广西贺州市房地产市场调查
第一章 贺州整体市场分析
一、贺州概述
贺州市位于广西壮族自治区东北部，贺州市设立于2002年7月，地 处于湘、粤、桂三省区的结合部，东与广东省肇庆市、清远市毗邻，北与湖南省永州市相连。总面积11855平方公里，总人口220多万； 其中市区面积已扩大到25万平方公里，贺州中心城区长住人口已将近20万人，贺（街）八（歩）平（桂）钟（山）城镇（乡）总人口81万左右。辖八歩区、平桂管理区、钟山县、昭平县、富川瑶族自治县。
贺州自古以来就是三省通衢之地，向东南至香港、澳门400公里，广州市约230公里，是大西南地区东进粤港澳和出海的重要通道，是中国---东盟自由贸易区、泛北部湾国际经济合作、泛珠江三角区域合作和西部大开发的战略结合点。贺州凭借其内在蕴含的农业、自然资源、交通上得天独厚的优势形成了位于桂粤湘三省交界的核心动脉，成为接纳海外及中国沿海经济辐射与转移产业的“桥头堡”。尤其是随着交通建设不断取得新突破，贺州的区位优势日益凸显，大产业、大项目不断进入到贺州，使贺州成为了对接泛珠三角的产业转移的黄金节点城市。由桂梧高速（已通车）、广贺高速（已通车）与永贺高速（在建）构成的“一环一横一纵”贺州高速公路网，成为云南、贵州、四川、重庆等西部省份经贺州通往粤港澳最快速的通道。洛湛铁路（已通车）和贵广快速铁路（在建）分别从南北线和东西线在贺州形成十字形交叉，使贺州成为全国铁路网的区域性重要铁路交通枢纽。而规划中的飞机场一旦竣工，贺州必将成为升值潜力无与伦比的新都市。
届时，“三高两铁”交通网络的全部建成，贺州到达桂林、南宁、广州的时间分别只需一个小时、四个小时、二个小时，使贺州融入珠三角地区2小时经济圈，实现到达香港、澳门当日往返，成为桂粤湘三省（区）交会的区域性交通枢纽商业城市。
贺州风光秀丽。贺州位于港澳─广州─桂林旅游黄金通道上，境内拥有“华南地区最大的天然氧吧”之称的4A级景区──姑婆山旅游景区、3A级景区──紫云洞旅游景区、大桂山国家森林公园，有被评为“中国最具有旅游价值古城镇”、“中国最值得外国人去的50个金奖景区之一”的黄姚古镇，有被誉为中国“宋、明、清民居博物馆”的秀水状元村以及有2000多年历史的、列为中
国重点文物保护单位的临贺故城，还有贺州温泉、玉石林等一批旅游景区景点。贺州是近年来广西入境旅游人数增长最快的城市之一，2007年获中国优秀旅游城市、“全国双拥模范城”等称号。贺州的年均气温20℃左右，空气湿润，气候温和，阳光充足，雨量充沛。全市森林面积6138平方公里，森林覆盖率为66.1％，绿化程度达85.5％，空气负氧离子含量最高达65856个∕CM3，是典型的城市森林氧吧，被称为“森林之城，田园都市，粤港澳养生休闲之后花园”。因此，将会慢慢的吸引很大一部份的在粤港澳的人来贺居住与投资。 二、贺州房地产业发展沿革
1、起 源
贺州房地产业从兴起至2010年，走过了极其艰难的成长历程，贺州房地产的发展，开始于2002年。贺州房地产业从无到有、从小到大，呈现欣欣向荣、广厦百千的景象，特别是2009年到2010年这两年，突飞猛进，房价一路看涨，从2年12月以前的每平米不足1000元，到2010年底的市场均价每平米2750元，是贺州涨幅最大的商品。2002年，市区的房价不到1000元每平米，一些楼盘为了促销90℅以上不到1000元每平米，当时的贺江花园的房价也在1100元每平米，到了2010年底，城区住宅商品房销售每平方米平均价格2750元，市中心大部分商铺有的已高达每平方米 4.5万元（如向阳路临街商铺），汇豪国际城的期房价达到每平方米2300元。近年均价具体如下： 年份 价格（元㎡） 2002 1150 2003 1200 2004 1280 2005 1380 2006 1450 2007 1750 2008 1850 2009 2350 2010 2750 17 ℅ 增长率 4.3 ℅ 4.3 ℅ 6.7 ℅ 7.8 ℅ 3.9 ℅ 21 ℅ 5.7 ℅ 27 ℅ 2、阶段
随着房地产市场化的进程和发展，贺州房地产业也担负着历史使命，可以解读为三个历史阶段：
（1）学习起步阶段，主要解决城市居民住宅的历史问题，即为城市人口提供安居住所与最为迫切的商业用房，大体持续了八年的时间，于1996年基本完成。
（2）规范发展阶段，完整克隆境外成熟房地产发展的模式，并与当地居住的文化相结合，比较规范地、大规模地进行商品房开发，为新增城市人口提供能与市场接轨的普通商品房。这一时期大体也持续了八年时间；
（3）推广提高阶段，这一阶段的特点有两个：一是城市为一切有能力进入贺州市生活的居民提供商品房；二是随着市场细分而出现为富人建造的高档化、精品化别墅类房。这一任务刚刚展开，可谓方兴未艾。其实，这一过程可以简化为，从给“城里人”盖楼房到给乡下人进城盖楼房的过程，从小县城盖楼房发展到大中城市盖楼房，从给普通居民盖房到给富人盖豪房的过程。
贺州房地产市场供销形势分析
一、贺州市区房地产建筑\\均价分析（详见下表）
年 份 建筑面积 （万平方米） 商品房均价（元∕㎡） 1150 1200 1280 1380 1450 1750 1850 2300 2750 2002 100 2003 125 2004 130 2005 145 2006 160 2007 300 2008 460 2009 560 2010 650 从建筑面和销售的速度来看，贺州房地产供销两旺，并且都在高速地增长，销售的平均增幅比建筑面平均增幅高,从表中可以看得出，2010--2011年贺州房地产建筑面与销售的增长规律基本一致，表明近年来贺州房地产市场发展的均衡性，根据均衡理论的观点，当一个供销体系的运行接近其均衡值时，其市场能够化程度处于优化状态，这正是市场经济所追求的目标。因此，基本可以判断贺州的房地产市场运行是良性的健康的。
2006年贺州房地产进入发展期高速发展期，到了2009年贺州房地产市场运行机制业的建立，房地产市场行为规范有序。从此房地产投资和消费保持了长期快速增长，出现了房地产供求关系平衡，产品结构基本合理，房价稳中有升的良好局面。
小结：贺州房地产价格上涨因素
1、城区可使用的地皮减少；
2、外来投资人员增加，居民经济收入增加，七十到八十年代的人口占总
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