目 录
1总则 ....................................................................... 1
1.1适用范围............................................................. 1 1.2规范性引用文件 ....................................................... 1
1.2.1政策依据 ...................................................... 1 1.2.2技术依据 ...................................................... 2 1.3工作目标............................................................. 3 1.4调查范围............................................................. 3 1.5工作内容............................................................. 4 1.6调查比例尺........................................................... 6 1.7数学基础............................................................. 6
1.7.1平面坐标系统 .................................................. 6 1.7.2高程系统 ...................................................... 6 1.7.3投影方式 ...................................................... 6 1.8计量单位............................................................. 6 1.9调查底图............................................................. 6 1.10农村不动产测绘方法 .................................................. 6
1.10.1解析法 ....................................................... 7 1.10.2倾斜摄影法 ................................................... 7 1.10.3图解法 ....................................................... 7 1.10.4勘丈法 ....................................................... 7 1.11精度指标............................................................ 8
1.11.1界址点、房角点、界址边、房屋边长精度指标 ..................... 8 1.11.2房产面积精度指标 ............................................. 8 1.12不动产单元划分及编号规则 ............................................ 9
1.12.1地籍区和地籍子区划分 ......................................... 9 1.12.2农村不动产宗地划分 ........................................... 9 1.12.3农村不动产定着物单元划分 ..................................... 9 1.12.4农村不动产单元设定 .......................................... 10 1.12.5农村不动产单元编码 .......................................... 10 1.13工作流程........................................................... 11 2准备工作 .................................................................. 11
2.1资料收集与分析 ...................................................... 11
2.1.1基础资料收集 ................................................. 11 2.1.2已有权籍调查或登记资料收集 ................................... 11 2.1.3政策法规文件 ................................................. 12 2.2编制工作实施方案和技术设计书 ........................................ 12 2.3人员培训和仪器准备 .................................................. 12 2.4宣传动员............................................................ 13 2.5调查底图准备 ........................................................ 13 2.6确定地籍区和地籍子区 ................................................ 13 3存量登记单元数据整合 ...................................................... 13
I
3.1已登记宗地梳理 ...................................................... 14 3.2非空间数据规范化 .................................................... 14
3.2.1土地登记信息规范化 ........................................... 14 3.2.2房屋登记信息规范化 ........................................... 14 3.3空间数据规范化 ...................................................... 15 3.4确定不动产单元代码 .................................................. 16 3.5数据整合关联 ........................................................ 16 3.6宗地档案扫描 ........................................................ 16 3.7数据集成入库 ........................................................ 16 4存量调查宗地复核与完善 .................................................... 16
4.1存量调查宗地清理 .................................................... 16 4.2权籍调查成果复核 .................................................... 17 5未调查宗地权籍调查与测绘 .................................................. 18
5.1宅基地调查中户的认定 ................................................ 18
