良生个人名下。
公司成长性
在营收增长上,2008年至2010年世联、易居、合富辉煌和思源分别保持58%、52%、40%、51%的复合增长率。
但这里易居的增长主要来自合并新浪乐居业务后2009年业绩大增，2010年之后他的增长都是最慢的；而且易居从2011年Q1就开始亏损，导致他成为今年上半年唯一亏损的企业。为追求高佣金率采取承担风险的佣金模式的思源利润率波动较大，今年上半年的净利润大幅下降50%。合富辉煌则因为新房代理佣金比例从1.02%上升至1.06%和物业管理业务扭亏为盈；所以今年上半年的利润增长最快。
营收与市盈
6.房产代理企业对比：易居 思源 世联
