2、公共管理制度
2.1停车场管理须知
A、 区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。
B、 您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。
C、 请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。 D、 小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。 E、 出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。
F、 对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。
2.2卫生管理须知
为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境： A、 您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。
B、 您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。
C、 请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。
D、 请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。
E、 请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。
2.3宠物管理须知 为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯： A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；
B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；
C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；
D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；
E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。
2.4绿化管理须知
A、 了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。
B、 您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。
C、 请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。
D、 请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。 E、 请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。 F、 请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。
3、内部管理制度（各岗位职责）
3．1物业处经理岗位职责
A. 应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作； B. 熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；
C. 带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；
D. 做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况； E. 鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见； F. 关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作； G. 配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；
3．2经理助理岗位职责
A. 负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关； B. 负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结； C. 负责对本中心员工各类考核；
D. 向管理处经理提交各岗位用人计划；
E. 接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；
F. 熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；
G. 熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定； H. 每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进； I. 负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；
3．3环境管理部主管岗位职责
A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；
B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；
C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率； D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作； E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。
F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作； G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．4保安部主管岗位职责
A、 负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；
B、 制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；
C、 严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导； D、 负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；
E、 负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”： 二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；
三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。
F、 负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；
G、 定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；
H、 负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作； I、 负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。
3．5工程维修部主管职责
A、 负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实； B、 组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训； C、 负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；
D、 做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；
E、 参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；
F、 负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；
G、 负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤； H、 合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．6、服务中心主管职责
A、 熟悉物业管理有关法规政策；
B、 负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；
C、 负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；
D、 制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；
E、 负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；
F、 负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。 4、人员配置和人员的素质要求
jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）
五、物业费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 1.1 人员编制和基本工资标准：见表（01） 人员编制和基本工资标准表（01） 序 号 一 1 2 3 4 5 6 二 1 人 数（人） 6 1 1 1 1 1 1 14 2 总额（元/月） 6650.00 2000.00 1500.00 800.00 1000.00 800.00 550.00 9400.00 1600.00 备注 项 目 管理人员 经理 经理助理 财务员 维修主管 保安主管 保洁主管 普通员工 维修员 工资标准（元/月） / 2000.00 1500.00 800.00 1000.00 800.00 550.00 / 800.00 2 3 4 三 保安员 绿化员 保洁员 合计 9 1 2 20 600.00 500.00 450.00 / 5400.00 500.00 900.00 16050.00 1.2费用测算
管理\\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) 工资福利费测算表(02) 序号 项 目 金额（元/月） 依据 测算结果（元/月.M2） 一 二 三 四 基本工资 福利费 服装费 合计 16050.00 / 暂按15%测算 2407.50 注(1) 667.00 注(2) 19124.50 / 注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金
占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。 注(2)：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为： 20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。 2.2公共设施、设备所用电为
A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.60元/千瓦/小时 =4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时 =2592.00元/月
B、智能化网络运行等综合：1000.00元 C、共计为：3592.00元
2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为： 10部×15元/天×30天 = 150元/天×30天 =4500元/月
维修保养费用为;每部每月按50元计算则为： 10部×50元/月
XX小区物业管理方案
