凸现；另一方面，上海的变化太大了，造高架、造轨道交通、造绿化、治理河道、建大学城、完善社会保障系统、APEC、申博……上海作为国际经济中心城市的功能正在不断强化和完善，使海外投资者信心倍增，在客观上形成了对写字楼的巨大需求。
4．2．2上海自身的特点促进了写字楼的发展
随着上海经济的不断发展，上海产业结构的重心开始转移，第三产业得到了蓬勃发展，吸引了无数国内外的知名企业前来入驻，对上海的写字楼市场形成了强大的需求。
从宏观上看，上海具有全国经济发展的一切有利因素。此外，上海还具有其自身特殊的有利因素：
第一，从体制来看，上海市场经济体制已有很大进展，民间投资全面激活，活力全面迸发，大部分人都感到有竞争压力。据2003年的一项调查，在全国大城市中，上海已经成为最难找工作的城市。这说明市场机制正在全面发挥作用，迫使每个人努力工作。
第二，从外资的流入看，2010年世博会的成功申办以及去年上海对SARS的成功控制加大了外资对上海的信心。跨国公司尤其是大型跨国公司纷纷看好上海，并有意将制造基地大规模地转移到上海。外资的大量进入对上海经济的发展将有很大促进作用。
上海是外资进入中国大陆的“桥头堡“，到上海来就意味着能参与更大范围的国际竞争，拥有更广的市场。飞速发展的上海成为吸引海内外投资者的热土，而上海的写字楼房地产市场也就是在这样一个大环境之下逐渐发光发热的。
上海同样吸引着众多国内投资者的目光。2003年上半年，平均每天有9800万元人民币的内资进入上海，平均每天新增15家外地在沪企业。目前已有100多家国内大型企业的总部已经迁到上海，随着大陆加入WTO和上海申办世博会的成功，上海融入经济全球一体化和建设“国际大都市”的进程将不断加快，上海写字楼市场的发展也将成为上海经济发展的核心之一。
4．3商务环境的改善创造良好的写字楼氛围
上海的城市定位已经非常清晰，就是要成为国际经济、金融、贸易中心，从而带动长三角地区和整个长江流域经济的发展。近年来，上海在市政基础设施建设、城市环境建设、文明程度、人口素质方面的投入和产出都是巨大的，取得的成绩也是有目共睹的。在这个大环境之下，上海的商务环境正在呈现多元化的发展，这在一定程度上为写字楼市场的发展创造了良好的商务氛围。
目前上海的销售型写字楼主要分布在内环线内，紧贴内环线区域。大量销售型写字楼则主要分布于各区级副中心，商业气氛十分浓厚。人民广场核心区域也有一定量的销售型写字楼供应，但多为上世纪90年代建成、现带租约出售类型。
有关专家分析，各区政府在大力发展住宅产业之后，纷纷将打造商务氛围作为提升区域形象的第二张牌。上海的东南西北四个角已经分别形成价格错落、结构完善的写字楼市场。此外，正在规划升级中的五角场地区、真如地区，今后两年中也有望逐渐发挥商务功能。
另外，就轨道交通来说，由于轨道交通无可置疑的快速性和准时性，它几乎已经是
上海上班一族赖以生存的条件之一了。现在那张M1到8的轨道交通规划已经到处都可以见到了。
伴随着消费资源的转移和区域的集中，上海还将会出现新的商业中心，而这必将带动上海的整体商业氛围，为上海写字楼营造一片新的天地。
4．4跨国机构的入驻带来无限商机
上海房地产市场的完全开放，为外商进入上海进一步地降低了商务成本，使得外商进入当地投资的门槛更低，上海的写字楼市场面临着诸多挑战和机遇。例如：高档的写字楼只租不售的情况将有所松动，目前，已有一些要到2005 年交付使用的写字楼开始销售，如果加上存量的写字楼，交易量将是非常可观的。
随着中国加入WTO，国外许多大中型企业纷纷调整战略，将目光转向上海。上海已成为跨国机构致力于长远投资的重要聚集地。跨国集团纷纷认为，上海有很强大的二级市场作支撑，投资环境比较理想，上海市政府目前采取的土地招投标方式，将使房地产市场进一步与国际接轨。
在上海小陆家嘴地区，国内金融服务机构正在加强业务运作和拓展。据统计，目前入驻陆家嘴金融贸易区办公楼128家金融机构中，外资银行48家、外资保险公司9家、外资财务公司1家，其它如证券、房地产、期货、人才、产权、钻石和出版等七个要素市场也已纷纷入驻。 “外滩中心”事实上已成为一些需求大楼层面积的跨国公司的汇集中心。它为租户所提供的配套设施及服务也将更加完备，物业会更具竞争优势。
除了投入的巨资外，这些投资者也带来了市场研究、规划设计、广告营销、企业管理等方面的全新理念，对上海写字楼房地产市场的发展起到了极为重要的作用。2003年下半年至今，海外地产巨头对上海又发起新一轮“圈地”攻势，从市中心的徐汇、卢湾，到行情看涨的浦东、闵行等地区，一个个与上海新一轮旧区改造相结合的外资开发项目实质性启动，而一些已建成的外资商品住宅和写字楼，目前的租售行情也十分红火。
