南京一企业房地产项目运作作业指导书
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房地产项目运作作业指导书
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1 市场调研报告 2 项目建议书 3 土地竞投方案 4 可行性研究报告 5 全程策划书 6 营销策划方案 7 开发项目建筑策划 8 设计任务书 9 成本控制计划 10 施工总体组织设计 11 物业管理计划 12 项目后评价
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1 市场调研报告
1.1通用要求/规定：
（1）负责部门：策划销售部 （2）参与部门：规划设计部
（3）评审部门：财务部、策划销售部、规划设计部 （4）审批部门：总经理 （5）主要输入信息/部门：政府相关部门、研究机构等；信息有区域规划和发展信息、
行业规划和发展动态、公司过去类似项目信息等
（6）主要输出信息/部门：策划销售部；信息有市场调研报告
1.2目的/用途：
市场调研是以科学方法对消费者购买和使用商品的事实、意见、动机等资料、情报和数据作系统收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。具有如下作用和意义：
（1）有利于不断发现新的市场机会； （2）有利于制定正确的营销策略；
（3）有利于不断开发新产品、占领新市场。
1.3市场调研划分
房地产市场调研依据房地产项目实施过程可以划分为土地一级市场调研、项目定位市场调研、房地产市场推广阶段市场调研、销售阶段市场调研、三级市场调研等。
房地产企业应根据不同目的进行不同重点的市场调研。
1.4房地产市场调研方向
? 宏观环境研究：包括经济环境、政策环境、行业环境、人口环境、文化环境、技术环境； ? 地区市场研究：包括地区总体规划（包括住宅规划、配套规划、绿地规划、道路规划、
人口规划等）、地区内房地产开发动态（包括各种物业供需情况等）、地区物业价格水平分析、地区营销方式分析、地区内已建、在建和拟建项目分析，等；
? 对手动态跟踪：竞争对手分析（包括对手的背景、组织架构、资金状况、管理机制、决
策机制、考核机制、土地储备、历年项目开发状况、未来项目开发计划等）、竞争楼盘分析（包括同一地区楼盘、定位相似楼盘，分析产品定位、市场定位、价格定位、销售推广、物业管理等方面，并尽可能进行价格、销售等方面的对比分析。） ? 买家心理研究：回答下列问题：哪些人是买家？买家要买什么物业？买家为什么要买这
些物业？谁参与了买家的购买行为？买家以什么样的方式购买？买家何时购买？买家在哪里购买？
1.5市场调研内容：
? 市场环境调查
（1）政策法律环境调查：国家、省、市、城市有关社会经济发展、土地利用总体规划、城
市发展规划、房地产开发经营等方面的方针政策、法律法规
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