克而瑞2014年度内部报告 精华摘选 2014 CRIC专题篇 社区商业定位方法 | 摘自《2014 CRIC 时代集团 社区商业及公寓市场调研报告》| 日期地点，微软雅黑16号 此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 绝对保密
PART2 社区商业特征说明/商业定位方法
思考：以上仅为一般社区商业的共性体现，但经过收集多个案例发现，不少成功的社区商业存在体量大，社区商业本质只不过是依附住宅社区的商业产品， 商业功能复合，消费客户多元化的现象，到底社区商业开发的正确依据是什么？ 其成功的首要关键是商业定位，包括商业定性、定量两个层面。
商业定位 指导 产品类别 建筑形态 规划布局 商业定性 区域地位与经济 判断： 区域经济、消费需求与商业发展阶段的关系 商业定量 辐射圈人口数/消费层次 交通条件 开发意图与企业实力 区位基础 判断： 位于商圈的位置 商圈 判断： 商圈能级，到底是市级商业、区级商业、社区商业，能辐射多少人口？ 人口数量 判断： 人口基数及消费水平 市场需求 判断： 功能组合的参考 判断： 人口基数及消费水平 判断：具备支持定位的交通条件 判断： 开发的资金实力及意义 商圈属性、商业形态、经营档次、市场机会等商圈属性、商业形态、档次、经营主题类别 辐射人口测算法辐射人口测算法 消费需求定量法 辐射（省/市/区域/板块）的(X体量）的（街区/百货/购物中心/综合体）商业项目
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PART2 社区商业特征说明/商业定位方法 商业定性 指标1：区域地位与经济——判断区域经济、消费需求与商业发展阶段的关系 正确认识不同商业形态的发展周期 起初阶段 百货阶段 人均GDP1100美元 城市化25% 人均GDP2000美元 城市化45% 人均GDP3000美元 城市化70% 以人均GDP及城市化率两个维度进行推断，导出该城市区域商业的发展形态 人均GDP与消费需求变化 ?以南宁为例 中部城市 西南城市 7000 第一阶段 21000 第二阶段 49000 第三阶段 70000 第四阶段 （单位：元） 购物中心阶段 城市综合体阶段 核心城市 沿海城市 1 2 3 4 人均GDP4400美元 城市化70%以上 南宁目前应处于百货向购物中心过渡的阶段 必需 ? 丰富 ? 提升 ? 享受 2011年南宁相关数据： 人均GDP31173元人民币，折合4990美元 城市化率为54.55% 2011年南宁人均GDP：31173元 第四阶段 ?享受型消费阶段 物质消费后，满足精神需求，倾向于休闲、享乐型消费。 南宁人均GDP 正处于第二阶段向第三阶段过渡过程中，消费需求由丰富型消费到提升的一个阶段，对商业项目的提示是：对购物环境、业态组合、服务水平、品牌引进改善和提升，满足消费者的个性需求。 第三阶段 第二阶段 第一阶段 ?提升型消费阶段 ?丰富型消费阶段 体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费。 较好解决基本生活后的消费阶段，延展基础消费内容。 ?生活必需型消费阶段 满足生活基本需要，以吃、 穿、用为主要消费内容。
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PART2 社区商业特征说明/商业定位方法
商业定性 指标2：商圈——判断吸引消费者的的辐射范围，便于项目定量的测算。 ???
市级商圈、区级商圈、社区级商圈。。。？ 市级商业辐射力最强——可达全市（根据城市人口规模）
项目辐射能力决定规模体量，并非开发规模越大越好
区级商业（社区型）辐射力在本区域——5公里左右的范围内
社区商业（邻里型）辐射力在本街道——2公里的范围内
进行商圈分析的目的有三：一是明确项目可辐射范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行开发量的预测。 易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商 4 PART2 社区商业特征说明/商业定位方法
商业定性 ?
指标3：人口/消费档次——掌握辐射范围内人口基数以及消费水平，便于项目定量的测算及档次衡定。 苏州吴江区吴江新湖明珠城项目为例
楼盘档次 与本案距离 楼盘数量 人口数量 高档 2 中高档 1 4 3 3 中档 2 1 6 中低档 1 低档 消费者层次 各层次均有 中高层次 苏震桃公路 苏嘉杭高速 三级辐射： 范围：越溪片区（西向） 半径：10公里（≤15分钟车程） 人口： 6万 核心吸纳： 范围：松陵北部住宅片区 半径：2公里内 人口：11万 现有6个 1公里 在建楼5个 现有18个 1～2公里 在建3个 2～3公里 现有4个 现有1个 3～5公里 在建1个 合 计 38个 10370 53250 16146 6330 11750 200 12000 63620 越溪街道常住人口2.3万 流动人口3.7万 2k5.5m km 城北片区常住人口11万 22476 11750 12200 6 3 中低层次为主 中高档层次 4 1 1 2 12 14 一般层次 一般层次 中高层次 7 3 2k一级辐射： m 开发区务工人口16万 范围：吴江经济开发区 常住人口4.5万 半径：5.5公里内 人口：20万 城中常住人口22万 城南片区常住人口7.5万 110046 二级辐射： 范围：松陵城中、城南片区、开发区 半径：5.5公里内 人口：30万 根据项目可辐射人口的消费档次，拟定该项目的档次水平。 易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商
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CRIC专题篇 社区商业定位方法