综观全局，上海中央商务区包括浦东小陆家嘴地区1.7平方公里，再加上浦西的1.3平方公里，正在成为跨国公司或国内大公司的集散地。跨国机构的争相投资，前景将更加繁荣。
第五章：上海市写字楼市场的发展前景
随着承办APEC会议、申办世博、磁副浮列车启动，一连串的成功都表明着上海正在迅速的崛起。上海商务环境的良好发展带动了上海总部经济的发展，更多的资金驻入上海，使上海的房地产市场前景相当可观。
作为房产市场中一个重要部分的写字楼，在未来还将有巨大的市场。
上海未来写字楼市场的发展动因主要有三个：第一，中国入世的进程带来金融业的突飞猛进；第二，地区总部的设立带来越来越庞大的写字楼需求；第三，世博的举办。为了迎接2006年金融业全面开放的发展期，在未来2年，金融行业尤其是外资行业，将持续扩大，因而对写字楼的需求也会越来越大。
5．1长江三角洲经济将推动上海写字楼的发展
5．1．1上海在长三角经济中的领导地位显现
长江三角洲历来是我国经济最发达的地区之一。在这块土地占全国1％、人口占全国6．25％的地方，创造出了占全国1／5强的工业总产值及占全国18％左右的GDP。
上海是长三角经济实力最强的龙头城市，无锡、杭州、等城市的经济总量也都在全国名列前茅。随着上海及周边经济的迅猛发展，一体化、都市圈化已成为该地区共同的呼声。同时，入世、大上海都市圈以及申博效应成为江浙沪三地共同关心的主题。
近10年来，上海孜孜不倦地进行城市基础设施的改造和建设，地铁、高架桥、横跨黄浦江的斜拉桥、苏州河治理、浦东国际机场乃至磁悬浮列车等都是大手笔的杰作。
与此同时，作为中国的“经济首都”，上海又在国际舞台频频露脸。2001年成功地举办APEC首脑会议，2010年世界博览会申办成功。上海已经把发展的目光超越了珠三角的龙头香港，而向东京、纽约等国际大都市看齐。与此同时，上海已不再局限于自己核心圈的发展，上海的辐射效应业已体现出来，而且，上海的领导地位显得越来越主动。
5．1．2长三角的一体化为上海写字楼创造良好的环境
上海已处在工业化后期，制造业正在向长三角转移扩散。但这一过程，也使长三角对上海的依赖进一步增强。跨国公司大规模投资长三角，上海的高档住宅、高级写字楼持续热销，外地驻沪贸易公司不断涌现，这一切都表明长三角经济正推动着上海的商务活动，使其变的更加活跃。
此外，上海在产业结构和布局上还应当有所选择，不同层面的城市形成不同的分工协作体系。上海产业结构已经是实现从二、三、一向三、二、一产业结构的转变。2001年其三大产业之比1．7：47．6：50．7，而长三角的其它城市第二产业依然超过50％，在地方经济中占主导地位。苏州、无锡、宁波等二级城市的
第二产业比重更高，这三个市的三个产业分别为5．2：56．8：38．0，4．0：55．2：40．8，7．6：54．8：37．6。在财政收入方面，上海以1995．6亿元，占GDP的40.3%而遥遥领先，其它城市的财政收入占GDP的比重均未超过15%。
长三角一体化，说到底，上海的主动带动作用是关键。如果能够切实把一体化进程不断推向深入，未来的长三角应当是中国及亚太地区最具活力的经济增长区域，也是中国参与世界经济竞争的中心区域。由于长三角对上海需求巨大，上海与周边地区的彻底打通，将为上海的经济发展带来良机，从而吸引更多的资金驻入，创造更好的商务环境，推动上海写字楼市场的发展，为其带来巨大收益。
5．2世博会将促进上海写字楼市场的繁荣
2010年申博的成功，给上海带来无限的遐想空间。世博会将对上海未来产生不可估量的影响，全球都看好上海。
6050403020100苏州无锡宁波第三产业第二产业第一产业第一产业第二产业第三产业图5-1： 苏州，无锡，宁波三大产业之比
世博会提供了一个最佳契机，为上海在中国加入世贸后加快与世界全面接轨创造了条件。世博成功，加速了城市建设和经济的发展。世博将对上海写字楼的开发与供求关系产生强大的影响，同时也给目前较为敏感的写字楼市场增添了相当的信心。
上海目前正在由一个现代化的国际大都市向世界化城市转变，决定这一进程的将是整个城市的功能的变化。世博会申办成功将加速上海国际性大都市的建设，强有力地释放上海经济辐射区域房产投资的潜能。因此，世博会建设是上海城市历史性发展的重要推动力，其对上海的影响将大大超过其本身。
