集,现状环境较差,对本项目形象会有一定影响.
,停车位不足:随着经济的发展,停车问题成为困扰所有房地产开发商的重要
因素,明光时代地下两层车库,不可能增加地下停车位,地上也无大面积空地停车,停车问题对明光时代的影响比较大.
，商业环境不完善：该项目周遍没有知名酒店、大型购物、娱乐场所以及外销公寓等为办公商户服务的专业配套场所。
，项目平面结构设计不合理：承重柱在办公区域内，不利于分割且浪费使用面积；公共区域无卫生间，这样设计淡化办公为主的理念，且不利于大面积买家购买。
，项目配套分布区域、功能不明晰：缺少真正意义上为写字楼住户专业服务的配套（如：会议间、商务中心等）。
从长远来看,周边新的项目正在建设,短期会有很大幅度改变,明光时代的劣势主要是自身条件的缺陷导致,需要寻找好的处理方法.
本案项目改造方案 、增建展示区：建议在大厦北侧增建钢架结构全玻璃幕展示区，面积为平方米左右，三层楼高，与项目电梯大堂相连；在销售过程中可作为售楼处，现场与客户沟通展示区的日后功能：作为新闻发布区、产品演示区、音乐会等功能，摆脱传统只在酒店做展示的方式，作为大厦的信息平台，增加与外界
交流，提高大厦功能性，更接近写字楼的功能。
、平面结构设计改造：建议承重柱在墙外侧，办公空间无柱式设计，为办公空间的分割提供方便；并且公共区域内增建卫生间，提高该项目的办公用途，方便大宗交易。
、完善办公商业配套：办公专业配套设施主要有会议间（具备远程传输功能）、商务中心、快递公司、银行、商务会所、商务咖啡厅、宴会厅等。（注：只做经营）
、完善大厦办公智能化、明确硬件设施标准及各项技术参数： （）供电系统:双路供电,办公间电表当量按／平米设计. （）空调系统:户式中央空调. （）大厦智能化应按级标准设计:
楼宇自动化系统():楼宇设备监控系统:供热,通风和空气调节系统,给排水及中水系统,电力供应系统,照明系统,电梯监控系统,停车场管理系统,广播音响系统.
保安监控系统():保安监视系统,巡更系统,防盗系统.
消防自动化系统():消防报警系统,消防灭火系统,消防排烟系统.
办公自动化系统():物业管理辅助系统,共享信息库系统,办公与文 件处理流程自动化管理系统,设备共享系统,电子邮件系统. 信息自动化系统():
),网络通信系统:高速光纤通信网,每平米个端口,终端带宽兆,能实现图文,数据等高速传播及点播.
)电视通讯系统:电视接收,电视会议,视频点播系统.
)无线通信系统:无线寻呼对讲系统,移动通讯信号增强系统,卫星通信系统.
)程控电话用户交换系统:固定电话通信系统,声讯服务通信系统.
、解决停车位：地下车位有限，建议在地面修建立体车库，并采用分区管理（）业主区，（）临时访客区
、确立物业管理公司：一定要聘请国际知名的物业管理公司如:第一太平,国贸物业,或戴德梁行.以提高物业管理水平,和提高物业知名度.保持物业价格市场竞争力，为入住企业提供优良的服务，同时申请内销外租权,为本项目起到增值保值作用.物业管理的确定及收费标准的确定,也是吸引客户.促进销售的手段.全面控制成本、双增双节，实现利润最大化
第 二 部 分
产品定位篇
客户群确定: 一,中关村产业的中,小公司
中关村由于高昂的地价，有限的写字楼租金,售价昂贵，未来中关村西
区内的高档物业也将主要面对大公司。广大中小科技企业难以承受过高的办公成本，影响了企业在“村”里的发展,这些企业以小型成长型企业为主,这些企业迫于办公成本过高，有意迁出中关村,但所从事的产业又离不开中关村. 因而多选用在中关村周边办公,这些客户群是明光时代最主要的客户群.
二, 入世以后受影响最大,最快的要数金融领域.明光村距离金融街约
公里,与金融领域息息相关的产业,保险,证券公司,风险投资,电信产业这些公司成为名光时代的主要客户群.
三,吸引西直门周边的中小企业,广告公司,投资公司,中小外企,咨询公
司.
四，吸引西直门区域周边大型中央直属部门，如：专利局、商标局等下级企业或合作企业。
五,大学,医周边有邮电药大学,师范大学,北方交通大学等学府.入
世后邮电行业,医药行业,交通行业的发展与这些相关的企业,公司.
北京“明光时代”大厦营销整合方案(44p).doc
