3.区城市更新职能部门认定更新意愿达成情况符合相关规定要求，出具更新单元核定意见送规划国土主管部门后，股份合作公司整理制定计划申报材料报送规划国土主管部门审查，配合审查和资料完善工作，并做好跟踪协调。 二、编制单元规划
股份合作公司作为申报主体或委托单一市场主体作为申报主体的，在编制单元规划阶段，需要自行开展或配合开展以下几方面的工作：申请认定旧屋村和核查土地建筑物权属，编制和申报单元规划，反馈单元规划意见。
（一）申请认定旧屋村和核查土地建筑物权属
对于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元，在城市更新单元规划编制之前，股份合作公司应按深圳市城市更新历史用地处置相关规定，先行申请开展旧屋村认定工作，再由计划申报单位申请开展土地及建筑物信息核查工作。
1.旧屋村认定由股份合作公司向规划国土主管部门提交书面申请书、旧屋村范围报审图和街道办对旧屋村范围报审图的书面意见等材料，规划国土主管部门经初步认定后发函征求区城市更新职能部门意见，区城市更新职能部门通过与股份合作公司讨论形成意见后再反馈给规划国土主管部门。规划国土主管部门综合反馈意见组织旧屋村公示，公示无异议的，对旧屋村范围进行认定并核发旧屋村范围图。
2.按照《深圳市城市更新土地、建筑物核查及历史用地处置操作规程(试行)》（深规土〔2013〕295号），更新单元计划申报单位可直接向规划国土主管部门申请城市更新单元土地及建筑物信息核查工作。规划国土主管部门根据计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料，对城市更新单元范围内土地的性质、权属、功能、面积等进行核查，并将核查结果函复计划申报主体。 （二）编制和申报单元规划
股份合作公司作为更新单元计划申报主体的，应当委托具有相应资质的机构，结合规划国土主管部门的土地核查结果，编制城市更新单元规划并报规划国土主管部门审查。涉及产业升级的，应当委托具有相应资质的机构编制城市更新单元产业规划并报产业主管部门审批。股份合作公司不作为更新单元计划申报主体的，可结合上层次规划和现状实际，将规划诉求向规划编制单位或辖区街道办反映，以充分保护股份合作公司等相关权利人的权益，实现利益平衡。 土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划的报批应当在更新单元计划公告之日起一年内完成。逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划。 （三）反馈单元规划意见
1.规划国土主管部门在受理城市更新单元规划申报材料后，向区城市更新职能部门征求意见。单元规划征求区城市更新职能部门意见时，由区城市更新职能部门组织区相关职能部门召开规划协调会议，对城市更新单元的规划目标及方向、配建责任、实施分期安排等进行核查，最后整合各部门意见反馈规划国土主管部门。城市更新项目涉及产业发展的，还应当取得市产业部门的意见。股份合作公司不是计划申报主体的，对单元规划的意见可在此阶段向区城市更新职能部门或辖区街道办提出。
2.规划国土主管部门根据已生效的法定图则等规划对申报材料进行审查，在收到相关部门意见后形成规划草案，会同区城市更新职能部门在城市更新单元现场和本部门网站上进行公示。公示期间，股份合作公司等如有异议，可向规划国土主管部门提出意见。公示结束后，规划国土主管部门对相关意见进行汇总和处理，并对城市更新单元规划草案进行审议。审议通过的，函复单元规划申报单位。城市更新单元规划经批准后，规划国土主管部门会在本部门网站上就规划内容进行公告，并将批复函告区城市更新职能部门。 三、确定参与方式和合作企业
按照城市更新政策，股份合作公司参与城市更新的方式，可以自行改造，或者委托市场主体改造，或者与市场主体合作改造，股份合作公司需结合自身情况确定参与方式。选择委托市场主体改造或与市
场主体合作改造的，还需要按照相关程序的要求，做好合作企业的选择工作。
（一）确定参与方式
股份合作公司可采取自行改造、委托市场主体改造、合作改造的方式参与拆除重建类城市更新项目。
1.自行改造是指股份合作公司自筹资金，自行理顺相关土地和建筑物的经济关系，完成搬迁补偿安置工作后，作为实施主体独立实施城市更新项目，自主经营，自负盈亏。
2.委托市场主体更新是指股份合作公司通过签订搬迁补偿安置协议方式将更新拆除范围内的房地产权益转移到其他企业，形成单一权利主体后，由其他企业实施城市更新，股份合作公司不参与经营管理，仅按照搬迁补偿安置协议的约定获得补偿或安置。
3.合作改造是指股份合作公司以更新范围内的自有房地产权益价值作价入股与其他企业合作，共同作为实施主体实施城市更新、参与项目经营管理，并获取股东权益。 （二）选择合作企业
股份合作公司选择委托市场主体更新或合作改造的，应按照《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号）和《龙岗区进一步加强股份
合作公司重大事项监管暂行办法》（深龙府办〔2011〕21号）等有关规定，选择有信誉、有实力、有人才、有经验、有品牌的企业进行城市更新。涉及产业升级的，宜优先选择具有产业招商及运营管理能力的企业进行城市更新。 四、推动更新项目实施
在城市更新项目实施过程中，涉及集体物业（含土地）搬迁的，股份合作公司是原权利人，同时股份合作公司因地缘、管辖等方面的优势，又是城市更新活动的重要组织者之一，因此，在推动更新项目实施方面，股份合作公司不仅需要按照城市更新政策、集体资产处置管理规定等的要求，妥善将属于其的房地产权益转移给意向实施单位，而且需要发挥自身优势，在更新项目编制实施方案、编制搬迁补偿安置方案、认定无产权房屋权利人、开展搬迁补偿谈判、分配安置房屋等工作中发挥协调、配合或组织作用。 （一）参与编制更新项目实施方案
按照《深圳市城市更新办法实施细则》的要求，更新单元规划批准后，应编制更新项目实施方案。实施方案主要是对更新项目的实施做出时间上的安排，主要内容包括单元情况、规划情况、单一主体形成方案、搬迁补偿安置方案、相关工作进度安排、监管措施、维稳预案等。
深圳龙岗区股份合作公司参与拆除重建类城市更新工作指引
