,对于知名客户或大面积客户适当考虑给与价格上的优惠. ,对于老客户和最先签约的客户适当给与－％的优惠.
将所有相关费用明细,在第一时间交给客户,是客户对物业管理有清楚了解.
,建全入住手续.
一,定价原则
1、 2、
层差：按照惯例，楼层越高，销售价格越高
向差：按照惯例，明光时代大厦面向主干线、正南价格最高，依次
为东、西、北向； 该项目东临西外大街，因而面向东价格最高。 3、
明光时代户型单价以层动向为标准元平方米,按照由低到高,价格
依次上升的策略制定层的层差为层层差为—层层差为.
第一阶段: 筹备期
定价暂不公开,销售准备阶段, 签订内部认购协议,收取定金每套元. 定价说明:销售证尚未取得,不能公开销售.试探市场反映,估计交定金客户心理价位,为开盘定价提供参考.
第二阶段:开盘期
定价原则:低价入市,试探市场反映. 主要方式:首批推出层写字间层公寓部分.
基本定价:平均价元. 选其中几套位置,采光不好的作特价房,价格定在左右,作为开盘价.
付款方式:
,一次性付款折.
,建筑期付款:没有折扣.签约;封顶;交房; ,银行按揭折,签约;贷款年限;最长年. 定价说明:
()起价定于该价位,基本符合本产品的中高档定价.
()写字楼均价定在元平方米.与周边写字楼价格相比有极强的市场竞争力. ()起价定于元,日后每月升幅—元平方米.便于形成价升量增的销售势头,升幅空间大易于随时调控.
()对购买写字楼的大客户适当给与优惠,如:优惠车位. ()收回部分前期资金.
第三阶段:强销期
定价原则:创造市场火爆气势 主要方式:借势推出其余单元,
基本定价:基价定为元,最终价格达到元. 付款方式:
,一次性付款折.
,建筑期付款:没有折扣.签约;封顶;交房; ,银行按揭折,签约;贷款年限;最长年.
定价说明:
(1) 广告攻势猛烈, (2) 付款方式不变.
(3) 由于价格高于周围楼盘价格,销售可能会受到影响,为保持强势出车位
上给与优惠外,给客户提供厨卫装修.
第四阶段:续销期
基本方式:隆重推出底商部分,建立商业氛围.同时推出剩余精品单元 定价原则:底商部分由于只租不售租价参考周边底商租金价格价格定为:
楼层分布 一层金融机构,证券机构 二层邮局,民航售票机构,商务中心 三层餐厅,咖啡厅 四层餐厅,
付款方式:
,一次性付款折.
,建筑期付款:没有折扣.签约;封顶;交房; ,银行按揭折,签约;贷款年限;最长年. 定价说明:
租金价格价格 元天平米 元天平米 元天平米 元天平米 (1) 楼盘接近现房,建筑期付款已没有意义,可取消.
(2) 若剩余单元较多,可赠送物业费.朝向差的可适当优惠.或车位优惠。 (3) 对于少量现房进行租赁加快资金流转.
全面控制成本、双增双节，实现利润最大化
利润追求是企业经营的不二法则，尤其是前期投入成本较高，风险不可
谓不高，如何控制成本，严格要求利润，以制定合理的销售价格，乃本案策略之重点。
促销策略
、市场预热阶段：
针对此项目，入市前举办以下活动：
（）入市前招开“新闻发布会”。通过报纸、电视、广播等媒介广为宣传，营造新闻炒作，达到市场预热效果。
（）入市前向社会各界招开研讨会，通过不同途径，邀请知名发展商、 策划公司优秀人才、知名市场调研中心以及各类媒体记者，选择适当的时候，举办“世纪网络办公模式学术交流会”，主要议题是现今消费者需求何种产品形式。会后将研讨会的精神总结出来，在主要传媒报章上发表，此时市场预热达致高潮。
、项目入市阶段
（）入市举行开盘内部认购会，选择五星级酒店宴会厅以酒会的形式招开。会上诚邀发展商、建筑设计方、销售方以及各界友好人士和各位准业主，请设计单位阐述建筑规划、单体立面、园林规划的设计理念，并请发展商介绍公司的背景和发展前景，面对面实现业主与开发商和设计单位的良性沟通，使客户对产品有进一步的了解和认知，也使双方能够在产品细部处理上进行深入的探讨和分析，以之尽善尽美。会上，将对前来参会的各位准业主进行
先期优惠认购。
（）紧接着内部认购会后，把握时机，举办大型的住宅配套、智能配套,物业管理单位的招商会，择优选取最符合产品的配套设施和物业管理。 工作内容：
? 广泛收集项目经营目标客户的资料，进行分析和统计。 ? 制作发送配套、智能设施运营投资招商标书。
? 招商会前后均发布公关广告，树立项目形象。在五星级酒店开招商会，邀请相关新闻记者发布消息。 ? 按标书规定时间收标，最后决标。 注：活动之具体方案再另行提交。 、正式发售（五证齐全）
（）正式发售当天聘请相关领导，重量级人物到场剪彩，随后在专业的讲解员的带领下讲解参观，之后进行意见反馈活动，活动期间可穿插一些小游戏。 注：具体方案另行提交。
（）小区物业管理委员会组建及成员选举活动。此活动可配合在每月一期的
业主联谊会上进行。 注：具体方案另行提交。
（）节假日促销活动，以及每月一期的业主联谊会策略方案，视具体时间、情况再另行制定相应计划。
（）春、夏、秋、冬房展会活动策划方案，另行提交。
北京“明光时代”大厦营销整合方案(44p).doc
