物业公司访谈整理
吕晓阳（2003年3月5日上午）
一、物业公司资产状况：
（1） 受托管理资产：
国投大厦 7.4亿
金岛花园 1000万元 9套住房 煤炭大楼一层（第8层）
（2） 划转到物业公司的资产：
天驿宾馆 华利酒店
万通写字楼共2层 大成塑料厂 三鹏公司
二、物业公司业务：
自营部分、委托资产的管理、待退出资产的管理。
三、经营业务
物业公司这几年大量工作是在经营，包括自有资产的经营，托管资产的经营。不按市场规律去经营，物业公司就不能生存。 物业公司不能仅仅定位在管理上，应强调经营。 国投大厦几年来累计上缴租金12000万元。 万通房产一年收40万元。
天驿宾馆去年流水1490万元，提折旧150万元。今年计划流水1700万元，提折旧200万元。
华利酒店去年流水1780万元，提折旧300万元，利润80万元。
四、管理业务
物业公司管理（酒店管理、写字楼管理）在同行业处于领先水平。 天驿宾馆在机场附近酒店中出租率最高，去年被评为机场地区第一。 （1） 质量管理系统。
质量管理是企业的内含，服务是形式。建立质量管理平台，按酒店标准进行管理，在物业公司管理的企业中推行质量管理。
管理中首先要建立标准，再根据标准核定工作量，按工作量确定责任制，确定报酬。
国投大厦去年已通过ISO9000质量认证。 华利酒店去年已通过ISO9000质量认证。
天驿宾馆今年10月要通过ISO9000质量认证。 （2） 人力资源管理系统。
人力资源管理系统对物业公司非常重要。 要建立培训基地。 人力资源库：
初级人员：四川绵阳空姐培训基地，去年天驿宾馆从绵阳招30人，今年华利要招20人。
中高级管理人员：中国酒店协会——职业经理人。 定期引进职业经理人。
培训：在什么层次就进行什么层次的培训，上级管理人员有责任培训下级管理人员。 自学。
送出去培训。
招聘高级技术人员，在物业公司所管理企业中共同使用，发挥集团作用。 （3） 成本控制系统。
物业酒店低值易耗品用量大，日常消耗所占比例高，成本控制非常重要。 预算——钱、物品数量 跟踪管理
让人人知道经营成本，将成本作为岗位考核的一个指标。 如：市场采购
（4）管理：一级管一级。 监督：可以越级监督。
建立一个统一的监督系统。 （5）营销系统。
各单位都建立营销系统，大家互相学习。
五、后勤保障业务
1、 提供良好的办公环境。保洁、保安、餐饮、理发、洗衣等。 2、 国投特殊服务需要。福利：今年180万元。 3、 车队。公司应有自己的车队。卖旧车，买新车。 4、 给职工提供特殊服务：医疗联络、家庭维修。
六、其它问题
公司改革过程中已分流到物业的人员共有22人。
子公司的一些酒店资产应划到物业（江天、中闽、奥力威）统一经营管理，发挥专业经营优势。
大成、三鹏资产应划到资产管理公司。
华利公司共可回收1000万元，现已回收500万元。 其它几个项目消号。
张工（北京分公司经理）：
建立北京分公司是想在物业公司与大厦管理之间立一堵墙。因为，物业公司的人员来源分两种，一部分是原国投的人员，一部分是从社会上招聘的人员。这两部分人员的管理关系和待遇等各方面都存在着差异。外聘人员部门经理2700+500元/月。
分公司的业务是除天驿宾馆以外的北京房地产项目的经营管理：国投大厦、万通、金岛花园、京煤大厦。
内设机构七个部门：物业部、工程部、餐饮部、财务部、物资部、办公室、车队。 北京分公司年收入：租金2200万元（交总部），营业收入1000多万元（物业费、餐饮、理发等）。
现保安：外保——外包；内保——自己。 去年通过了ISO9000认证。
观点：物业公司不应仅仅局限于管理国投大厦和国际投资大厦，应走向社会，才能发展。
公司的房产项目应划入物业公司，物业公司现在的盘子小，负债不要划入，否则承受不了。
北京分公司有点利润，但合到物业公司就没有什么利润。
美文欣赏
1、 走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。 2、 人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！ 3、 春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。 4、 好好享受生活吧，每个人都是幸福的。人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。
