北京“明光时代”大厦营销整合方案(44p).doc

由天下分享时间：2025/3/20 19:50:11 加入收藏我要投稿点赞

金融街是最大受益者

首先金融街是北京各大部委机关、金融电信聚集之地，目前入住的企业主要是国家各大银行的总部和非银行的金融机构总部、证券、保险、及电信和移动等电信行业，这些企业今后也会选择金融街作为办公首选。其次证券、保险、及电信等都是一些目前没有对外开放进入后将率先开放的行业。对于已经聚集起了一定行业基础的金融街来说都是十分有利的，这些入世后首先开放的行业将是金融街最大的客户。但金融街的缺点是服务于写字楼内客户的商业设施缺乏，加之该区域内土地储备量有限,可开发用地少。

西部地区（西城区、海淀区）一直是金融机构、信息产业注视的热点，

这与西部地区传统上就是国家部委政府机构、金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系。年以后,中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京金融街写字楼物业。是大客户的主流。这也是西部地区大单客户比例远远超过东部地区（东城区、朝阳区）的原因。例：

租赁：客户名称中国网通中国网通中国吉通华夏基金交通银行西南证券

签约项目（物业）国际企业大厦通泰大厦首都时代广场通泰大厦远洋大厦国际企业大厦签约面积（约）平方米平方米平方米平方米平方米平方米买卖：客户名称银河证券华泰保险交通银行泰康人寿中国铝业中国电信深发展银行

并且工行总行、建行总行、中国银行总行、中国人民银行总部林立周遍从以上客户可以看出，金融街区域已经初步吸纳中资金融机构、电信部门等。

签约项目（物业）国际企业大厦国际企业大厦通泰大厦国际金融大厦通泰大厦国际金融中心远洋大厦签约面积（约）平方米平方米平方米整栋平方米整栋平方米本案区域市场分析: 明光时代大厦为一单塔式高级商住写字楼.位于海淀区的学院南路,

坐落于京城八景\蓟门烟树\的绝佳风水宝地上,南临金融街商圈,北临中关村,扼守中关村与西北二环路交通咽喉.中关村是中国高科技的孵化基地.金融街是中国金融中心.位于两地之间的明光时代大厦,具有良好的商业氛围与商业契机,地理位置十分优越.

本项目定位于“商住型写字楼”,针对于“商住型写字楼”，我们做了市场分析,北京商住型写字楼投放量主要在五大商圈,如:一,燕莎商圈,如第一商业中心.二,国贸商圈,最典型的是现代城,第一次提出家庭办公的形式.三,亚北商圈,如慧新源.四,金融街.没有一个真正的商住型写字楼.五,中关村区域,由于中关村企业私有化程度高,都是中小企业,占到％,最适合商住公寓办公,所以这个区域的商住公寓最多如:新起点,海泰大厦,数码银座,学知轩,当代青云科技大厦；针对中关村区域的商住公寓我们认为吸引这些客户的重要因素是:

、地段好,位置好,交通便利,利于办公,这样才会吸引商家进驻。

、商住楼能真正实现小时办公,所以商住公寓的需求还会很大的增长.

、办公自由度高。电、空调、照明，这些被大型写字楼统一安排的办公条件，在“商住”项目就成为自己家门里的事，可以自由安排，这对于讲求效率和个性化的新型小公司非常适宜。

、低成本。大型写字楼配置高，同时运营、维护成本也很高，如中央空调、电梯、配套等，但小公司可能承担不了或不需要这么高的办公成本，商住公寓在房价、物管方面的低成本无疑很有吸引。

、可贷款。可以按住宅做８成２０年按揭，对于小公司的资金运作也很划算。

、投资回报率与投资回报年限较写字楼要优越。、不会有政策风险。

商住楼被取缔或者一刀切，不允许小公司使用的政策不大可能出现，中国目前毕竟是求发展的特殊时期，国家一直支持和鼓励中小企业。这和香港不一样，香港可能２０年前有商住公寓，现在少了，那是因为它走过了培植小企业的历史阶段。国内进入５００强的企业还很少，商住楼这种“孵化器”还会长期被需要。

项目优势,劣势 (一) 优势分析:

,地理位置:明光时代位于学院南路,二环,三环之间,距离西直门北大街近米,

西直门北大街连接二环,三环,四环的重要交通干道,通往北京的各个区域.明光时代大厦西侧,规划中的轻轨有望在东线建设的同时先行通车，年内轻轨全线将实现通车。轻轨的开通将大大改善西直门的交通状况.完善的交通设施将使明光时代大厦具有较大的升值空间,增大对投资者的吸引.

,整体规划: 明光时代大厦独有的钢筋混凝土框架结构,采用无隔墙设计理

念,空间任意组合,达到创意无穷的境界.分隔空间办公室最大的考虑使用功能.体现出最人性化,最简约实用性的功能.