5.1.1户的认定 ..................................................... 18 5.1.2集体经济组织成员资格核实 ..................................... 18 5.1.3关于一户多宅问题处理 ......................................... 19 5.2权属调查............................................................ 20
5.2.1指界通知 ..................................................... 20 5.2.2权利人状况调查 ............................................... 20 5.2.3土地权属调查 ................................................. 21 5.2.4房屋权属调查 ................................................. 25 5.3界址调查............................................................ 27
5.3.1现场指界 ..................................................... 28 5.3.2宗地界址调查 ................................................. 28 5.3.3房屋界址调查 ................................................. 31 5.4调查结果记录 ........................................................ 32 5.5绘制权籍草图 ........................................................ 33 5.6权籍测绘............................................................ 33
5.6.1控制测量 ..................................................... 33 5.6.2倾斜摄影法界址点（房角点）测定 ............................... 36 5.6.3解析界址点（房角点）测定 ..................................... 41 5.6.4图解界址点（房角点）测定 ..................................... 42 5.6.5权籍图测绘 ................................................... 42 5.6.6面积计算 ..................................................... 42
6权籍调查结果公示 .......................................................... 43 7不动产单元图件制作 ........................................................ 44
7.1宗地图 ............................................................. 44
7.1.1宗地图表示内容 ............................................... 44 7.1.2宗地图编制要求 ............................................... 44 7.2房产分户图.......................................................... 45
7.2.1房产分户图表示内容 ........................................... 45 7.2.2房产分户图编制要求 ........................................... 45
II
7.2.3特殊宗地房产分户图编制 ....................................... 45
8建立权籍调查数据库 ........................................................ 45
8.1空间参考............................................................ 46 8.2要素分层............................................................ 46 8.3拓扑处理............................................................ 46 8.4属性处理............................................................ 47 8.5权籍调查资料扫描 .................................................... 47
8.5.1扫描 ......................................................... 47 8.5.2图像处理 ..................................................... 47 8.5.3档案存储 ..................................................... 47
9不动产登记 ................................................................ 47
9.1申请 ............................................................... 48 9.2审核 ............................................................... 48 9.3公告 ............................................................... 48 9.4审批 ............................................................... 49 9.5登簿 ............................................................... 49 9.6缮证与发证.......................................................... 49 9.7登记资料归档 ........................................................ 49 9.8建立不动产登记数据库 ................................................ 49 10检查验收 ................................................................. 50
10.1各级检查验收比例 ................................................... 50
10.1.1县（市、区）级检查验收 ...................................... 50 10.1.2州（市）级抽检备案 .......................................... 50 10.1.3省级抽检 .................................................... 50 10.2检查验收程序 ....................................................... 51
10.2.1权籍调查阶段检查验收 ........................................ 51 10.2.2登记阶段检查验收 ............................................ 51 10.3权籍调查阶段检查内容 ............................................... 51
