对于服务于小区外部的商铺,则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利,商业气氛浓郁的地区,店铺面积不宜过小(最好在1000平方米以上),主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等。 (2)按照市场理念划分
按照住宅底商市场运做的特点,住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商,共三种类型。
概念型住宅底商指开发商在开发过程中,注重突出项目的概念和主题包装。如以\欧式商业步行街\概念炒作成功的\现代城\、\欧陆经典\。住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过,为底商做主题包装只是第一步,后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少,但决不应是开发商的制胜法宝。
潜力型住宅底商,指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言,某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。
\潜力型\住宅底商固然前景广阔,但同时也存在风险,无论投资者自营、出租,还是转手出售,所面临的最大问题将是\时间\问题,也就是商户通常说的\养店铺的时间\。因此,投资者要正确评估自身承受能力,在核算回报率时应充分考虑时间因素。
商圈型住宅底商,指已经形成一定的商业氛围,拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置,抓住市场需求点,部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。
商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候,,投资风险相对小,回报率高。不过,需要指出的是,成熟商圈内的住宅底商,虽然位置和人气占有绝对优势,但是,投资商铺的其他条件(如:楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等)也十分重要。比如北京科技会展中心,其首层店铺的出租效果很好,虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯,将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流,但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷,部分店铺仍有空置现象。
最需要指出的是,商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小,而且如果商铺投资者不谨慎的话,很可能以过高价位购买商铺,最终被高位\套牢\。 住宅底商的特点
住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点,这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。 1、 建筑形式特点
住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点,整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业,楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性,开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导,出入口独立开来,以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。
需要指出的是,如果规划设计不够合理,住宅底商会一定程度影响住宅的销售。
另外,住宅底商的规模要恰当控制,当规模超过2万平方米以后,开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究,不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等,否则项目会面临开发困境。 2、 铺面、铺位类型
住宅底商的主要类型多数是铺面形式,少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的\可视性\使其价值最大化有了可能性,这也是住宅底商引起市场关注的原因,或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。 有些开发商在进行住宅底商设计时,为了使其标新立异,在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发,可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街,或别的形式,这些市场意义的创新,使住宅底商的概念复杂化了,无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等,否则,用普通底商的思维,去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式,会加大项目的风险。
3、 经营形态特点
住宅底商作为社区商铺的一大类,也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施,其中零售型住宅底商的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型住宅底商的商业形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、
干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。 4、 投资回收形态
目前,越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式,主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来,机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力,这会影响国内商铺开发模式及投资模式。 投资策略
住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型,很适合个人投资者。一方面,只要售价合理,投资风险相对比较低,空租率比较低,租金收益可以得到保证;另一方面,如果住宅项目规模大,居住人口消费能力强,其投资收益可以很好得到保证。 五、 社区商铺
社区商铺可以按照商铺的投资形式分类,分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。
社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型社区商铺的商业形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
从以上社区商铺可能的商业形态可以看出,社区商铺具有广泛的功能特点,而且商铺大多数投资小,容易出租、转让,无疑社区商铺属于
商铺投资中的\小盘活跃股\。 社区商铺的特点
社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式,其市场极为成熟,只要商铺投资者保持理性的投资思维,不是以过度透支的价格购买商铺,就不会面临大的投资风险。 1、零售型社区商铺 (1)规模特点
零售型社区商铺的规模有大有小。其中,用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大,面积大的约1000平方米,小的约100平方米,药店一般面积在100平方米左右,小卖部面积甚至仅7,8平方米,书报厅面积可能更小,一般的社区很少有服装店,有的话,面积也会比较小,通常20-30平方米。 (2)规划设计特点
零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求:3.5米的层高是基本要求;如果是做中型超市,规划设计时应考虑合理的柱距,避免柱网太密,影响使用效率。 (3)经营特点
社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。 ▲ 投资回收形式
社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种,从市场发展趋势来看,出售方式越来越吸引市场的关注,而且社区商铺的买家将逐渐从