房地产价格分析论文关于房地产的论文
住宅价格波动影响因素及对策分析
［摘 要］本文从资产价值的自然增长,供需平衡及心理预期三方面入手,探讨了我国住宅价格波动的形成机制及相关影响因素,并在此基础上提出了相应的房价调控对策。
［关键词］房价波动;供需关系;心理预期;对策 1 住宅价格波动的影响因素分析 1.1 资产价格的自然增长与住宅价格波动
房地产价值包括自身价值和衍生价值(周边区域环境以及配套设施),房地产自身的价值按其成本构成主要分为土地价值和房屋建筑价值,其价值的波动与宏观经济波动高度正相关。随着经济的快速增长,收入及居民生活水平的提高,房地产价格的适度增长是必然现象。归纳起来,影响房价自然波动的因素主要有经济水平的提高及城市化进程的加快；居民收入水平及通胀率；房屋品质的提高；相关政策措施的实施。
1.2 供需的社会关系和住宅价格波动
(1)土地供给对住宅价格的影响。土地资源天然的稀缺性和用途转换的困难性,使其供给在城市化水平不断提高的今天更加缺乏弹性,同时,地方政府对“土地财政”的过度依赖促使其以紧缩土地供给提高地价来增加土地财政收入,这也就直接导致了居住用地价格的不断走高和一个又一个地王的出现。
(2)房地产开发具有较强的垄断特性。我国2007年出台了不允许
单位集资建房政策,为发展房地产商品化和市场化开辟了通途。由于房地产开发需要大量资金,需要足够的融资及运筹能力,因此房地产开发不可能像其他产业那样形成完全自由竞争的市场,天然带有寡头垄断的特征。
(3)收入对住宅价格的影响。经济的持续增长直接带动百姓收入水平的大幅提高。居民收入支出主要分为消费支出和投资支出。居民的消费支出在满足基本需求的基础上,必然会去不断提高自己的住房条件,正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用,导致了全国房产价格的持续走高；收入的投资支出的影响使得越来越多的人开始投资于住宅房地产,购房投资化相对于其他投资形式已呈现出明显的全球化趋势,而且,在我国这种投资形式尤其受到百姓的青睐,已成为加剧住宅价格攀升的“导火索”。 (4)金融对房价的影响。我国宽松的金融环境是助长房价攀升的动力之一,它通过作用于供给需求间接影响住宅价格。信贷投向失当、信贷投量控制乏力和信贷对象筛选依据不充分,是造成近年来房价上涨过猛的原因之一。要有效地调控住房价格,就必须谨慎运用好住房建设项目贷款政策,用差别化的信贷政策引导住房需求,严格控制信贷投量,并强化信贷审查力度。否则,一旦出现房地产泡沫破灭,金融机构就将成为一切后果的承担者。
(5)城市化进程与人口状况对住宅价格的影响。现阶段,我国的城市化进程已经到了如火如荼的阶段,与之相伴的是住房需求的大幅扩
张,从而刺激房价上涨。
1.3 心理预期与住宅价格波动
住宅价格的形成过程有别于一般商品,它绝不仅仅只由价值和供需关系决定。2004年,国家为了控制房地产投资规模,防止宏观经济过热,采取了必要的宏观调控政策,收紧房地产开发项目的贷款供应、控制房地产开发的土地供应。从资金和土地两个源头控制了房地产供应,规模降下来了,但造成了“开发商地少了,钱少了,以后房子供应更少,房价更高”的心理预期,导致房价再一次的攀升,这就是因为制定调控政策时忽视了社会心理预期的作用。对住宅价格波动影响因素的分析,我们应综合诸多方面进行考虑。任何一个经济现象的产生都不是单因子或者多因子的简单迭加,我们应以以上三大主要因素为核心,全面深刻地探讨这个复杂的作用过程。 2 调控房价的对策分析
2010年对房地产市场而言,是不同寻常的一年。“国十一条”、“新国四条”、“新国十条”、“新国五条”的相继推出表明了政府对高房价的担忧和控房价的信心。但调控的现状是房价没有明显的降低,而市场交易被消灭了,同时又导致了租房市场价格的升高,为抑制房价增加了新的困难。抑制房价已成为当前最迫切而又最棘手的经济社会问题。对此,我们各方面应齐心协力,从财政、货币、税收等方面共同作用。具体的对策如下：
(1)加大保障性住房的投放量。目前,商品房不断攀升的价格与中
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