法律知识要点：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
按这个法律条文规定，无效的房屋租赁合同，在实务中真是太多了，因为违章建筑，尤其是大中城市，很多用于出租的房屋都没有合法手续，因此订立的租赁合同应当属于无效合同。租赁合同虽然无效了，但是原来约定的租金还要不要支付？不少当事人在实务中经常咨询到这个问题，下面笔者介绍一下相关的法律规定。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院应当支持。
从这个法律条文看，尽管房屋租赁合同是无效，承租人使用了租赁房屋的，不再交租金，而是要交房屋使用费，之所以这样规定，主要是出于对出租人房屋占有利益的保护，符合公平公正的法律原则。
租赁合同无效的后，双方返还依据无效合同而取得的对方财产，但承租毕竟使用了出租人的房屋，如果不给予一定的使用费，明显有失公平。因此，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，法院一般应予支持，也主是说，房屋使用费的标准相当于租金的标准。
为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！ 案情简介
原告向法院起诉称： 2013年7月1日，原告与被告就商铺租赁事宜协商一致签订商铺租赁合同。合同约定原告将商铺租给被告作商业使用，租金为每月人民币27440元，租赁期限五年，从2013年7月1日至2018年7月30日止，被告应在每月5日前按约交租，逾期每天加收当月租总额3％的滞纳金，合同约定被告负责租赁期间商铺的水费、电费等一切费用。
合同签订后被告入驻商铺并将部分铺位转租出去，被告在租赁期间并未能按合同约定及时支付租金，且自入驻商铺至今未向原告支付使用的电费，原告多次向被告催收租金及电费，但被告均未能按时支付。
2014年3月5日被告向原告出具承诺书，承认长期拖欠原告租金事实，承诺如未能在2014年3月15日前支付65000元租金，原告可通过法律途径解决，逾期被告未能兑现所承诺款项，原告本着友好协商给予被告照顾原则，又与被告协商解决所欠租金事宜，被告于2014年4月1日再次向原告出具承诺书，承诺如不能于2014年4月28日前支付其所欠2014年2月租金，自愿用酒店设施抵偿债务，逾期被告仍未能支付其承诺租金。
2014年4月1日被告将转租的一楼A座1号、2号、3号、5号商铺的租金委托原告收取，每月租金共计19900元，但每月被告仍欠原告7540元租金未付。原被告双方于2014年7月3日达成还款协议，被告应于2014年7月20日偿还原告所有欠款共计人民币367904元，逾期被告承诺从2013年7月1日起至实际还款日止按日0.1％支付违约金，并且承诺2014年7月之后的租金按合同约定支付，逾期被告未能履行还款协议，原告多次向被告催款，但被告至今未予支付租金。
鉴于上述事实，根据原告双方签订商铺租赁合同约定，被告行为已经构成违约，
原告本着友好协商态度与被告进行协商，并多次延长被告支付租金期限，但被告仍未支付所欠租金，现被告不出面主动与原告协商解决拖欠租金事宜，被告行为已经严重损害了原告的合法利益。
为维护原告权益，特诉至法院，请求法院判令：解除原告与被告于2013年7月签订的《商铺租赁合同》；被告立即向原告返还商铺；被告向原告支付拖欠的2014年7月、8月租金合计15，080元（暂计至2014年9月5日，之后拖欠的租金计至判决生效时止）。
被告未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。 判决要点
法院审理认为：涉案房屋因未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《商铺租赁合同》属于无效合同。按照无效合同处理原则，被告应向原告返还涉案一楼商铺。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
双方约定的租金标准为27440元／月，被告将转租的一楼1号、2号、3号、5号商铺每月共计19900元的租金收取权转让给原告，其每月仍应支付原告一楼商铺占有使用费7540元（27440元-19900元），原告要求被告按此标准支付拖欠的2014年7月至判决生效之日止的占有使用费，有事实和法律依据，法院予以支持。 判决结果
综上，法院判决：原告吴某才与被告徐某梅于2013年7月1日所签订的《商铺租赁合同》无效；被告徐某梅于判决发生法律效力之日起三日内向原告吴某才返还一楼商铺；被告徐某梅于判决发生法律效力之日起三日内向原告吴某才支付2014年7月至本判决生效之日止的占有使用费（按每月7540元为标准支付）。 案例评析
该案中，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《商铺租赁合同》属于无效合同。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，法院判决被告应向原告支付拖欠的房屋占有使用费。
房屋租赁合同无效,无须支付租金,但应当支付这项费用!