10.3.1文字成果检查 ................................................ 51 10.3.2权属调查检查 ................................................ 52 10.3.3权籍测绘检查 ................................................ 52 10.3.4权籍调查数据库检查 .......................................... 52 10.4登记阶段检查内容 ................................................... 53
10.4.1文字成果检查 ................................................ 53 10.4.2登记数据库检查 .............................................. 53 10.4.3登记发证成果检查 ............................................ 53
11成果内容与数据汇交 ....................................................... 54
11.1成果内容........................................................... 54
11.1.1文字成果 .................................................... 54 11.1.2控制测量成果 ................................................ 54 11.1.3数据库成果 .................................................. 54 11.1.4图件成果 .................................................... 54 11.1.5宗地档案 .................................................... 54
III
11.2数据汇交........................................................... 55
11.2.1数据汇交内容 ................................................ 55 11.2.2数据文件命名 ................................................ 56
附录1 农村不动产确权登记发证工作流程图（参考性附录） ............. 59 附录2 家庭成员与权利人关系标准表述（规范性附录） ................. 60 附录3 已调查未发证宗地内业复核记录表（参考性附录） ............... 61 附录4 已调查未发证宗地外业复核记录表（参考性附录） ............... 62 附录5 指界通知书（规范性附录） ................................... 63 附录6 权籍调查法人代表身份证明书及指界委托书（规范性附录） ....... 64 附录7 农村宅基地使用权及房屋所有权权属确认审核表（规范性附录） ... 65 附录8 农村宅基地和建房（规划许可）审批表（规范性附录） ........... 67 附录9 农村集体建设用地使用权及房屋所有权权属确认申请审核表（规范性附
录） ...................................................... 68
附录10 土地利用现状分类（规范性附录） ............................ 70 附录11 土地利用现状分类与三大类对照表（规范性附表） .............. 75 附录12 房屋产别分类（规范性附录） ................................ 77 附录13 房屋用途分类（规范性附录） ................................ 78 附录14 权籍调查表样式（一）地籍调查表（规范性附录） .............. 80 附录15 权籍调查表样式（二）房屋调查表（规范性附录） .............. 87 附录16 权籍调查表样式（三）构（建）筑物调查表（规范性附录） ...... 89 附录17 《房产测量规范》中关于房屋建筑面积测算的规定 .............. 90 附录18 权籍调查结果公示表（参考性附录） .......................... 92 附录19 宗地图样图（规范性附录） .................................. 93 附录20 房产分户图样图（规范性附录） .............................. 94 附录21 特殊宗地房产分户图样图（参考性附录） ...................... 95 附录22 宗地图、房产分户图图式、图例、色标（规范性附录） .......... 96 附录23 界址点坐标成果表（规范性附录） ............................ 97 附录24 数据库空间要素分层 ........................................ 98 附录25 数据库非空间要素分层 ...................................... 99 附录26 县级农村不动产确权登记发证数据成果目录组织结构 ........... 100
IV
1总则
1.1适用范围
本细则规定了云南省农村不动产确权登记发证的目标、内容、流程、方法及要求，适用于云南省范围内农村不动产确权登记发证工作。
各县（市、区）在开展农村不动产首次登记时，可在不违反本细则的基础上，结合本地实际，编制更为详细的农村不动产确权登记发证技术设计书。 1.2规范性引用文件
下列引用文件中，属于“（试行）”的规范、标准、方案等，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本细则。 1.2.1政策依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》（第十三届中华人民共和国主席令第三十二号）；
（2）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；
（3）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部 2016年）； （4）《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》（国土资发〔2010〕28号）；
（5）《国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）；
（6）《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）；
（7）《国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）；
（8）《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）；
（9）《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号）；
（10）《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有
1
关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）；
（11）《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）；
（12）《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知（农经发〔2019〕6号）；
（13）《云南省农村集体土地使用权调查成果省级检查验收工作方案》（云国土资籍〔2017〕14号）；
（14）《云南省农村不动产确权登记发证工作方案》（云自然资确权〔2019〕 685号）；
（15）《云南省农村不动产确权登记发证指导意见》（云自然资确权〔2020〕 1号）。 1.2.2技术依据
（1）《GB/T 21010-2017土地利用现状分类》；
