房屋租赁合同无效情形及善后问题探析（一）
为提供更加专业的法律服务，本律师现以已公开的陕西省地区房屋租赁合同纠纷案件为分析样本，从案件数量、各区案件分布情况、审判程序分布情况、房屋租赁合同效力梳理及依据、房屋租赁合同无效善后问题、常见争议焦点与裁判意见等多方面进行归纳及探析，直观介绍陕西地区重大疑难房屋租赁合同纠纷案件实务情况，并以此为基础向各出租方、承租方提出建议，谨作参考。
登录中国裁判文书网，案由选择房屋租赁合同纠纷，案件类型选择民事，地域选择陕西省，文书类型选择判决书，共检索出3369份判决书。同时登陆Alpha案例库，根据同样的检索条件（案由选择房屋租赁合同纠纷，案件类型选择民事，地域选择陕西省，文书类型选择判决书）共检索出3893份判决书。其中：
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检索条件在上述基础上增加关键词“无效”，共检索出763份判决书。本文现对房屋租赁合同无效情形进行梳理如下：
一、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
二、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《城乡规划法》第四十四条规定：在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。
四、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
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