房地产开发企业所得税预缴问题的探讨
一、内外资房地产企业所得税预缴政策的历史对比
在《企业所得税法》及其实施条例颁布实施前即xx年1月1日前，内外资房地产企业的所得税政策具有明显差异，总体表现为“内外有别，内紧外松”。其中就房地产企业所得税预缴(本文仅探讨企业所得税预缴及相关问题)规定也存在一定的差异。具体可以通过下列对比表来说明。
二、国税函[xx]299号文件产生的变化——六个统一
由于《企业所得税法》及其实施条例颁布实施，从xx年1月1日起，企业所得税政策不再区分内外资企业即执行统一的所得税政策，特别是国税函[xx]299号文的出台，又明确规定所有房地产开发企业从xx年1月1日起执行统一的企业所得税预缴政策。由此，对房地产开发企业所得税的预缴产生了变化。
(一)变化之一——统一了纳税人
文件明确规定“为贯彻落实新的《企业所得税法》”，仅适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人，一般包括内资、外商投资房地产开发经营企业。这意味着内资、外资的房地产开发经营企业都要
按照此文件规定预缴企业所得税，需要注意的是从事房地产开发经营业务的非居民纳税人不适用此文件。
(二)变化之二——纳税人适用范围的统一
国税函[xx]299号第一条规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对其在开发产品未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，要按此文件规定预缴企业所得税。即该文件仅适用于：“按当年实际利润据实分季(或月)”这种方式预缴企业所得税的房地产开发企业。
根据《中华人民 __企业所得税法实施条例》第一百二十八条的规定，企业所得税分月或者分季预缴的方式主要有三种：
1、按照月度或者季度的实际利润额预缴;
2、按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴;
3、按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照经税务机关认可的其他方法预缴。
由此可见，不实行按实预缴所得税的从事房地产开发经营业务的居民纳税人不适用此文件。
(三)变化之三——计算方法的统一
从上述对比表可以看出，原来内、外资房地产开发企业在所得税预缴方面的计算存在一定的差异，而国税函[xx]299号文件的出台标志着内、外资房地产开发企业预缴企业所得税的方式、计算方法也得到了统一。
国税函[xx]299号规定采取据实预缴房地产开发企业所得税是在利润总额基础上计算确定的，利润总额中已经扣除了企业的期间费用和税金，因此，国税函[xx]299号文件对于“预计利润率”与国税发[xx]31号文件对于“预计毛利率”概念上规定是一致的。
具体可以分为下列几种情况：
1、纯预售阶段。当期应纳税所得额=本期开发产品预售收入×预计利润率-期间费用-营业税金及附加
2、销售与预售并存阶段。当期应纳税所得额=主营业务收入-主营业务成本+其他业务利润+投资收益(减投资损失)+营业外收入-营业
房地产开发企业所得税预缴问题的探讨
