关于进一步落实物业服务企业对住宅小区正在实施的违法建筑的搭建行为，履
行发现、劝阻、报告的责任制度和考核制度的通知
沪房管规范物[2012]1号
各区县住房保障房屋管理局、各物业服务企业、各业主委员会:
根据《上海市住宅物业管理规定》、《上海市拆除违法建筑若干规定》及《上海市人民政府办公厅关于进一步做好拆除违法建筑工作的通知》（沪府办发〔2011〕49号）的相关规定，为进一步落实物业服务企业对住宅小区正在实施的违法建筑的搭建行为的发现、劝阻和报告责任，现就有关事项通知如下： 一、切实落实正在实施的违法建筑的搭建行为的发现、劝阻和报告制度 （一）关口前移，防范在先。物业服务企业在房屋销售前应当参与制订《临时管理规约》，依照法律法规，结合所销售小区物业交付的实际情况，明确房屋装修和使用过程中禁止的各类违法搭建行为和不得从事的各种物业不规范使用行为，作为建设单位房屋销售时的附件。业主办理入住手续时，物业服务企业应当以书面方式向业主明示房屋装修和使用规范，并交由业主签字认可。 （二）加强巡查，及时发现。物业服务企业要建立正在实施的违法建筑搭建行为的巡查发现制度。门岗要加强对装修和施工材料以及工具进出的登记和控制；落实专人每日对住宅小区物业使用状况进行动态巡查，重点检查住宅外立面的变化状况和施工作业情况；小区经理作为责任人做好相关巡查记录（详见附件1：《住宅小区违法建筑巡查、劝阻和报告处置记录表》），确保及时发现住宅小区内正在实施的违法建筑的搭建行为。
（三）多策并举，依法劝阻。物业服务企业发现业主正在实施违法建筑搭建行为的，或在房屋装修和物业使用中有违反法律、法规、规章或者《临时管理规约》（《管理规约》）行为的，应当按相关行政管理规定，或者依据物业服务合同、《临时管理规约》（《管理规约》）的约定，在第一时间采取有效措施坚决予以劝阻制止，并向其发出《违法建筑整改通知书》（详见附件2）。 （四）及时报告，决不拖延。违法搭建行为经劝阻制止无效的，应当立即通过电话向区县拆违办报告违法搭建情况，同时，在24小时内制作《违法建筑报告单》（详见附件3）报送区县拆违办。
二、建立落实物业服务企业责任履行考核制度
物业服务企业要建立健全小区违法建筑应急处置制度；小区经理要建立健全小区违法建筑日常巡查制度。对于巡查不到位、制止不果断、报告不及时的物业管理企业，区县房管部门应依据相关规定予以通报批评或者行政处罚。同时，将物业服务企业履行违法建筑的巡查、制止、报告责任的情况纳入到物业服务企业的诚信档案，相关信息作为企业资质升降级、项目评优、物业管理项目招投标等方面的重要参考依据。 （一）考核指标
指标1：住宅小区各类违法建筑的形态及物业服务人员的知晓度； 指标2：住宅小区违法建筑应急处置制度的建立； 指标3：住宅小区违法建筑日常巡查制度的建立； 指标4：住宅小区日常巡查中发现违法建筑的方式、途径； 指标5：住宅小区正在实施的违法建筑制止和劝阻的方式和措施； 指标6：经劝阻、制止无效后，在24小时内将违法建筑情况报告区县拆违办的方式和程序；
指标7：配合相关拆违实施部门实施拆违工作的工作方案和措施。 （二）记分标准
考核记分标准明细表
考核指标 指标1 指标2 指标3 记分标准 小区内已经搭建的违法建筑的形态、搭建人、搭建时间等事项未能记录在册的，给予小区经理记2分。 物业服务企业未建立违法建筑应急处置制度的，给予企业记2分。 小区经理未建立日常巡查制度的，给予小区经理记2分。 考核方式 房办、区县房管局、市房管局在“四查”制度检查中查阅相关资料。 指标4 指标5 指标6 指标7 未能通过巡查及时发现违法建筑，事后有居民投诉、媒体曝光、相关部门批转的，出现一起给予小区经理记4分。 发现正在实施的违法建筑，未能及时劝阻、发出《违法建筑整改通知单》的，出现一起给予小区经理记2分。 发现违法建筑经劝阻无效，未能在24小时内通过书面方式报告区县拆违办的，出现一起给予小区经理记4分。 未能制订具体工作方案配合好拆违实施部门实施拆违工作的，出现一起给予小区经理记2分。 房办、区县房管局、市房管局依据居民投诉、媒体曝光、相关部门批转的案件进行核查。
三、严格奖惩办法和措施
（一）推进彰先促优。物业服务企业履行本通知要求，工作扎实、成绩突出的，区县房管部门应当对小区经理和物业服务企业予以表彰，并在项目评优工作中予以优先推荐。
（二）严格诚信管理。物业服务企业所辖住宅小区内违法建筑未能及时发现、劝阻制止和报告的，区县房管部门应依据考核记分标准对物业服务企业、小区经理进行相应的记分处理，记分分值纳入企业和从业人员的诚信档案进行动态管理。
（三）依法作出处罚。对物业服务企业未依法履行职责的上述行为，区县房管局应依据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，对物业服务企业予以行政处罚。
上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年一月二十日
附件1
住宅小区违法建筑巡查、劝阻和报告处置记录表
小区 基本 情况 物业服务企业名称 发现时间 搭建地点 搭建时间 搭建部位 房产权利人 搭建人 搭建内容 劝阻制止时间 劝阻制止措施 劝阻制止结果 情况 报告 情况 配合 处置 处置结果 情况
报告时间、方式 上报部门 处置时间 处置部门 小区地址 小区名称 小区经理姓名 巡查 发现 情况 劝阻 制止 附件2
违法建筑整改通知书
路 弄 号 室 （业主/使用人）： 经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为： 一、 二、
上述行为违反了物业管理的有关规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第五十条的规定，请你立即停止上述违规行为，恢复原状。
（物业服务企业盖章）
年 月 日
注： 本通知书一式三份，一份送达业主/使用人、一份备报行政管理部门、一份由物业服务企业留存。
送 达 回 执
送 达 人（物业服务企业盖章）：
关于进一步落实物业服务企业对住宅小区正在实施的违法建筑的搭建行为
