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2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷十二） 单项选择题
1.下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估业务的是( )。
A.房地产市场价值评估 B.房地产投资价值评估 C.现状价值评估 D.高层建筑地价分摊 【答案】D
【试题解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务(包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价值分配业务。(2)房地产价值减损评估业务。(3)房地产价值提升评估业务。(4)相关经济损失评估业务。(5)房地产咨询业务。 2.即使都是合格的房地产估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估值，其原因是( )。 A.估价师掌握的信息不同 B.估价师从业时间长短不同 C.估价机构资质等级不同 D.委托人不同 【答案】A
【试题解析】即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的
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评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
3.关于一个项目的价值时点和评估价值，下列说法正确的是( )。 A.委托人决定其先后顺序 B.房地产估价师决定其先后顺序 C.先得出评估价值，然后再定价值时点 D.价值时点在先，得出评估价值在后 【答案】D
【试题解析】价值时点是指一个估价项目中所评估的价值或价格对应的某个特定时间。价值时点不是随意确定的，它取决于估价目的。另外，确定价值时点在先，得出评估价值在后。
4.房地产的( )特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于当地制度政策、邻里关系等。 A.土地总量有限 B.独一无二性 C.不可移动性 D.价值量大 【答案】C
【试题解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。
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5.下列建筑物状况中，不属于权益状况的是( )。 A.维护情况和完损状况 B.房屋所有权状况 C.出租或占用情况
D.是否设立地役权，抵押权等他项权利 【答案】A
【试题解析】维护情况和完损状况是实物状况因素。建筑物权益状况包括：(1)房屋所有权状况;(2)出租或占用情况;(3)他项权利设立情况;(4)其他特殊情况;(5)其他。
6.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为500万元，其他法定优先受偿款为100万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为( )万元。 A.2400 B.3000 C.3500 D.4000 【答案】A
【试题解析】该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款=5000-500-1000/50%-100=2400(万元)
【概念剖析】再次抵押价值。再次抵押价值=未设立法定优先受
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2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷十二)