（2）《GB/T 37346-2019不动产单元设定与代码编制规则》； （3）《TD/T 1001-2012 地籍调查规程》；
（4）《不动产权籍调查技术方案（试行）》（国土资源部 2015年）； （5）《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号）； （6）《不动产登记数据库标准（试行）》（国土资源部 2015年）； （7）《GB/T 4761-2008 家庭关系代码》；
（8）《CJJ/T 73-2019卫星定位城市测量技术标准》；
（9）《GB/T 17986.1-2000房产测量规范 第 1 单元:房产测量规定》； （10）《GB/T 17986.2-2000房产测量规范 第 2 单元:房产图图式》； （11）《CH/T 2009-2010 全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范》； （12）《CH/Z 3003-2010 低空数字航空摄影测量内业规范》； （13）《CH/Z 3004-2010 低空数字航空摄影测量外业规范》； （14）《CH/Z 3005-2010 低空数字航空摄影规范》； （15）《CH/Z 3021-2018 倾斜数字航空摄影技术规程》；
（16）《GB/T 7931-2008 1∶500 1∶1000 1∶2000地形图航空摄影测量外业规范》；
2
（17）《GB/T 7930-2008 1∶500 1∶1000 1∶2000地形图航空摄影测量内业规范》；
（18）《GB/T 20257.1-2017国家基本比例尺地图图式第1部分：1∶500 1∶1000 1∶2000地形图图式》；
（19）《GB/T 24356-2009测绘成果质量检查与验收》； （20）《GB/T 18316-2008数字测绘成果质量检查与验收》；
（21）《云南省农村集体土地确权登记发证实施细则》（云南省国土资源厅 2011年4月）；
（22）《云南省农村集体土地调查测绘技术方法指南》（云南省国土资源厅 2011年4月）；
（23）《云南省不动产登记数据整合方案（试行）》（云国土资〔2016〕159号）；
（24）《云南省不动产登记整合数据库标准（试行）》（云国土资〔2016〕160号）；
（25）《云南省不动产登记整合数据库标准（试行）扩展说明》（云国土资〔2017〕179号）。 1.3工作目标
全省农村宅基地和集体建设用地使用权登记颁证率达90%以上，基本实现“应登尽登”；未开展权籍调查的，按照房地一体的原则开展权籍调查，完成农村不动产登记；已完成农村宅基地和集体建设用地地籍调查的，补充调查农房信息，完成房地一体农村不动产登记；初步实现数据汇交，农村不动产纳入不动产登记日常业务，基本实现不动产登记城乡全覆盖；规范开展农村不动产登记数据库建设，做好数据日常更新、维护与管理，实现县（市、区）级、州（市）级、省级、国家级自下而上逐级汇交，推动农村不动产确权登记成果信息共享应用，为农村经济社会发展、乡村振兴提供基础数据和决策依据。 1.4调查范围
云南省农村不动产确权登记发证以第三次全国国土调查（以下简称“三调”）地类确定为建设用地的范围开展调查。三调后新增的建设用地必须提供相应的农用地转用批文方可按建设用地纳入确权调查范围。
3
1.5工作内容
（1）全面梳理农村宅基地与集体建设用地使用权调查和发证情况，梳理农村房屋所有权发证情况，并将其分类为“存量登记单元”、“存量调查宗地”、“未调查宗地”。
“存量登记单元”指宅基地和集体建设用地使用权已登记发证的宗地或已开展过农村房地一体登记发证的不动产单元。包括采用手工勘丈方式颁发过宅基地使用权证或集体建设用地使用权证但没有空间坐标的宗地，和农村集体土地确权登记发证工作（以下简称“两权调查”）中颁发过宅基地或集体建设用地使用权证的宗地，以及2016年不动产登记实施以来颁发过不动产权证的农村不动产单元。
“存量调查宗地”指已开展过宅基地或集体建设用地使用权权籍调查但未登记发证的宗地。两权调查工作中开展过权籍调查但未登记的宗地，包括两权已开展过调查但此次调查时实地界址、范围已发生变化的宗地，均纳入存量调查宗地的范围。
“未调查宗地”指未开展过宅基地或集体建设用地使用权权籍调查及登记的宗地。已开展过房屋调查登记但未开展过土地使用权调查的宗地，亦属“未调查宗地”。
（2）根据上述三种类型，分类开展补充调查和数据整合工作，完善成果资料，形成满足不动产登记要求的基础数据成果，完成不动产登记发证。具体内容为：
1）已登记的农村宅基地、集体建设用地等存量登记单元，按照“不变不换”原则，已依法颁发的宅基地使用权证、集体建设用地使用权证等继续有效，不重新调查和登记，但需要对存量登记单元开展数据整合工作，将空间数据与非空间数据进行规范化，核实补充缺失数据，按不动产登记数据库标准进行转换整合，接入不动产登记信息平台。
2）对存量调查宗地进行全面复核，符合登记条件的按不动产登记要求进行宅基地或集体建设用地使用权登记发证。有条件的地方可在此基础上补充调查农房信息，完成农村房地一体不动产登记。
①已颁发过土地使用权证且两权调查工作中又重新开展过地籍调查的，视同
4
存量登记单元，只做数据整合并接入不动产登记信息平台。
②已颁发过土地使用权证但两权调查工作中又重新开展过地籍调查,现宗地与两权调查时相比界址发生变化的，继续按两权调查与原发证信息进行整合并接入不动产登记平台。若申请人要求按宗地界址发生变化的现状登记发证的，由申请人提供相应的合法用地手续证明材料，或本细则规定的材料以及权籍调查资料，申请变更登记并换发不动产权证。开展变更登记的权籍调查费用由申请人自行承担。
③两权调查中用地面积超过原颁发土地使用权证记载面积的，按原发证面积整合记载至不动产登记簿，超过部分面积在登记簿的“附记”栏注明。若权利人有换发不动产权证意愿的，由权利人向不动产登记机构提交登记申请，按登记簿记载面积换发不动产权证。若权利人要求按两权调查面积发证的，由权利人提供两权调查中超出发证面积部分合法用地手续证明材料。若该宗地在2008年第二次全国土地调查（以下简称“二调”）数据库中图斑地类为建设用地的，提供《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》（见附录7），2008年二调数据库中图斑地类为非建设用地的，提供《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》和《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（见附录8）。提供上述材料后，将超出发证面积部分登记到不动产登记簿，换发不动产权证。
3）对未调查宗地，开展房地一体权籍调查，全面完成包括土地、房屋等建筑物、构筑物的调查，形成完整的农村房地一体不动产权籍调查成果。符合登记条件的，完成农村房地一体不动产登记。
（3）完善农村不动产确权登记资料。收集、整理、完善各历史阶段的权籍调查成果和登记资料并将其数字化、信息化，满足登记发证、档案管理、公开查阅等需要。
（4）建立完整规范的农村房地一体不动产权籍调查数据库和登记数据库。权籍调查数据库范围要覆盖所有调查与发证宗地或单元，实现权籍调查成果数字化管理和信息化应用，所有符合登记条件的不动产登记单元信息都要整合纳入登记数据库。权籍调查数据库与登记数据库要协同互用，满足农村房地一体不动产登记、日常权籍管理和共享交换需要。
5
1.6调查比例尺
城镇规划区范围内采用1∶500比例尺调查，其他区域的调查比例尺不小于1∶2000。 1.7数学基础 1.7.1平面坐标系统
采用经省级测绘主管部门批准、地方人民政府发布的基于2000国家大地坐标系建立并与之有严密转换关系的地方坐标系（以下简称“地方坐标系”）或2000国家大地坐标系。
不动产登记数据库汇交时须采用2000国家大地坐标系。 1.7.2高程系统
采用1985国家高程基准。 1.7.3投影方式
采用3°分带（可选择适宜的中央子午线）的高斯-克吕格投影。 1.8计量单位
长度单位采用米（m），保留2位小数； 面积单位采用平方米（m2），保留2位小数； 坐标单位采用米（m），保留3位小数；
高程单位采用米（m），当基本等高距为0.5m时，保留2位小数，当基本等高距大于0.5m时，保留1位小数。 1.9调查底图
采用0.2米或更高分辨率的航空正射影像或经过验收认可的各类大比例尺地形图、地籍图等做为调查底图。
使用各类调查底图前应按规定进行精度检测，符合精度要求的底图方可使用。 1.10农村不动产测绘方法
为满足确权登记发证工作要求，充分兼顾宅基地管理制度改革、集体经营性建设用地入市等农村土地制度改革的需要，各地可统筹考虑本地区的基础条件、工作需求和经济技术可行性，因地制宜选取合适的测量方法。同一地区内可以采用不同的测绘方法开展工作。
6
农村不动产确权登记发证实施细则