5、 漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。月的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护着心的旅程。沧桑不是自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。
6、 疏疏篱落，酒意消，惆怅多。阑珊灯火，映照旧阁。红粉朱唇，腔板欲与谁歌？画脸粉色，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。舞袖舒广青衣薄，何似院落寂寞。风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？ 7、 经年，未染流殇漠漠清殇。流年为祭。琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。冗长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。寂寞琉璃，荒城繁心。流逝的痕迹深深印骨。如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。邂逅的情劫，淡淡刻心。那些碎时光，用来祭奠流年，可好？
8、 缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。生活总不完美，总有辛酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。生活亦很完美，总让我们泪中带笑，悔中顿悟，怨中藏喜，恨中生爱。 9、 海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。我与你一起在海水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海的温情。这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。
10、 寂寞的严冬里，到处是单调的枯黄色。四处一片萧瑟，连往日明净的小河也失去了光彩，黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。有母女俩，在散发着丝丝暖意的阳光下，母亲在为女儿梳头。她温和的把头发理顺。又轻柔的一缕缕编织着麻花辫。她脸上写满笑意，似乎满心的慈爱永远装不下，溢到嘴边。流到眼角，纺织进长长的。麻花辫。阳光亲吻着长发，像散上了金粉，闪着飘忽的光辉。女儿乖巧地依偎在母亲怀里，不停地说着什么，不时把母亲逗出会心的微笑，甜美的亲情融化了冬的寒冷，使萧索的冬景旋转出春天的美丽。
11、 太阳终于伸出纤纤玉指，将青山的柔纱轻轻褪去。青山那坚实的肌胸，挺拔的脊梁坦露在人们的面前，沉静而坚毅。不时有云雾从它的怀中涌起，散开，成为最美丽的语言。那阳光下显得凝重的松柏，那苍茫中显现出的点点殷红，那散落在群山峰顶神秘的吻痕，却又增添了青山另外的神秘。
12、 原野里那郁郁葱葱的植物，叫我们丝毫感受不到秋天的萧索，勃勃生机与活力仍在田间高山涌动。谷子的叶是墨绿的，长而大的谷穗沉甸甸地压弯了昨日挺拔的脊梁；高粱仍旧那么苗条，满头漂亮的红缨挥洒出秋的风韵；那纵横原野的林带，编织着深绿浅黄的锦绣，抒写出比之春夏更加丰富的生命色彩。 13、 终于，心痛，心碎，心成灰。终于选择，在月光下，被遗忘。百转千回，早已物是人非；欲说还休，终于咫尺天涯；此去经年，你我终成陌路。爱你，终是一朵花开至荼糜的悲伤，一只娥飞奔扑火的悲哀。
14、 世界这么大，能遇见，不容易。心若向阳，何惧忧伤。人只要生活在这个世界上，就有很多烦恼，痛苦或是快乐，取决于你的内心。人不是战胜痛苦的强
者，便是屈服于痛苦的弱者。再重的担子，笑着也是挑，哭着也是挑。再不顺的生活，微笑着撑过去了，就是胜利。
15、 孤独与喧嚣无关，摩肩接踵的人群，演绎着身外的花开花谢，没谁陪你挥别走远的流年。孤独与忙碌迥异，滚滚红尘湮没了心境，可少了终点的奔波，人生终究一样的苍白。当一个人成长以后，在他已经了解了世界不是由鲜花和掌声构成之后，还能坚持自己的梦想，多么可贵。
16、 生活除却一份过往和爱情外，还是需要几多的遐思。人生并不是单单的由过往和爱情符号所组成的，过往是人生对所有走过岁月的见证；因为简单，才深悟生命之轻，轻若飞花，轻似落霞，轻如雨丝；因为简单，才洞悉心灵之静，静若夜空，静似幽谷，静如小溪。
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