而世博会“让城市生活更美好”的宗旨又将加快上海作为国际经济、金融、贸易和航运中心的建设。由于综合实力的提升是整个房产繁荣的基础，因而世博会将价值转移到了房产投资开发中，大大推进了上海房地产，尤其是写字楼市场的发展。
世界众多的知名企业、财团将源源不断涌入中国，抢滩上海。土地的重新开发，金融和商贸的新规划将为所有房地产企业的投资创业、施展才干提供新的舞台，吸引国内外的财团、企业和精英人士到上海来。形成大量的人流、资金流、物流聚集上海，支撑房产投资信心，带来写字楼市场的繁荣。
申博成功对人们信心的增强立杆见影显现出来，但是改善投资环境和发展经济需要经历一定阶段。就目前而言，世博会只是一个良好的起点和促进。要支撑市中心高价楼盘购买力和客源量，必定还要依赖上海经济乃至整个长三角经济 的协调发展。
5．3未来几年甲级写字楼仍然有广阔的市场
在未来的4年，上海将总共有230万平方米的甲级写字楼出现，仅浦东陆家嘴就会有90万平方米的写字楼出现。浦东陆家嘴由于政策、交通、环境、硬件等方面都拥有得天独厚的条件，吸引了150多家外资银行的入驻。
同时，上海的淮海路、南京西路以其浓厚的商业氛围和便捷的交通条件，写字楼的租赁市场也将十分抢手。目前，上海的办公物业也从原有的一点为中心发展到多点聚集效应的新格局。从最早出现的外滩地区，发展到现在的浦东陆家嘴和南京西路、淮海路、人民广场、徐家汇等多级发展格局。城市化的进程和城市规模的扩张，有力地推动和促进了上海写字楼市场的发展。
与此同时，以写字楼市场为主体的一种新的经济形态也开始显现。如在徐家汇地区的写字楼里，聚集着众多IT行业的国际著名公司；陆家嘴地区成为了金融、贸易业的中心；南京西路、淮海中路写字楼的客户以咨询业和服务业为主；张江地区成为高科技产业的孵化基地等。据专家分析，这种情况会一直持续到2005年。
而据有关部门预测，到2008年，落户上海的中外金融类公司将会从目前的120家增加到200家左右，这些企业进军上海都将会瞄准上海的顶级写字楼。加之，国内大型的企业也纷纷抢滩竞争，使得上海高品质写字楼的需求十分旺盛，甲级写字楼将会供不应求。
5．4未来几年写字楼市场投资看好
专家认为，目前从市场规模来看，上海的写字楼市场尚未达到饱和。在美国，写字
[6]
楼的市场规模为3.5亿平方米，家居市场规模为11.8亿平方米，写字楼与家居规模的比例达30%；而上海写字楼市场目前的规模为2474万平方米，住宅市场规模为23475万平方米，其比值为10%，远远低于美国水平。
图5-2：美国与上海写字楼与家居市场的规模比较
地区 类别 写字楼市场规模 住宅市场规模 比值 美 国 3.5亿平方米 11.8亿平方米 30% 上 海 2474万平方米 23475万平方米 10% 从投资角度来看，办公用房的利润较高，写字楼宇作为不动产的重要投资品种，其稳定的收益和良好的现金流，在西方国家受到不动产投资者、尤其是中长线投资机构的青睐。
基于以上特点，一些精明的投资者开始转战投资上海的写字楼市场。 （1）从资源配置角度
从资源配置来看，引领上海高档写字楼租金的“二区二路”的周边配套都达到了国际先进水平。淮海中路和南京西路作为市级商业中心，沿街五星级酒店、服务式公寓无不体现着商务氛围，并且上海高档消费场所的定位也为区域写字楼物业的发展创造了条件，如南京西路的恒隆广场、淮海中路的连卡佛等。除此之外，地铁的便利也给此区域的办公楼保持其高贵身价提供了支持。
（2）从写字楼品质角度
从写字楼的品质来看，上海聚集着从建筑设计到设备安装直至工程配套的人才。 （3）从技术角度
从技术角度来看，上海完全有能力设计建造国际一流的写字楼。 （4）从供求关系角度
从供求关系上，也给产权式写字楼投资提供了巨大的空间。相关调查表明，产权式写字楼在房产投资中所占的比例，近年已呈节节上升趋势。
在产权式写字楼的投资中，投资者尤其看好上海烂尾楼市场。由于烂尾楼的本身多数为写字楼，根据目前市场的需求，上海的烂尾楼改造，主要呈两个方向：一为酒店式写字楼，另一为纯办公物业。目前，上海近200栋烂尾楼已有相当部分进入写字楼投资者的视野。
尽管未来几年，上海写字楼的需求量将有大幅增加，但从目前写字楼的新供应量以及新开工的情况来看，供应量较为适中。因此，未来几年上海写字楼市场的前景仍然看涨。
第六章：促进上海市写字楼市场发展的建议及对策
如今，越来越多的人喜欢用“时尚”和“前卫”来形容上海。的确，现在的上海正
上海市写字楼市场的发展现状与趋势研究
