六,国企公司,传统产业驻京办事处.
七,文化,影视业方面的公司.
八,看好本项目升值潜力的投资者.
销售对象定位:公司法人,驻京机构领导层,房地产投资人群.
明光时代产品定位: 根据我们的客户群划分我们将明光时代定位在\高档商住型写字楼\
以办公为主,居住为辅的开发理念, 采用无隔墙设计理念,户型任意阻隔,达到创意无穷的境界.分隔空间处处体现为办公使用.体现出最人性化,最实用性的功能. 百兆宽带网络,红外线监控系统,分户式独立中央空调.创造二十一
世纪全网络生活办公空间\
客户群分析: 对于购买商住公寓的客户群,主要是以中小企业为主,还有个人投资者.对于购买商住写字楼的心理特点是:
,对于中关村的客户来说％都以私营为主,人员少,企业规模小,不适宜购买写字楼,
,这些中小企业处于创业初期,资金量有限,拿不出大笔资金购买. ,相对于住宅由于单价低,也吸引一些公司.但住宅户型结构不能开间办公,配套不是写字楼配套,办公条件不行.卫生设施清洁是问题,更主要是商与住在一起会存在一些隐患.
,在住宅办公不能注册挂牌.
,目前中关村与金融街在售写字楼价格情况分析:
楼盘 数码大厦 银网中心 中关村大厦 国企大厦 富凯大厦
以这些中关村商圈与金融街商圈的写字楼作投资分析,价格按平米,单价按元计算总价在万,而且写字楼首付最少在％也就是首付在万月还在元左右,这对一个中小企业来说占用资金太大,而且日常费用也比较大.
明光时代大厦定位在\高档商住型写字楼\以办公为主,居住为辅
的开发理念,我们以此项目作投资回报分析:面积按平米计算单价按元／平米计算总价为万,贷款可以做到成按揭,首付为万月还元,只相当于元／天／平米.这样的投资对于小企业来说只相当于写字楼一半的价格,而且是年的产权,投资回报率要比写字楼高很多.企业负担也低.
位置 联想桥 海淀南路 中关村大街 金融街 金融街 售价（人民币） 等级 五智能型甲级 甲级写字楼 甲级写字楼 甲级写字楼 甲级写字楼
针对明光时代商住型写字楼,我们以\写字楼\的标准作如下分层销售方案:
地下一－二层 一层 二层 三层－四层 五层－八层 九层—十五层 十六层－二十四层 二十五层二十六层 停车场,设备层,员工餐厅. 金融机构,展示区(产品展示区,新闻发布厅)(经营) 会议室,商务中心,快递公司(经营) 咖啡厅,餐厅(经营) 小型企业（散售） 中型企业（半层） 大型企业（整层） 商务会所(经营)
,
第 三 部 分
营 销 篇
项目的价格定位:
保持优越的性价比是制胜的法宝。本案的价格是依据项目的经济技术指标做了完善而精确的投资成本分析后，制定出成本价，又结合区域同类产品的市场价及顾客感受价，在发展商实现其合理利润的前提下，最终制定出来的。阶段性价格定位价格策略
一般地，任何人在买一样东西之前，都会在心里先衡量这个东西值多少钱，这就是消费者在心里产生的价格，而当消费者把心理价格与商品的实际价格相比较时，若心理价格高于商品价格时，则认为是划算的，这便是有利于促使作出购买决定。反之，消费者则很可能打消购买念头。所以在对产品的规划和设计及配套做的非常精细的情况下，结合周边可比物业，根据项目条件及市场现状，应制定“低开高走”的价格策略，使之消费者的心理价格远远高于产品价格，形成强大的销售势能，激起广大消费者的兴趣，当大量的购房者到现场观看后，普遍会为其高品质所打动，一时间销售自然会如高山滚巨石，一气呵成。而且可能会有不少投机者乘机入市炒作，更加会带动产品的畅销。待到销售中期，根据工程的进展，配套设施日趋完善之后，价格上扬，这一时期获利最为丰厚，在销售尾期的时候，做限量发售，应该保持产品在消费者心中固有的形象，不应该采用为了快速出清而回笼资金，而应采用高开低走的价格策略。
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价格策略要求:
,开盘时价位要与周边项目价位相当或略低. ,建全价格审批手续,给客户以简洁高效的印象.
北京“明光时代”大厦营销整合方案(44p).doc
